Tóm tắt:
Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh công nghiệp hóa và hội nhập quốc tế, các khu công nghiệp (KCN) đóng vai trò quan trọng trong thu hút đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu lao động. Tuy nhiên, phần lớn KCN hiện nay vẫn được quy hoạch theo mô hình truyền thống, tập trung vào sản xuất mà chưa chú trọng yếu tố con người và môi trường sống. Nghị định số 35/2022/NĐ-CP năm 2022 của Chính phủ đã bổ sung quy định về phát triển công trình dịch vụ, tiện ích công cộng (gọi chung là khu dịch vụ công cộng) trong KCN, đặc biệt là cơ sở lưu trú, đánh dấu bước chuyển từ “KCN sản xuất thuần túy” sang “KCN tích hợp” thế hệ mới. Dù vậy, sau hơn ba năm ban hành, chưa có hướng dẫn hoặc nghiên cứu đề xuất mô hình quy hoạch cụ thể cho khu dịch vụ trong KCN.
Đối với Thủ đô Hà Nội, nơi đô thị hóa nhanh, mật độ dân cư lớn và nhu cầu phát triển công nghiệp mạnh, việc nghiên cứu giải pháp quy hoạch khu dịch vụ công cộng (DVCC) trong KCN đến năm 2045 là cấp thiết, nhằm đồng bộ với Quy hoạch Thủ đô (QĐ 1569/QĐ-TTg, QĐ 1668/QĐ-TTg) hướng tới đô thị xanh và thông minh. Nghiên cứu này đặt mục tiêu đề xuất mô hình và giải pháp quy hoạch khu DVCC trong các KCN mới, góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học, hỗ trợ cơ quan quản lý, nhà đầu tư và tư vấn triển khai dự án hiệu quả, đồng bộ và bền vững.
Phần mở đầu
Mô hình KCN tại Việt Nam bắt đầu từ năm 1991 với tên gọi khu chế xuất theo Nghị định 322-HĐBT, tập trung sản xuất hàng xuất khẩu [1]. Năm 1994, khái niệm “KCN tập trung” được hình thành và quy định rõ trong Nghị định 192/CP: có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất công nghiệp, không có dân cư sinh sống [2]. Đến năm 1997, Nghị định 36/CP rút gọn thành “KCN” với tính chất đơn chức năng: sản xuất công nghiệp và dịch vụ hỗ trợ, biệt lập với khu dân cư [3]. Quy định này tiếp tục được khẳng định tại Nghị định 29/2008/NĐ-CP [4] và các quy chuẩn xây dựng (QCXDVN 1996 [9], QCXDVN 01:2008/BXD [10]), trong đó chức năng KCN chỉ gồm: khu sản xuất, kho tàng, kỹ thuật, hành chính – dịch vụ, giao thông và cây xanh. Mô hình này bộc lộ hạn chế lớn về thiếu chức năng lưu trú và các tiện ich công cộng phục vụ người lao động.
Năm 2018, Nghị định 82/2018/NĐ-CP lần đầu tiên đưa ra mô hình hỗn hợp đa chức năng “KCN-đô thị-dịch vụ”, cho phép bổ sung khu đô thị – dịch vụ nằm cạch KCN, gồm nhà ở, bệnh viện, trường học,… với diện tích tối đa bằng 1/3 diện tích KCN [6].
Năm 2022, Nghị định 35/2022/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 35) đã có bước thay đổi toàn diện khi quy định phát triển khu DVCC trong KCN như một phần hạ tầng không thể tách rời, đặc biệt bổ sung cơ sở lưu trú – bước chuyển đổi mô hình từ “sản xuất thuần túy” sang “KCN tích hợp” thế hệ mới [7]. Năm 2024, Văn bản hợp nhất 9716/VBHN-BKHĐT tiếp tục khẳng định nội dung này [12]. Tuy nhiên, đến nay chưa có hướng dẫn chi tiết về quy hoạch khu DVCC trong KCN; quy định liên quan chỉ xuất hiện trong QCVN 01:2021/BXD trước đó, yêu cầu các khu chức năng dân dụng gắn với KCN phải tuân thủ quy chuẩn như khu dân dụng đô thị [11].
