Nhà ở xã hội – “Lặn lội” đi tìm

Xếp hàng mua nhà đã khó nhưng để sở hữu được nhà còn khốn đốn hơn: Nộp trước một khoản tiền theo “phân đoạn nộp tiền” hay trả “một cục” đều là cả một câu chuyện dài – Vì trước hay sau khi sở hữu được nơi ở mới này, người thu nhập thấp vẫn là người thu nhập thấp.

Kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực giải quyết nhà ở xã hội (NƠXH) cho người thu nhập thấp đã chỉ ra hai con đường lựa chọn cơ bản: Dựa vào Nhà nước hoặc dựa vào thị trường. Trong đó, sự hỗ trợ của Nhà nước là không thể thiếu, nhưng vẫn không thay thế được cơ chế thị trường. Vì xét cho cùng, chính thị trường sẽ quy định khả năng, cách thức giải quyết và tình trạng, loại hình NƠXH. Rốt cuộc, những mong muốn giải quyết nhà ở thoát ly khỏi thị trường là không căn cứ và phi hiệu quả. Bài viết xin được đề cập dưới góc độ tiếp cận của đối tượng áp dụng.

Đối tượng được “hưởng” – công khai?

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 có hẳn một Chương “Chính sách về NƠXH”, trong đó Điều 49. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH (kèm theo việc nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51):

1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Khi vay vốn gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ thì có 13 điều kiện cho người mua NƠXH:

1. Người có thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang đang làm việc trong cơ quan hành chánh sự nghiệp. Như vậy, người lao động, người buôn bán nhỏ khó tiếp cận được nguồn vốn này.
2.  Phải có hộ khẩu thường trú hoặc KT3 thường trú 3 năm trở lên tại nơi đăng ký vay vốn và dự án nhà ở xã hội. Quy định này tạo nên nghịch lý khi mà những người sinh sống tại TP HCM và Hà Nội (nơi có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội) phải tìm mọi cách để có KT3 hoặc mượn hộ khẩu khi muốn vay vốn.
3. Chỉ giải quyết cho người có thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng. Nếu thu nhập trên mức trên thì không được vay vốn gói 30 ngàn tỷ.
4.  Chỉ cho vay với các Hợp Đồng mua NƠXH đã ký với chủ đầy tư sau ngày 07/01/2013. Các hợp đồng mua nhà ở xã hội trước đó sẽ không giải quyết vay vốn.
5. Người vay vốn chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích sử dụng dưới 8m2/người và phải có xác nhận của chính quyền địa phương và ghi rõ chỉ xác nhận 1 bản duy nhất.
6. Nếu người mua nhà ở xã hộị trả nợ trước hạn sẽ phạt 2% trên số tiền trả nợ.
7. Ngân hàng sẽ xem xét có tài sản thế chấp hay không tài sản thế chấp đảm bảo khi vay vốn. Người mua nhà ở xã hội có thể thế chấp bằng chính căn hộ mua hoặc bằng nhà do cha mẹ ruột nhưng phải ở địa phương dự án đó. Điều này mâu thuẫn vì như vậy chắc chắn họ có hộ khẩu tại địa phương đăng ký
8. Phải ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư mới làm hồ sơ trình vay vốn Ngân hàng.
9. Nếu không có khả năng tiếp tục mua NƠXH thì chủ đầu tư phải mua lại căn hộ đó.
10. Nhà ở để vay phải thuộc dự án NƠXH hoặc nhà ở thương mại nhưng chuyển sang nhà ở xã hội. Diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu/m2.
11.  Khách hàng phải có công việc ổn định.
12.  Một số nhân viên ngân hàng tư vấn đã đưa điều kiện bắt buộc khách phải vay tới 80% giá trị căn hộ khi giải ngân.
13.  Lãi xuất bằng 50% lãi xuất cho vay bình quân nhưng không vượt quá 6%/năm.

