Định lượng giá trị kinh tế “Mềm” của nhà ở Đô thị Hà Nội từ góc độ Xã hội

Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Xét trên góc độ kinh tế, nhà ở chịu những quy luật thị trường chi phối, chính điều này làm cho nhà ở mang giá trị kinh tế nhất định có thể định lượng thông qua việc tính toán các giá trị “cứng” như nguyên liệu đầu vào, nhân công thực hiện… và giá trị “mềm” là sự sinh lợi mong muốn dự kiến từ việc đầu tư vốn chịu ảnh hưởng rất nhiều từ các yếu tố xã hội. Như vậy, có thể hiểu rằng: giá trị nhà ở tùy thuộc vào các điều kiện kinh tế – xã hội kết tinh trong nó.

Ở Việt Nam, thực tế cho thấy: sau những cơn sốt giá có xu hướng nóng hơn và tần suất xuất hiện nhiều hơn, giá nhà đất tại Hà Nội đã gia tăng với tốc độ chóng mặt (hiện cao gấp 2 lần so với TP Hồ Chí Minh – một trung tâm kinh tế hàng đầu ở Việt Nam); tương đương với thủ đô Tokyo của Nhật Bản – nơi điều kiện phát triển đô thị bất lợi hơn và mức sống người dân đô thị lại cao hơn. Vậy thì điều gì quyết định giá trị (chính xác hơn là giá cả) nhà ở đô thị của Hà Nội khi mà giá trị “cứng” thực sự thấp hơn rất nhiều? Nói cách khác, đã xuất hiện một khoản giá trị kinh tế gia tăng, quyết định bởi khả năng sinh lợi và mức hưởng dụng của nhà đất – có nghĩa là một loại giá trị xã hội mới xuất hiện (bên cạnh giá trị “an cư lạc nghiệp” ăn sâu trong tâm thức người Việt Nam) được quy ước bởi cộng đồng dân cư đô thị.
Từ khi Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp, nhà ở được chuyển giao cho xã hội thông qua những dự án đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ các cá nhân, hoặc nhà ở tập trung theo dự án đô thị từ các doanh nghiệp (thực tế là Nhà nước vẫn có thể can thiệp thị trường nhà ở bằng nguồn vốn của mình ẩn trong các doanh nghiệp quốc doanh). Mặc dù đã cố gắng hết sức nhưng chính quyền các đô thị luôn chậm chân trong việc kiểm soát và điều tiết giá nhà đất tại địa phương mình vì thực tế họ không phải là nhà sản xuất (trực tiếp) nhà ở nên không thể quyết định giá trị (xét theo góc độ kinh tế) của loại hàng hóa này. Hà Nội, địa phương mà do bởi những đặc thù về địa lý, chính trị, kinh tế và văn hóa nên có nhu cầu nhà ở cao hơn nhiều so với các đô thị khác. Bằng sự năng động và nhanh nhạy của mình, người Hà Nội (chỉ một phần là nguyên gốc, phần chủ yếu là nhập cư từ nơi khác) đã cập nhật kịp thời những giá trị gia tăng “mềm” mà ngôi nhà mang lại bởi sự liên quan trực tiếp đến cuộc sống xã hội của họ. Như vậy, trong lúc đang tìm cách thể chế hóa việc quản lý thị trường nhà đất một cách hiệu quả, vai trò của Nhà nước trong việc định lượng giá trị (kinh tế) nhà đất trở nên mờ nhạt so với sự định lượng từ xã hội bằng những quy ước cộng đồng mang tính “bất thành văn” có thể được khái quát qua hệ thống tạm “5 định” như sau:
Định cư (1) – Người dân Việt Nam luôn có xu hướng ổn định cuộc sống bằng việc định cư lâu dài để phát triển sự nghiệp. Quá trình đô thị hóa lưỡng cực ở Việt Nam đã khiến Hà Nội (một trong hai cực đô thị đó) trở thành điểm đến định cư của người dân từ các vùng lân cận (với mục đích ban đầu thường là học tập, làm ăn trong thời gian ngắn, và sau đó tiến đến lập nghiệp, sinh sống bền vững, lâu dài). Với số vốn ít ỏi ban đầu, những người nhập cư mua những ngôi nhà nhỏ ở ven đô, cách xa trung tâm. Nhưng sự định cư này chỉ là tạm thời xét trên cả khía cạnh khách quan lẫn chủ quan bằng khoản sinh lợi kha khá sau lần bán lại, số vốn tích lũy tăng lên, cho phép họ mơ đến chỗ định cư gần trung tâm hơn. Và cứ thế, từng bước từng bước, họ tham gia “nhiệt tình” vào guồng máy vận động nhà ở đô thị, trở thành một phần quan trọng trong cộng đồng cư dân Hà Nội (mà thường được gọi vui là những “người Hà Nội mới”). Nguồn cung thị trường không đủ, cộng với giá bán luôn gia tăng đã tác động mạnh vào tâm lý con người đô thị khiến họ trở nên quyết liệt hơn, tính toán hơn nhằm tìm lấy cho mình một chỗ cư trú ngay cả khi họ biết rõ ràng người bán được lợi bao nhiêu (thường cao hơn nhiều so với giá trị đầu tư công sức và tài chính).