Tại Hà Nội, ngoài 08 KCN đã đi vào hoạt động và 02 KCN đang xây dựng hạ tầng, còn có 11 KCN khác nằm trong quy hoạch và dự kiến triển khai sớm theo Nghị định 35 với quy mô lên tới 3.366 ha [8]. Quy mô phát triển này sẽ tạo áp lực lớn về hạ tầng xã hội, môi trường và chất lượng sống cho hàng chục nghìn lao động. Vì vậy, việc định hướng quy hoạch khu DVCC trong các KCN này ngay từ giai đoạn đầu không chỉ là yêu cầu tất yếu mà còn là giải pháp chiến lược để đảm bảo sự phát triển đồng bộ, bền vững và hướng tới mục tiêu xây dựng Thủ đô xanh, thông minh.
Mục tiêu, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát của nghiên cứu là đề xuất mô hình và giải pháp quy hoạch khu DVCC trong các KCN tại Hà Nội, đảm bảo tính tích hợp, bền vững và phù hợp với định hướng phát triển đô thị xanh, thông minh đến năm 2045. Các mục tiêu cụ thể bao gồm: i) Phân tích thực trạng quy hoạch và triển khai khu DVCC trong KCN tại Hà Nội; ii) Xác định nhu cầu và chức năng quy hoạch khu DVCC trong KCN tại Hà Nội; iii) Đề xuất mô hình tổ chức không gian và giải pháp quy hoạch khu DVCC trong KCN tại Hà Nội phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội, đặc điểm lao động và định hướng công nghiệp của Hà Nội.
Đối tượng nghiên cứu là Khu DVCC trong các KCN. Phạm vi không gian chỉ trong các KCN được quy hoạch trên địa bàn thành phố Hà Nội theo QĐ 1668/QĐ-TTg, không bao gồm các KCN đã hoạt động và đang xây dựng hạ tầng. Phạm vi thời gian định hướng đến năm 2045, phù hợp với Quy hoạch chung Thủ đô và chiến lược phát triển công nghiệp quốc gia.
Các phương pháp nghiên cứu bao gồm: i) Phương pháp điều tra khảo sát thực địa: Khảo sát một số KCN tại Hà Nội để thu thập thông tin về hiện trạng KDV, quy mô, loại hình, mức độ đáp ứng nhu cầu; ii) Phương pháp phân tích tổng hợp: Nghiên cứu các văn bản pháp lý (NĐ 35/2022/NĐ-CP, Quy chuẩn…), tổng hợp quy hoạch KCN đã phê duyệt và các nghiên cứu liên quan; iii) Phương pháp thống kê, dự báo: Thống kê, xử lý số liệu về lao động, diện tích đất, mật độ, nhu cầu dịch vụ.
Khái niệm Khu DVCC: Khu vực để xây dựng các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong KCN được gọi là Khu dịch vụ công cộng. Tỷ lệ diện tích đất xây dựng khu DVCC không quá 10% so với tổng diện tích đất của KCN [12].
Các nghiên cứu liên quan và kinh nghiệm quốc tế
Các nghiên cứu liên quan cho Hà Nội
Các nghiên cứu về khu ở cũng như các công trình công cộng phục vụ người lao động KCN: Có nhiều nghiên cứu về vấn đề này, tập trung vào các khu vực xung quanh KCN với các mối liên kết chức năng với KCN nhằm đáp ứng các nhu cầu ở và tiện ích công cộng của người lao động. Điển hình là đề tài nghiên cứu Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp xây dựng khu ở phục vụ các KCN và chế xuất trên địa bàn thành phố Hà Nội, CT05 2022-2024 do UBND Thành phố Hà Nội, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội thực hiện. Tuy nhiên, đề tài này không đề cập tới việc quy hoạch khu DVCC bên trong các KCN [14].
Các nghiên cứu về mô hình KCN thế hệ mới tích hợp giữa sản xuất, ở và tiện ích công cộng: Cũng có nhiều nghiên cứu về vấn đề này nhưng mới dừng ở mức độ đề xuất mô hình và giải pháp quy hoạch đồng bộ và tích hợp chung cho toàn KCN. Các nghiên cứu này có đề cập tới chức năng hỗn hợp ở và dịch vụ của khu DVCC nhưng chưa thực hiện nghiên cứu và đề xuất giải pháp quy hoạch cụ thể, chi tiết cho khu DVCC trong KCN. Điển hình là các nghiên cứu của chính tác giả về Business Park [15] và KCN thế hệ mới [18] từ năm 2005.