Các thông tin trên đều rõ ràng công khai nhưng đẻ áp dụng thì không phải ai cũng đáp ứng được,

Thực tế: Từ tiền đề “Khó” về đất đai…

Thời gian qua, Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên và luôn dẫn đầu cả nước trong việc xây dựng và thực hiện Chương trình phát triển nhà ở để giải quyết nhu cầu ở cho các đối tượng dân cư, trong đó có nhà ở cho người thu nhập thấp theo các mục tiêu: Phân chia bước thực hiện phù hợp; Kết hợp giải quyết các vấn đề cấp bách trước mắt với thực hiện các mục tiêu cơ bản, lâu dài; Tăng cường vai trò của Nhà nước trong xây dựng và quản lý nhà ở; Phát triển nhà ở đồng bộ với cơ sở hạ tầng đô thị theo quy hoạch và dự án được duyệt; Xã hội hoá việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp.

Về phát triển NƠXH, nhà ở cho học sinh, sinh viên, nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở cho người có thu nhập thấp: Tiếp tục triển khai Kế hoạch thực hiện Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập tại khu vực đô thị (tính đến tháng 6/2015):

• Nhà ở công nhân: Đã hoàn thành khoảng 1.012.336 m2 sàn, đáp ứng cho khoảng 163.000 chỗ ở;
• Về nhà thu nhập thấp: Phối hợp với chủ đầu tư tổ chức thông báo bán NƠXH tại 07 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố với tổng cộng 4.567 căn hộ tương đương 285.083m2 sàn;
• Về nhà ở xã hội: Tiếp tục tổ chức xét duyệt và ký hợp đồng thuê, thuê mua cho đối tượng đủ điều kiện vào NƠXH tại Khu đô thị mới Việt Hưng – Long Biên.
• Về nhà ở cho sinh viên: Thành phố đã và đang triển khai 10 dự án xây dựng khu ký túc xá đã được Chính phủ ghi danh mục và cho phép đầu tư thực hiện theo Quyết định số 65/QĐ-TTg của Chính phủ (02 khu ký túc xá tập trung và 08 khu ký túc xá trong khuôn viên các trường)(1);
• Tuy nhiên, mặc dù triển khai tại nhiều dự án xây dựng nhà ở nhưng tỷ lệ diện tích đất dành cho NƠXH Hà Nội mới chỉ chiếm 1,5 – 2% so với tổng diện tích đất xây nhà ở nói chung.

Có thể thấy một số vướng mắc, đó là: Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011, nhưng hầu hết các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố thuộc tỉnh Hà Tây trước đây đều nằm trong đối tượng điều chỉnh để phù hợp với Đồ án Quy hoạch chung. Do vậy, việc xác định các quỹ đất 20% tại các dự án đầu tư này còn nhiều biến động.

Bên cạnh đó, mặc dù Nghị định Phát triển quản lý NƠXH quy định rõ: Dự án khu đô thị phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư vi phạm quy định. Hơn nữa, khi Hà Nội khó có quỹ đất ở những vị trí thuận lợi để xây dựng NƠXH, đây cũng là nghịch lý vì nhà ở cho người nghèo đô thị không thể đẩy xa trung tâm. Đồng thời, dự án phải có hạ tầng kỹ thuật, kết nối với xung quanh mới đảm bảo môi trường sống và sự công bằng cho người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, từ năm 2014 – 2015, Hà Nội đã có nhiều cố gắng để đẩy mạnh việc phát triển loại hình NƠXH. Danh sách Bộ Xây dựng công bố năm 2015 các dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi thành dự án NƠXH và danh sách các dự án NƠXH (đang xây dựng) cho công nhân KCN và người có thu nhập thấp tại Hà Nội cũng tạo điều kiện để các đối tượng tiếp cận dễ dàng hơn (2).

… Đến “Chật vật” ghi tên xếp hàng

Nếu có cuộc điều tra xã hội học để xem “đối tượng đăng ký và đối tượng sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp có là một hay không?” thì chắc chẳn sẽ có những kết quả kì thú. Nhiều thông tin báo, mạng từng đăng tin chuyện chủ sở hữu các căn hộ hay lô đất dành cho người thu nhập thấp nơi này nơi kia lại chính là các cán bộ chức trách đương nhiệm đứng tên mua “giúp” cho bà con, thân hữu. Thực ra cũng có thể các đối tượng “thứ phát” này chưa chắc đã sai về đối tượng “khó khăn” nhà ở như Luật Nhà ở quy định – Nhưng để xét ưu tiên theo trật tự công bằng xã hội (theo đúng nghĩa) thì thứ tự “ưu tiên” này chắc hẳn không thể đúng!