Định vị (2) – “Nhất cận thị, nhị cận giang” – ngay từ khi nền kinh tế thị trường còn chưa tác động mạnh mẽ, người dân đã ý thức rõ những lợi thế do vị trí của ngôi nhà mang lại trong các hoạt động sống của mình. Nếu trước đây người ta quan niệm nhà ở thuận lợi khi nó gần các đầu mối giao thương và giao thông thì ngày nay, trong khung cảnh cuộc sống hiện đại, nhiều yếu tố khác được xem xét khi lựa chọn vị trí định cư, như: các dịch vụ xã hội, hạ tầng đô thị, cảnh quan môi trường, nguồn gốc dân cư, văn hoá bản địa… lợi thế từ những yếu tố này còn được xem như sự đảm bảo giá trị sinh lợi khi sang nhượng. Chính giá trị gia tăng có được thông qua yếu tố vị trí nhà ở trong đô thị đã làm cho thông tin về quy hoạch, tổ chức các không gian đô thị tại các thành phố Việt Nam trở thành một thứ “hàng hoá thị trường” thay vì được công bố rộng rãi và miễn phí như các quốc gia khác. Người dân quan tâm đến quy hoạch vì bởi những thông tin liên quan đến các khu vực đất đai có lợi cho những đầu tư cá nhân hơn là vì lợi ích phát triển chung của đô thị.
Ở một góc độ khác, đất có giá trị kinh tế trong thành phố ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng thường được kiểm soát bởi các doanh nghiệp nhà nước. Với vị trí hấp dẫn, những khoản chi phí đáng kể trong việc “vận động hành lang” – nhằm chuyển đổi hoặc hợp thức hóa (mà trong đó một số trường hợp là “lách luật”) chuyển đổi chức năng (từ đất công cộng sang đất nhà ở hoặc hỗn hợp) hay chủ sử dụng (từ doanh nghiệp kinh tế không có chức năng sang doanh nghiệp kinh tế có chức năng sản xuất và cung ứng nhà ở) để đưa số đất đai này tham gia vào thị trường nhà đất đô thị – chắc chắn sẽ được tính toán vào giá thành cuối cùng của sản phẩm. Và hiển nhiên là có ngôi nhà với vị trí đắc địa trong thành phố, người dân chấp nhận khoản đầu tư lớn hơn, tuy nhiên, vấn đề ở chỗ: sẽ được hưởng các khoản giá trị gia tăng này?