Kinh nghiệm quốc tế
Mô hình quy hoạch các Business Park với sự phát triển hỗn hợp các chức năng sản xuất, thương mại, dịch vụ và các tiện ích công cộng phục vụ người lao động với triết lý “tổ chức không gian đẹp và đầy đủ tiện ích sẽ gia tăng năng suất và chất lượng lao động” là kinh nghiệm quốc tế quan trọng trong việc phát triển các KCN tích hợp thế hệ mới tại Việt Nam. Các Business Park trên thế giới đã phát triển qua 4 thế hệ, từ thế hệ thứ nhất là các đơn vị phát triển đơn chức năng đến thế hệ thứ hai là tổ hợp đa chức năng, thế hệ thứ ba tương đương một khu đô thị và tới thế hệ thứ tư như là một đô thị nhỏ hoàn chỉnh [15]. Việc quy hoạch khu DVCC trong các KCN trong thời gian tới cần học tập kinh nghiệm thành công từ các Business Park thế hệ thứ hai và thứ ba.
Thực trạng quy hoạch và triển khai khu DVCC trong KCN tại Hà Nội
Hiện nay Hà Nội có 08 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích là 1.241,2ha, trong đó có 07 KCN đã lấp đầy 100%; 02 KCN đã, đang xây dựng hạ tầng và triển khai cho thuê với tổng diện tích là 462,8ha, trong đó đã xây dựng hạ tầng được 109,0ha. [14]
Hiện trạng sử dụng đất
Không tính đến các KCN chưa được quy hoạch chi tiết, kết quả khảo sát toàn bộ 08 KCN đã đi vào hoạt động và 02 KCN đang xây dựng hạ tầng được tổng hợp trong Bảng 1.
Về cơ cấu sử dụng đất: Tỷ lệ đất dành cho khu DVCC trong các KCN ở Hà Nội ở mức thấp, đạt 2,23% trên tổng diện tích đất KCN. Trong số đó, 03 KCN không có đất khu DVCC. KCN Phú Nghĩa có quỹ đất KDV lớn nhất (9,52%) nhưng hiện chỉ có công trình hành chính và vài công trình dịch vụ, phần còn lại là hồ nước, cây xanh và đất trống.
Về chức năng: Đối với 07 KCN có khu DVCC, phần lớn chỉ có công trình hành chính, quản lý KCN, một vài công trình dịch vụ (nhà hàng) và tài chính (ngân hàng) cùng với vườn hoa, cây xanh. KCN Thăng Long có thêm các tòa nhà văn phòng, trung tâm giới thiệu việc làm và hải quan. KCN Nội Bài có thêm sân bóng đá và trạm xăng dầu. KCN Phú Nghĩa cũng có thêm trạm xăng dầu. Các công trình dịch vụ, tiện tích công cộng khác như giáo dục, đào tạo, nghiên cứu, y tế, cơ sở lưu trú đều không có.
Hiện trạng phân bố vị trí
Trong số 7 KCN có khu DVCC thì 4 KCN bố trí khu này ngay tại lối vào chính của KCN (Thăng Long, Nội Bài, Năm Thăng Long và Sạch Sóc Sơn), 3 KCN bố trí vào giữa và phía sau nhưng vẫn liên kết tốt với đường trục chính của KCN (Quang Minh I, Thạch Thất – Quốc Oai, Phú Nghĩa). Mặc dù có quy mô khác nhau nhưng các KCN trên đều bố trí khu DVCC tập trung tại một khu vực nên bán kính phục vụ không đồng nhất.
Hiện trạng giải pháp quy hoạch
Do các KDV có quy mô nhỏ nên giải pháp quy hoạch đơn giản, chỉ là tổ hợp các công trình quy mô nhỏ trên một ô đất. Nhìn chung quy hoạch không có định hướng tổng thể và không gắn kết với không gian bên trong KCN cũng như bên ngoài KCN.
Hiện trạng tổ chức không gian cảnh quan
Các khu DVCC trong các KCN đang hoạt động và xây dựng trên đại bàn Thành phố Hà Nội nhìn chung được tổ chức không gian cảnh quan đồng bộ. Tổ hợp không gian này chủ yếu bao gồm: Cổng vào KCN; Nhà điều hành, công trình thương mại dịch vụ, ngân hành; Vườn hoa, cây xanh, hồ nước, lối dạo bộ; Sân thể thao. Tuy nhiên, giải pháp tổ chức không gian ở đây đơn giản, không có giá trị nổi bật hay tạo điểm nhấn không gian. Thiết kế kiến trúc các công trình cũng không có gì nổi bật.
Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) phục vụ nhu cầu của khu DVCC được kết nối đồng bộ với hệ thống HTKT chung của KCN, bao gồm: Giao thông; Cấp điện và chiếu sáng; Cấp thoát nước; Xử lý chất thải;…, đảm bảo mọi hoạt động 24/7 của khu DVCC.