Quá trình từ: Tìm hiểu thông tin nhà ở cho người thu nhập thấp ở đâu – “Tiếp cận” danh sách đăng ký như thế nào đến khi “chắc chân” được đóng tiền “huy động” thì không phải ai cũng trực tiếp “thưa chuyện” với đơn vị đầu mối là Sở Xây dựng (trước đây là một bộ phận thuộc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất) hoặc các chủ đầu tư xây dựng công trình.

Quy trình không công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc từ ngữ “chuyên ngành” khó hiểu nên đôi lúc lại có những lời đồn – chuyện đùa như thật: Số “đầu” căn hộ được “phân phối” cho cán bộ Ban quản lý, bên thiết kế hay đơn vị phê duyệt, mỗi nơi được vài suất để “chủ động” tìm người sử dụng “phù hợp”. Cách thức này có khi còn được coi như sáng kiến nhằm giúp cải thiện đời sống cán bộ công nhân viên dự án “đã vất vả” thực hiện các công việc liên quan. Nên nhiều khi công trình đã xây xong, kiểm tra người đứng tên từng căn hộ đã đủ đầy nhưng lại không thấy buồng phòng sáng đèn sử dụng vì thực chất là căn hộ vẫn chỉ “găm” tên người trên giấy, chờ “sang tên đổi chủ” cho các đối tượng “thứ phát” – một hình thức đầu cơ mà thôi.

Để khắc phục những “khó khăn”, nghịch lý có thể xảy ra như trên, cần xây dựng quy chế quy định rõ ràng, minh bạch và cụ thể từng khâu: Công bố rộng rãi danh mục dự án nhà ở cho mọi đối tượng thu nhập thấp, công khai tiêu chuẩn đối tượng sử dụng, danh sách đơn vị cá nhân có nhu cầu và đúng tiêu chuẩn. Nơi tổ chức tiếp nhận nhu cầu, đăng ký nên là một đơn vị đầu mối có trách nhiệm và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Việc đăng ký phải có xác nhận của đơn vị quản lý đối tượng (nên là tổ chức Công đoàn hay Mặt trận Tổ quốc của cơ sở, đơn vị) để tránh tình trạng một hộ gia đình hay tên một người lại được mua hay đăng ký nhiều lần, nhiều nơi, hay đã và đang sở hữu nhiều loại hình ở, trong đó có cả vợ chồng, con cái đã được hưởng các chế độ ưu đãi của Nhà nước trước đây… trong khi những đối tượng thật (không có “mối” quan hệ) lại không thể biết khi nào đến lượt. Tiền thì là đóng thật mà tên thì chật vật xếp hàng. Không chen ngang thì quả là đánh đề với thời cuộc.

Kinh nghiệm Trung Quốc trong đăng ký là giải quyết đúng đối tượng theo tiêu chuẩn đề ra, chia cấp bậc, nhu cầu và phát tích kê, đến lượt là được phục vụ. Các đối tượng ưu tiên như thương binh, gia đình liệt sỹ được xếp hàng riêng, giải quyết cũng theo đúng trật tự, được đối xử công bằng như “vận hành” của thang máy: Ai đến trước được phục vụ trước.

Kinh nghiệm Vùng Ill de France thì quy định: Các dự án xây dựng nhà ở phải trích 30% cho quỹ NƠXH, nếu không chính quyền nơi đó sẽ bị phạt tiền. Hơn nữa, các khu ở này cố gắng tổ chức các hoạt động chức năng, đảm bảo đáp ứng công ăn việc làm cho những người thuộc diện chính sách xã hội hoặc thu nhập thấp để không tạo ra áp lực giao thông và việc làm đến các khu vực khác. Tuy nhiên, một số địa phương lại sẵn sàng nộp tiền phạt để không phải tiếp nhận đối tượng dân cư này trong khu vực của mình. “Kẽ hở” này đang được nghiên cứu để chỉnh sửa.