Định kiến (3) – Liên quan đến yếu tố định vị nhà ở, còn có những định kiến thuộc phạm trù tâm lý xã hội. Những khu dân cư mới phía Đông và Bắc sông Hồng trở nên yếu thế hơn phía Tây và Nam do bởi tư tưởng “qua sông thì phải luỵ đò”, mặc dù chúng gần trung tâm đô thị hiện hữu hơn và có thể tạo nên nhiều biện pháp kết nối hiệu quả hơn.
Trong yếu tố định kiến này, còn phải kể đến tâm lý “đám đông” của người Việt Nam, đó là tâm lý đầu tư bầy đàn, đầu tư theo phong trào của các nhà đầu tư đa phần thiếu kiến thức, thông tin và không có kỳ vọng riêng. Với cách suy nghĩ đầu tư bất động sản không bao giờ lỗ, đa phần người dân đô thị đều chọn hướng đầu cơ nhà đất (thậm chí với số lượng lớn vượt quá khả năng tài chính của mình”). Thêm vào đó, sự thiếu thông tin, thiếu phương pháp dầu tư đã khiến cho thị trường nhà đất tạo nên một lớp giá trị “ảo”, che phủ hoàn toàn giá trị “thực”. Đến khi nhà đầu tư nhận ra thị trường không mạnh như họ đã kỳ vọng, họ lo lắng và cuối cùng chuyển thành cơn bán đổ bán tháo (cũng theo phong trào). Tuy nhiên, lúc này lại khó tìm được người chấp nhận mức giá đặt ra, và thị trường thì đánh dấu một bước nhảy vọt mới trong giá nhà đất.
Định danh (4) – Nhà ở còn có một chức năng khác khá quan trọng đó là: một loại tài sản khẳng định vị thế kinh tế và xã hội của chủ nhân. Các thành phố lớn ở Việt Nam, trong đó có Hà Nội manh nha sự phân hoá giữa các khu ở các tầng lớp xã hội khác nhau. “Cao cấp”, “lý tưởng”, “biệt cư” là các loại nhà ở nhắm đến đối tượng thu nhập cao (đã có một thời các nhà đầu tư thi nhau gắn mác cao cấp nhằm đẩy giá trị ngôi nhà lên). Và ngược lại, “giá rẻ”, “xã hội”, “chính sách” là những khái niệm phổ biến khi đề cập đến nhà ở cho nhiều đối tượng khác trong xã hội. Như vậy nên chăng những khu nhà ở tập trung theo các dự án đô thị hiện nay cũng cần được định danh rõ ràng để có được đối tượng sử dụng đúng mục đích. Vấn đề này đặc biệt quan trọng đối với các khu nhà ở xã hội cho người nghèo, người thu nhập thấp – những đối tượng thực sự cần có thể tiếp cận và hưởng dụng những phúc lợi xã hội dành cho mình, bởi sự chiếm chỗ của tầng lớp khá giả ở đây sẽ khó tồn tại. Vấn đề định danh nhà đất cũng cho thấy một thực tế là từ những mảnh đất canh tác nông nghiệp với giá “rẻ như bèo” sau một quyết định cho phép chuyển đổi thành đất ở đô thị thì giá tăng lên vùn vụt từng ngày (mặc dù chưa có bất kỳ một động thái đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị nào).
Định giá (5) – Vào những ngày đầu tiên của năm, Hà Nội cũng như các địa phương khác, đều công bố khung giá đất trên địa bàn mình quản lý. Đây là căn cứ pháp lý để tính toán giá trị bất động sản trong các hoạt động liên quan có yếu tố “nhà nước” tham gia. Trên thực tế, giá người dân tự giao dịch với nhau (còn gọi là “giá thị trường”, cao hơn rất nhiều so với giá trong khung giá đất của Nhà nước. Sự chênh lệch này càng gia tăng về cuối năm, bởi lẽ khung giá đất chỉ được công bố một lần còn các hoạt động bất động sản thì luôn nhộn nhịp và sôi động quanh năm.
Do không cập nhật (hay không muốn cập nhật) nên các nhà quản lý đô thị “buộc phải” tự định giá trị nhà đất, trong một số trường hợp, “giá Nhà nước” lại trở thành yếu tố cản trở và làm phát sinh tiêu cực giữa các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Như vậy, quyền định giá nhà đất thực tế đã được thả nổi cho xã hội, mà chủ yếu là một nhóm dân cư hoặc có khả năng tài chính, hoặc có quan hệ xã hội – chính trị hoặc có cả hai. Và tất nhiên, sự định giá này đa phần dựa trên cảm tính và những mục tiêu cá nhân, dẫn đến tình trạng nhiễu thông tin trên thị trường nhà đất.

Thay lời kết
Hà Nội với vị thế xã hội, chính trị và kinh tế của mình, hiện đang là một trong những vùng đô thị hóa mạnh mẽ. Các chuyên gia kinh tế – đô thị nước ngoài đã nhận định: quá trình đô thị hóa này sẽ luôn đi kèm với những vấn đề khó giải quyết với cả chính quyền Trung ương và địa phương. Không chỉ ở Việt Nam, các khu vực đô thị hóa cao ở các quốc gia đang phát triển đều gặp những vấn đề giống nhau như: tình trạng phát triển không rõ ràng, không an toàn hoặc không lành mạnh; tình trạng tắc nghẽn; giá nhà đất tăng phi mã và các hoạt động kinh doanh bất động sản có nhiều nghi vấn. Bên cạnh đó, cũng có những đánh giá lạc quan rằng: mặc dù tình trạng nêu trên được xem là vấn nạn hay thất bại trong quản lý đô thị, nhưng đó lại là dấu hiệu nổi lên trước khi xuất hiện những thành công về kinh tế ở một số quốc gia hiện được xem là phát triển trên thế giới.
Như vậy, xét về góc độ toàn cầu, hiện tượng “tăng giá trị” của nhà ở đô thị Hà Nội có thể giải thích được. Và chúng ta cũng hiểu rằng: đây là một giai đoạn quá độ mà Hà Nội đang phải trải qua để chuyển mình sang một hình thái phát triển mới trong tương lai. Tuy nhiên, cần phải tìm ra các giải pháp quản lý hiệu quả mang tính đặc thù để rút ngắn thời gian quá độ, tránh để các hiện tượng tiêu cực ăn sâu vào tiềm thức xã hội và trở thành những yếu tố “đặc trưng đô thị”, cản trở sự phát triển các giai đoạn sau./.
ThS.KTS Trần Minh Tùng