Hiện trạng liên kết với bên ngoài KCN
Do quy định cứng về ranh giới cũng như được xây dựng trong hàng rào có bảo vệ, các khu DVCC hiện có trong các KCN hầu như không có mối liên kết nào với các công trình dịch vụ hay tiện ích công cộng của khu vực xung quanh.
Cơ sở lý thuyết và thực tiễn
Các văn bản pháp lý của Việt Nam và Hà Nội
Cho đến thời điểm hiện tại, Nghị định 35 và Văn bản hợp nhất 9716 là hai văn bản cấp cao nhất quy định về mọi lĩnh vực trong việc quy hoạch và phát triển KCN tại Việt Nam, trong đó có quy định khung về khu DVCC trong KCN. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng mới nhất QCVN 01:2021/BXD đã không còn quy định chi tiết về các khu vực chức năng trong KCN mà chỉ yêu cầu nếu quy hoạch các khu chức năng dân dụng tức là khu DVCC gắn với KCN thì phải tuân thủ quy chuẩn như khu dân dụng đô thị. Tuy nhiên, với đặc thù riêng của người lao động KCN (lứa tuổi, gia đình, lưu trú, nhu cầu,…) thì cần phải chọn lọc các quy định phù hợp hoặc đề xuất quy định riêng.
Định hướng phát triển KCN và quy hoạch mạng lưới KCN tại Hà Nội đến năm 2045
Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 đã xác định: i) Thời kỳ 2021-2030: Hà Nội có tổng cộng 21 KCN với tổng diện tích là 5.069,9ha. Ngoài 08 KCN đã đi vào hoạt động và 02 KCN đã, đang xây dựng hạ tầng, 11 KCN còn lại nằm trong quy hoạch đến năm 2050 và chưa được quy hoạch chi tiết cũng như chưa có dự án triển khai, tổng diện tích là 3.365,8ha; ii) Tầm nhìn giai đoạn 2031 đến năm 2045: Tiếp tục hoàn thiện hạ tầng các KCN đã thành lập giai đoạn trước năm 2030; thu hút lấp đầy diện tích đất công nghiệp của giai đoạn trước. Đến năm 2050, cơ bản các KCN được xây dựng và chuyển đổi theo mô hình KCN sinh thái. Phát triển một số khu vực KCN sinh thái thành đô thị đổi mới sáng tạo [8]. Định hướng đến năm 2045 này đã xác định rõ thêm định hướng phát triển khu DVCC trong KCN hướng tới mô hình của đô thị đổi mới sáng tạo.
Đặc thù lao động trong các KCN tại Hà Nội
Lao động trong KCN tại Hà Nội được chia thành 2 nhóm theo nhu cầu sử dụng khu DVCC:
Nhóm 1: Lao động lưu trú trong KCN, gồm chuyên gia trong/ngoài nước và công nhân. Họ cần sử dụng đầy đủ dịch vụ, tiện ích công cộng tại chỗ toàn thời gian. Quy hoạch khu DVCC chủ yếu dựa vào nhóm này. NHóm này bao gồm:
Nhóm 1a: Chuyên gia nước ngoài (30-50 tuổi, trình độ cao, thu nhập cao, chủ yếu nam), nhu cầu căn hộ độc lập 1-4 người, ăn tự nấu/thuê người nấu, nhu cầu văn hóa, thể thao, dịch vụ cao.
Nhóm 1b: Chuyên gia trong nước (ngoại tỉnh, 30-50 tuổi, thu nhập trung bình cao, 80-90% nam), nhu cầu căn hộ độc lập 2-4 người, ăn tự nấu, nhu cầu văn hóa, thể thao, dịch vụ tại chỗ.
Nhóm 1c: Công nhân (ngoại tỉnh, 18-30 tuổi, thu nhập trung bình, 60% nữ), nhu cầu phòng ký túc xá 2-6 người có vệ sinh riêng, ăn tự nấu, nhu cầu giao lưu và lập gia đình cao.
Nhóm 2: Lao động lưu trú ngoài KCN, chỉ sử dụng DVCC ngoài giờ làm việc.
Chỉ tiêu lao động 100-120 người/ha đất KCN. Nhóm 1a và 1b chiếm khoảng 10% tổng lao động, được ưu tiên lưu trú trong KCN. Đây là cơ sở xác định chỉ tiêu cho công trình dịch vụ, tiện ích công cộng.