Vất vả “sở hữu” hoàn tên chính mình

Xếp hàng mua nhà đã khó nhưng để sở hữu được ngôi nhà của mình còn khốn đốn hơn: Nộp trước một khoản tiền, phân đoạn nộp tiền hay trả “một cục” đều là cả một vấn đề vô cùng lớn – Vì trước và sau khi sở hữu được nơi ở mới này, người thu nhập thấp vẫn là người thu nhập thấp.

Vì vậy, nếu không có sự góp sức, hỗ trợ từ bên ngoài về giá cả, cơ chế mua, phương thức thanh toán… thì việc mua theo bất kể giá nào và vào thời điểm nào (đều do chủ đầu tư quyết định) cũng đều rất khó khăn cho các đối tượng đang ngày đêm chật vật lo toan cơm áo gạo tiền này. Thế nên cứ đến dịp nộp tiền là thấy sự chạy vạy, vay nợ… nhiều khi sở hữu được căn hộ xong thì đời nghèo càng thêm nghèo.
Để giúp những đối tượng này được cải tạo và nâng cao đời sống thì cần xã hội hóa đầu tư xây dựng, xây dựng các cơ chế cho vay với lãi suất thấp, trả góp thời hạn dài và gắn trách nhiệm người sử dụng sức lao động với người lao động. Công cuộc này nên có sự tham gia, góp sức của các đơn vị ngành ngân hàng, doanh nghiệp, tổ chức quốc tế… có thể chia làm hai dạng đầu tư sau:

• Lập Quỹ xây dựng nhà ở bằng nguồn ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng các công trình, cơ sở kỹ thuật hạ tầng khu nhà ở thu nhập thấp thí điểm;
• Vốn đầu tư các doanh nghiệp để xây dựng nhà ở.

Việc Nhà nước thành lập Quỹ Phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, tài trợ các Dự án nhà ở dành cho đối tượng này và giúp họ mua nhà với lãi suất thấp cũng là để giải quyết bài toán giảm chi phí đầu tư xây dựng, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp mua được nhà ở chất lượng. Nguồn vốn 30 ngàn tỷ thời gian qua thực sự đã kích thích sự đầu tư phát triển xây dựng loại hình NƠXH này. Nguồn vốn hình thành Quỹ này có thể là một phần tiền sử dụng đất, toàn bộ tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, hoặc do ngân sách bố trí như một nguồn phúc lợi xã hội. Tùy thời điểm và điều kiện mà xem xét hỗ trợ vốn xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường nội bộ, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước) cho các Dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Cần phải nói thêm rằng việc “tài trợ” nói trên không phải là hình thức bao cấp. Đây là chính sách tạo điều kiện để người có thu nhập thấp được hưởng một cách gián tiếp thông qua chủ đầu tư. Nhà nước cũng nên động viên các tổ chức tín dụng có cơ chế hỗ trợ trong việc kéo dài thời hạn vay vốn đối với các chủ Dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Tại các nước tiên tiến, đô thị xây dựng quỹ nhà chuyên chức năng hoán đổi nhà, căn hộ để các chủ sở hữu có thể lựa chọn, hoán đổi vị trí cho phù hợp điều kiện sống và làm việc. Như vậy sẽ tạo được ổn định đời sống cư dân đô thị, tránh giao thông con lắc khi quãng đường và thời gian đi lại lớn, góp phần giảm ùn tắc giao thông và tăng sức khỏe cho người lao động…

Việc thiết kế các căn hộ cũng nên xem xét trên cơ sở cùng đối tượng sử dụng để tính tỷ lệ, tốt nhất là cùng đơn vị công tác hay cùng hoàn cảnh. Không nên thiết kế có những căn hộ mà diện tích chênh lệch quá lớn sẽ dẫn đến nhiều đối tượng có lối sống, văn hóa sống khác nhau trong cùng một tòa nhà. Việc trước đây quy định không thiết kế những căn hộ nhỏ (dưới 35m2) hoặc số lượng không nhiều cũng làm cho tổng giá thành căn hộ là số tiền khổng lồ, nhiều khi lên đến bạc tỉ, lúc đó sẽ xuất hiện việc đăng ký rồi bán lại suất, hưởng chênh lệch. Đây cũng là cách làm thường thấy đối với cán bộ làm công ăn lương không đủ tiền mua hoặc rút thăm phải căn hộ quá lớn (diện tích trên 150m2) trong phần trích lại % từ diện tích của dự án. Và kết quả là người thu nhập thấp này vẫn ở lại chỗ ở cũ với tiêu chuẩn và điều kiện “thấp”. Việc Bộ Xây dựng điều chỉnh diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 đã góp phần làm cho đối tượng khả thi hơn khi tiếp cận.