Nhu cầu và chức năng của khu DVCC trong KCN
Khu DVCC được xác định như là một khu chức năng dân dụng trong KCN. Căn cứ Bảng 2.2 trong QCVN 01:2021/BXD, xác định chỉ tiêu đất dân dụng này đối với Thủ đô Hà Nội là 15-28m2/người. Theo Điều 7, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả nhà ở cho công nhân trong các KCN) được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Từ đó, xác định nhu cầu lưu trú trong các KCN như sau:
Theo tính toán trên, đến năm 2045, dự kiến khoảng 183.570 lao động có thể lưu trú tại khu DVCC trong các KCN tại Hà Nội, giải quyết nhu cầu ở cho khoảng gần 50% tổng số lao động trong các KCN trên địa bàn. Đây là một giải pháp cực kỳ quan trọng để đáp ứng được nhu cầu hết sức cấp thiết hiện nay. Trong số đó có khoảng 37.020 chuyên gia trong và ngoài nước, chiếm 20,2% tổng số người lưu trú trong các khu DVCC.
Với quy mô trung bình khoảng 30 ha/khu, cao nhất là 55ha và thấp nhất là 8,7ha, các khu DVCC trong KCN tương ứng với từ 1 nhóm ở đến 1 đơn vị ở trong đô thị. Căn cứ Bảng 2.4. 2.5 trong QCVN 01:2021/BXD và dựa trên đặc thù nhân khẩu lưu trú (độ tuổi, gia đình, thời gian sử dụng,…) xác định các thành phần chức năng của khu DVCC trong KCN như sau:
Các mô hình lý thuyết hiện đại
KCN thế hệ mới: Mô hình lý thuyết về cơ cấu chức năng và tổ chức không gian của các KCN thế hệ mới là cơ sở quan trọng cho việc hình thành cấu trúc chung của KCN bao gồm khu DVCC hoàn chỉnh, đảm bảo đồng bộ cả 3 yếu tố “sống – làm việc – nghỉ ngơi” của con người và có sự liên kết chặt chẽ với các khu vực chức năng khác của đô thị xung quanh.[18]
Đô thị nén, TOD và đơn vị ở bền vững: Mô hình lý thuyết về tổ chức không gian đô thị nén [13], đơn vị ở bền vững [17] hay đơn vị ở định hướng giao thông công cộng (TOD) [19] hoàn toàn phù hợp với quy mô và chức năng của khu DVCC trong các KCN tại Hà Nội, đồng thời đảm bảo sự liên kết đồng bộ với các khu vực chức năng khác của đô thị xung quanh.
Kết quả nghiên cứu
Quan điểm
Tích hợp đồng bộ: Khu DVCC phải được xem là bộ phận cấu thành không thể tách rời của hạ tầng KCN, bảo đảm kết nối hài hòa với khu sản xuất và các khu chức năng lân cận.
Định dạng như đơn vị ở đặc thù: Quy hoạch khu DVCC theo nguyên tắc tổ chức tương tự một đơn vị ở hoặc nhóm ở chuyên biệt, với các chức năng chính gồm: quản lý KCN, hỗ trợ sản xuất công nghiệp và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của người lao động lưu trú.
Lấy con người làm trung tâm: Ưu tiên nâng cao chất lượng sống cho người lao động, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và cộng đồng trong KCN.
Định hướng phát triển bền vững: Hướng tới mô hình KCN tích hợp phù hợp với mục tiêu đô thị xanh, thông minh và thân thiện môi trường.
Linh hoạt và thích ứng: Mô hình DVCC phải có khả năng điều chỉnh theo quy mô, tính chất của KCN và biến động nhu cầu thị trường.
Tạo điểm nhấn không gian: DVCC cần được thiết kế như một điểm nhấn về quy hoạch, kiến trúc và cảnh quan, góp phần nâng cao giá trị hình ảnh, thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển KCN.
Nguyên tắc quy hoạch
Tuân thủ định hướng phát triển bền vững và nguyên tắc tổ chức không gian cho các Business Park và đơn vị ở hiện đại, quy hoạch khu DVCC cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
Phát triển tích hợp và đa chức năng: Tổ chức không gian theo mô hình hỗn hợp, tích hợp đầy đủ các thành phần chức năng (dịch vụ thiết yếu, xã hội, hỗ trợ sản xuất), bảo đảm tính linh hoạt, hiệu quả và đáp ứng tối đa nhu cầu của người lao động và doanh nghiệp.
Tiếp cận thuận tiện: Tuân thủ nguyên tắc phát triển TOD, bố trí các công trình dịch vụ trong bán kính đi bộ hợp lý, đảm bảo mọi nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người lao động được đáp ứng nhanh chóng, giảm phụ thuộc vào phương tiện cơ giới.
Đô thị nén và không gian xanh: Tăng tầng cao công trình để giảm mật độ xây dựng, đồng thời dành quỹ đất cho cây xanh, không gian công cộng và tiện ích cộng đồng, hướng tới mô hình đô thị nén thân thiện môi trường.
Cảnh quan hấp dẫn và bản sắc: Thiết kế môi trường cảnh quan hài hòa, thẩm mỹ, tạo không gian sống và làm việc hấp dẫn, góp phần nâng cao năng suất lao động, cải thiện chất lượng sống và hình ảnh đô thị.
Thành phần chức năng trong khu DVCC
(1) Khu vực quản lý điều hành: Bao gồm các công trình hành chính của chủ đầu tư hạ tầng KCN, các công trình quản lý Nhà nước cho KCN như hải quan, thuế vụ,… và trạm y tế.
(2) Khu vực giáo dục, đào tạo, nghiên cứu: Bao gồm các công trình đào tạo nghề, môi giới việc làm, trung tâm nghiên cứu, chuyển giao công nghệ,…
(3) Khu vực thương mại, dịch vụ: Bao gồm:
(3.1) Phục vụ sản xuất: Bao gồm các công trình dịch vụ, tiện ích phục vụ sản xuất công nghiệp trong KCN như ngân hàng, tín dụng, vận chuyển, giới thiệu sản phẩm,…
(3.2) Phục vụ sinh hoạt: Nhà ăn tập thể, nhà hàng, cà phê, chợ, cửa hàng, siêu thị, cắt tóc, giặt là,…
(4) Công trình thể thao, văn hóa: Bao gồm các sân chơi, các sân thể thao luyện tập và trung tâm văn hóa – thể thao chung toàn khu.
(5) Công viên, vườn hoa: Bao gồm công viên toàn khu và vườn hoa trong các nhóm ở.
(6) Cơ sở lưu trú: Bao gồm các nhóm nhà ở cho chuyên gia dưới dạng căn hộ chung cư cao tầng và nhà ở liền kề hay nhà ở độc lập thấp tầng, các nhóm nhà ở cho công nhân dưới dạng căn hộ chung cư cao tầng kiểu ký túc xá hoặc kết hợp cả hai.
(7) Đường giao thông nội bộ và các bãi đỗ xe công cộng.
Tùy theo tính chất, quy mô và các giai đoạn phát triển, các khu vực chức năng trên có thể được quy hoạch độc lập hoặc kết hợp. Ví dụ như sự kết hợp của các khu vực: (1), (2) và (3.1); (6) và (3.2); hay (4) và (5).
Tỷ lệ các thành phần chức năng trên được xác định theo các chỉ tiêu trong Bảng 3.
Vị trí khu DVCC trong KCN
Đối với những KCN quy mô trung bình và nhỏ (dưới 300ha), khu DVCC được bố trí tập trung tại một địa điểm ngay lối vào chính của KCN. Đối với những KCN quy mô lớn (trên 300ha), khu DVCC có thể bố trí tập trung như trên hoặc được bố trí thành 2 địa điểm tại lối vào chính và lối vào phụ của KCN.
Giải pháp quy hoạch
Tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của TOD, các giải pháp quy hoạch đều lấy khu vực công cộng với bến xe công cộng làm hạt nhân, từ đó phát triển theo dạng trung tâm, dẻ quạt, tuyến, dải, nhóm, hỗn hợp hay tự do. Sau đây là một số giải pháp quy hoạch cơ bản cho khu DVCC:
Giải pháp quy hoạch theo dạng tập trung (trung tâm)
Nguyên tắc: Các khu vực (1), (2), (3) được bố trí ở giữa (trung tâm), các khu vực chức năng khác phát triển đều các phía xung quanh.
Ưu điểm: Đảm bảo bán kính phục vụ đều khắp. Phân bố đều các nhóm nhà ở.
Nhược điểm: Mật độ tập trung lớn tại khu vực trung tâm, bến xe trung chuyến vào các giờ cao điểm. Đơn vị ở bị chia cắt bởi tuyến giao thông chính của đô thị.
Giải pháp quy hoạch theo dạng dẻ quạt
Nguyên tắc: Các khu vực (1), (2), (3) được bố trí tiếp giáp với tuyến đường giao thông chính KCN, các khu vực chức năng khác phát triển tiếp cùng về một phía.
Ưu điểm: Đảm bảo bán kính phục vụ đều khắp. Phân bố đều các nhóm nhà ở.
Nhược điểm: Hạn chế hướng phát triển mở rộng khi muốn gia tăng diện tích.