Việc này có thể huy động vốn đầu tư xây dựng từ các đơn vị công nghiệp, nhà máy nếu biết khéo léo điều tra, kết hợp. Đối với các căn hộ dành cho đối tượng này thì công trình xây dựng thường không có quy mô cao (khoảng 5 – 6 tầng) vì với cách nghĩ xây dựng nhà không có thang máy sẽ rẻ hơn. Nhưng tính chung ra thì lại không kinh tế: Vừa không tiết kiệm đất đối với đô thị vốn đã hạn chế đất đai, lại không phát huy giá trị đất khi không tăng hệ số sử dụng đất.

Chất lượng công trình sử dụng là vấn đề đáng báo động nhất, đặc biệt là các khu nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở tái định cư… Do vậy, để nâng cao tính chuyên nghiệp trong xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, phải có đơn vị kiểm định chất lượng công trình tại từng công đoạn, ký xác nhận đảm bảo chất lượng mới được bàn giao. Các đơn vị tư vấn, đặc biệt là thi công phải cam kết đảm bảo chất lượng công trình, thi công ẩu cũng sẽ bị “trừ điểm” như bằng lái xe bị dập lỗ khi vi phạm.

Hiện nay, thiết kế chưa nghiên cứu đến hết các yêu cầu của đối tượng sử dụng về các dịch vụ kèm theo như nhà trẻ, nhà ăn, dịch vụ khác… Cho nên, sự không đồng bộ là điều luôn luôn thấy ở tất cả các dự án nhà ở, không riêng gì nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, dẫn đến việc người dân đến ở nhưng không ổn định sử dụng. Nhiều dự án xây xong gần chục năm vẫn không có đủ chức năng dịch vụ, đường sá như khu 7,2 ha Vĩnh Phúc (quận Ba Đình)…

Kinh nghiệm một số quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á (Singapore, Philippines, Malaysia) trong giải quyết nhu cầu nhà ở trong khi ngân sách thiếu vốn: Nhà nước mời gọi các doanh nghiệp có vốn ứng trước xây dựng nhà, sau đó bán lại cho Nhà nước theo hình thức trả chậm. Cách làm này như một dạng “phát hành công trái, trái phiếu dạng hẹp”, sử dụng tùy điều kiện của từng địa phương. Phương thức này giúp xã hội phát triển sản xuất, mọi thành phần đối tượng cùng nêu cao trách nhiệm tham gia giúp đỡ các đối tượng thu nhập thấp từng bước ổn định và dần cải thiện đời sống, thực hiện quyền có nhà ở như pháp luật quy định. Và đặc biệt, chính những người có thu nhập thấp, có nhu cầu về nhà ở cũng tự mình phải nỗ lực để có việc làm ổn định, xây dựng kế hoạch tích lũy cho mình bởi Nhà nước chỉ giúp khi họ có một phần vốn đối ứng. Việc tham gia các chương trình gửi tiền tiết kiệm xây dựng nhà ở, hoặc các chương trình tín dụng mà các ngân hàng thương mại đang triển khai là một gợi ý tốt.

Cuối cùng, cả xã hội cũng nên xác định việc xây dựng NƠXH cũng là xây dựng một mô hình đơn vị ở hoàn chỉnh. Vì vậy, cần hướng tới một khu ở đồng bộ các chức năng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đảm bảo cuộc sống của cư dân văn minh và chất lượng.

Xem thêm: Nhà ở xã hội nhìn từ góc độ Kinh tế đô thị

Ba đối tượng được vay vốn để phát triển nhà ở xã hội

KTS Nguyễn Phú Đức

 (Bài đăng trên Tạp chí kiến trúc số 03/2016)