Giải pháp quy hoạch theo chu vi
Nguyên tắc: Các khu vực (1), (2), (3) được bố trí phân tán theo chu vi khu DVCC, bám theo các trục của KCN. Các khu vực chức năng khác được bố trí lớp phía trong.
Ưu điểm: Tận dụng được giá trị mặt tiền các trục đường, gia tăng các hoạt động dịch vụ phục vụ cho người lao động.
Nhược điểm: Bán kính phục vụ của các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng không đồng đều, khoảng cách đi lại (đi bộ) gia tăng.
Giải pháp quy hoạch theo dải / tuyến
Nguyên tắc: Các khu vực chức năng được phát triển theo dải hoặc tuyến chạy dài song song hay vuôn góc với tuyến đường chính KCN. Bến xe trung chuyển và các khu vực (1), (2), (3) được bố trí ở dải / tuyến đầu tiên từ các tuyến đường này.
Ưu điểm: Không gian linh hoạt, phát triển tốt theo từng giai đoạn hay từng dự án riêng.
Nhược điểm: Bán kính phục vụ của các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng không đồng đều, khoảng cách đi lại (đi bộ) gia tăng. Một số tuyến giao thông nội bộ kéo dài.
Giải pháp quy hoạch theo nhóm
Nguyên tắc: Các khu vực chức năng được phát triển theo nhóm tập trung. Hệ thống giao thông nội bộ được quy hoạch theo dạng ô cờ, tạo thành các ô đất vuông vắn.
Ưu điểm: Không gian đơn giản, thuận tiện. Hiệu quả sử dụng đất cao. Thuận tiện cho việc phát triển theo từng giai đoạn hay từng dự án riêng biệt.
Nhược điểm: Gia tăng hệ thống giao thông nội bộ.
Giải pháp tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
Giải pháp tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan đồng bộ của theo kiểu một đơn vị ở trong đô thị với khu vực trung tâm hành chính, dịch vụ là điểm nhấn, không gian kiến trúc cảnh quan trong từng nhóm ở đồng bộ với khu vực trung tâm. Hình thức kiến trúc công trình, không gian cảnh quan phù hợp với yêu cầu theo quy hoạch chi tiết KCN và thiết kế đô thị chung. Lưu ý tạo lập bản sắc riêng của không gian kiến trúc cảnh quan với trục không gian trung tâm, quảng trường, công viên, mặt nước và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng.
Giải pháp quy hoạch, bố trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật
Quy hoạch và bố trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo kiểu một đơn vị ở hoàn chỉnh. Ưu tiến bố trí các tuyến xe bus kết nối trong và ngoài KCN, kết nối khu DVCC với các khu vực chức năng khác trong KCN. Ưu tiên hệ thống chiếu sáng và an ninh vào ban đêm phục vụ người lao động làm ca.
Thiết kế đô thị
Giải pháp thiết kế đô thị đồng bộ từ khu vực trung tâm hành chính, dịch vụ tới từng nhóm nhà ở và phù hợp với thiết kế đô thị theo quy hoạch phân khu đã duyệt. Lưu ý tạo lập bản sắc riêng của đơn vị ở nhưng vẫn đảm bảo hài hòa với các khu vực xung quanh. Bên cạnh các điểm nhấn trọng tâm cần chú trọng là trục trung tâm, quảng trường, nhà cao tầng và trung bình, cần chú ý thêm các biểu tượng hay không gian mang tính công nghiệp hóa để nhấn mạnh yếu tố phục vụ KCN.
Kết luận và Kiến nghị
Kết luận
Nghiên cứu này khẳng định việc quy hoạch khu DVCC trong các KCN mới tại Hà Nội là yêu cầu tất yếu nhằm đảm bảo phát triển đồng bộ, bền vững và nâng cao chất lượng sống cho người lao động. Các quan điểm và nguyên tắc đề xuất nhấn mạnh tính tích hợp, lấy con người làm trung tâm, hướng tới đô thị xanh – thông minh, đồng thời đảm bảo linh hoạt thích ứng với quy mô và nhu cầu thị trường. Thành phần chức năng của khu DVCC được xác định đầy đủ với cấu trúc chức năng và các chỉ tiêu tương tự như đơn vị ở đặc thù, từ quản lý điều hành, giáo dục – đào tạo, thương mại – dịch vụ, văn hóa – thể thao, không gian xanh đến nhà ở cho chuyên gia và công nhân. Các giải pháp quy hoạch được đề xuất theo nhiều mô hình tổ chức không gian đa dạng khác nhau (tập trung, dẻ quạt, chu vi, tuyến, nhóm) kết hợp với giải pháp kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật và thiết kế đô thị, nhằm tạo lập môi trường sống và làm việc hấp dẫn, hiệu quả và có bản sắc.
Kiến nghị
Các cơ quan chức năng liên quan của Nhà nước cần sớm ban hành hướng dẫn chi tiết về quy hoạch khu DVCC trong KCN làm cơ sở cho triển khai thực tế. Thành phố Hà Nội cần đưa nội dung khu DVCC vào các đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết KCN mới, đảm bảo đồng bộ với định hướng đô thị xanh, thông minh, đồng thời tạo cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư phát triển khu DVCC với đầy đủ chức năng xã hội, dịch vụ và môi trường, áp dụng hình thức PPP để huy động nguồn lực. Bên cạnh đó, cần có thêm các nghiên cứu chuyên sâu về thiết kế kiến trúc, cảnh quan và từng nhóm nhà ở, phù hợp với đặc thù từng vùng và xu hướng công nghiệp 4.0 cho Hà Nội.
TS.KTS Nguyễn Cao Lãnh*
*Trưởng Khoa Kiến trúc và Quy hoạch – Trường ĐH Xây dựng Hà Nội (HUCE)
(Nghiên cứu này được tài trợ bởi Trường ĐH Xây dựng Hà Nội (HUCE) trong đề tài KHCN mã số 01-2025/KHXD)
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 04-2026)
Tài liệu tham khảo
1. Hội đồng Bộ trưởng (1991): Quy chế khu chế xuất, Nghị định 322/HĐBT ngày 18/10/1991;
2. Chính phủ (1994): Quy chế khu công nghiệp, Nghị định 192/CP ngày 28/12/1994;
3. Chính phủ (1997): Quy chế khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao – Nghị định 36/CP ngày 24/4/1997;
4. Chính phủ (2008): Quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế – Nghị định 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008;
5. Chính phủ (2017): Quản lý, phát triển cụm công nghiệp – Nghị định 68/2017/NĐ-CP ngày 25/5/2017;
6. Chính phủ (2018): Quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế – Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2008;
7. Chính phủ (2022): Quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế – Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022;
8. Thủ tướng Chính phủ (2024): Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065, Quyết định số 1668/QĐ-TTg ngày 27/12/2024;
9. Bộ Xây dựng (1996): Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam, Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996;
10. Bộ Xây dựng (2008): Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam 01:2008/BXD, Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008;
11. Bộ Xây dựng (2021): Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD, Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021;
12. Bộ Kế hoạch đầu tư (2024): Quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, Văn bản hợp nhất số 9716/VBHN-BKHĐT ngày 26/11/2024;
13. Bộ Xây dựng, Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia (2021): Nghiên cứu đề xuất mô hình và giải pháp quản lý phát triển đô thị nén phát triển bền vững, RD 95-18, 2023-26-0978/NS-KQNC;
14. UBND Thành phố Hà Nội, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội (2025): Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp xây dựng khu ở phục vụ các KCN và chế xuất trên địa bàn thành phố Hà Nội, Đề án CT 05 2022-2024;
15. Nguyễn Cao Lãnh (2005): Quy hoạch phát triển các Business Park – Mô hình tất yếu cho đô thị hiện đại, NXB Xây dựng;
16. Lê Lan Hương, Nguyễn Cao Lãnh, Nguyễn Thùy Trang, Nguyễn Thị Vân Hương (2024): Các mô hình quy hoạch khu nhà ở công nhân khu công nghiệp Hà Nội – Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng, Tập 18 Số 4V năm 2024;
17. Nguyễn Cao Lãnh (2006): Quy hoạch đơn vị ở bền vững – NXB Xây dựng;
18. Nguyễn Cao Lãnh (2022): Khu công nghiệp thế hệ mới – Sự phát triển tất yếu – Tạp chí Xây dựng, Số 1/ 2022;
19. Nguyễn Thị Như, Nguyễn Thị Hồng Mai (2021): Nghiên cứu đề xuất các tiêu chí và chỉ tiêu TOD phục vụ quy hoạch đô thị – Tạp chí Khoa học và Công nghệ Việt Nam, 08/2021;
20. Nguyễn Thị Vân Hương, Lê Lan Hương, Nguyễn Cao Lãnh, Nguyễn Thùy Trang (2024): Đánh giá thực trạng quản lý và vận hành các khu nhà ở phục vụ Khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội – Một số vấn đề cần nghiên cứu – Tạp chí Xây dựng, Số 8/ 2024.
