Quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ ở Hà Nội

Khu vực nhà ở chiếm tỷ lệ lớn nhất trong cấu trúc đô thị. Trong đó có một khối lượng lớn các khu chung cư cũ (KCCC). Thực tế ở Hà Nội cho thấy, không ít các KCCC, do thời gian tồn tại lâu, lại không được bảo trì thường xuyên và đúng cách nên xuống cấp về kỹ thuật và không đáp ứng nhu cầu của cuộc sống hiện đại của người dân. Thậm chí có nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, hiển hiện nguy cơ đe dọa an toàn sinh mạng của cư dân.

Vấn đề cải tạo KCCC và nhà chung cư cũ ở Hà Nội, từ nhiều năm nay đã và đang được chính quyển thành phố, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và các chuyên gia quan tâm với nhiều chính sách được ban hành và với nhiều giaỉ pháp triển khai thực hiện được đề xuất. Tuy vậy, trên thực tế, thành công trong cải tạo KCCC ở Hà Nội còn hạn chế. Mới chỉ có số ít chung cư cũ được cải tạo. Đó chỉ là can thiệp cục bộ, thiếu các giải pháp tổng thể, đồng bộ cùng với sự tham gia trực tiếp và hiệu quả thiết thực của người dân.

Điều đó cho thấy, quy hoạch cải tạo KCCC ở Hà Nội là vấn đề cấp thiết nhưng phức tạp. Vì thế cần thiết tiếp tục nghiên cứu đồng thời nhiều vấn đề chuyên môn và chính sách để triển khai hiệu quả trong thực tế việc cải tạo KCCC ở Hà Nội. Bài viết tập trung vào các vấn đề chuyên môn chính như: Mô hình quy hoạch khu chung cư ở Hà Nội; đánh giá thực trạng các KCCC ở Hà Nội; trên cơ sở đó thử đề xuất giải pháp quy hoạch cải tạo KCCC Giảng Võ.

Đơn vị xóm giềng của C. Perry

Mô hình quy hoạch khu chung cư cũ ở Hà Nội

KCCC ở Hà Nội hay Khu tập thể theo tên gọi thông thường có nguồn gốc từ lý thuyết Đơn vị xóm giềng (Neighbourhood Unit) do C. Perry đề xuất ở Mỹ vào giữa những năm 1920. Sau này, nhiều nước gọi Đơn vị xóm giềng là Tiểu khu nhà ở. Về lý thuyết, Tiểu khu nhà ở được xây dựng đồng bộ theo chủ nghĩa công năng hợp lý, đáp ứng các nhu cầu giao tiếp xã hội và sinh hoạt cơ bản hằng ngày của cư dân. Theo đó, trường phổ thông cấp 1 (cấp cơ sở) và các dịch vụ công cộng với vườn hoa – không gian sinh hoạt cộng đồng là cơ sở để tính toán quy mô dân số và đất đai của một tiểu khu nhà ở trong đô thị. Quy mô hợp lý của một trường phổ thông cấp 1 là 1000 học sinh, tương đương với từ 5000 đến 6000 dân của một Tiểu khu nhà ở được coi là hợp lý [2].

Mô hình Tiểu khu nhà ở làm thay đổi quan niệm quy hoạch và kiến trúc nhà ở trước đây và có ảnh hưởng rộng khắp ra thế giới những năm tiếp theo.

Ở Hà Nội, mô hình tiểu khu nhà ở được áp dụng dựa theo thiết kế của các nước XHCN. Năm 1958, lần đầu tiên xuất hiện khái niệm nhà ở và khu ở tập thể với những khu nhà ở thấp tầng (1-2 tầng) cho công nhân, như các khu nhà ở Hàm tử Quan, Lương Yên, An Dương. Năm 1960, lần đầu tiên mô hình Tiểu khu nhà ở đồng bộ, hoàn chỉnh được xây dựng ở Hà Nội, quy mô khoảng 20ha cho 6.000 người với các chung cư cao từ 2 đến 5 tầng, tiêu biểu là Khu tập thể Kim Liên, đến những năm 1980 đầu những năm 1990 hàng loạt tiểu khu nhà ở được xây dựng, như: Giảng Võ, Trung Tự, Hào Nam, Thành Công, Thanh Xuân,…

Có thể khẳng định, mô hình Tiểu khu nhà ở thời bấy giờ là hình thức cư trú mới với những thành công về chuyển giao kỹ thuật, công nghệ xây dựng, áp dụng nguyên lý thiết kế theo hướng công nghiệp, vật liệu xây dựng, kết cấu hiện đại,… Tiểu khu nhà ở tạo được bộ mặt kiến trúc mới, hiện đại và là niềm hạnh phúc, tự hào của người Hà Nội khi được phân căn hộ chung cư.

Kiến trúc nhà ở Khu tập thể Kim Liên

Đánh giá thực trạng các khu chung cư cũ ở Hà Nội

1. Hiện trạng các khu chung cư cũ

Các KCCC ở Hà Nội được xây dựng từ cuối những năm 1950 đến cuối những năm 1980, chủ yếu ở khu vực nội đô lịch sử với nhiều quy mô khác nhau và hiện đang xuống cấp với nhiều mực độ khác nhau.

Theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến năm 2021, trên địa bàn Hà Nội có 76 KCCC, trong đó 34 khu có quy mô từ 2 ha trở lên và 42 khu có quy mô dưới 2 ha, với số nhà chung cư cũ là 1.273 trên tổng số chung cư cũ toàn TP là 1.579 nhà. Ngoài ra, có 306 nhà chung cư cũ độc lập. Các chung cư cũ có quy mô phổ biến từ 2 đến 5 tầng được xây dựng với kết cấu tường gạch (856 chung cư), sàn panel hoặc hệ kết cấu khung khớp cột – dầm (145 chung cư), bê tông cốt thép (193 chung cư), bê tông lắp ghép tấm nhỏ và tấm lớn (273 chung cư). Các chung cư cũ tập trung chủ yếu ở 4 quận nội thành, thuộc khu vực hạn chế phát triển với số lượng 1062/1.579 nhà. Trong đó, quận Ba Đình có 211 nhà, quận Hoàn Kiếm có 120 nhà, quận Đống Đa có nhiều nhất là 438 nhà và quận Hai Bà Trương có 293 nhà [9].

a. Về hiện trạng quy hoạch KCCC

Tổng mặt bằng quy hoạch các KCCC, nhất là các khu được thiết kế và xây dựng đồng bộ trước đây, nay đã và đang có nhiều thay đổi do dân số tăng nhiều cùng với việc xuất hiện thêm nhiều chức năng mới để đáp ứng nhu cầu của cuộc sống hiện đại trong nền kinh tế thị trường. Đó là hiện tượng mở rộng tầng 1 làm dịch vụ với nhiều hình thức đa dạng, xen cấy các chung cư mới, không gian trống, cây xanh, mặt nước (nếu có) bị thu hẹp,…

b. Về hiện trạng kỹ thuât xây dựng

Hầu hết các nhà chung cư cũ đang xuống cấp, nhiều công trình ở mức nghiêm trọng (cấp độ D). Theo số liệu của Viện nghiên cứu phát triển kinh tế – xã hội Hà Nội: Hiện trên địa bàn Hà Nội có 200 nhà chung cư cũ được đánh giá ở mức độ nguy hiểm cấp độ C, 137 nhà cấp độ B và 7 nhà ở tình trạng nguy hiểm cấp độ D. Nhìn chung, mức độ xuống cấp về kỹ thuật xây dựng công trình thể hiện dưới các dạng: Nghiêng, lún, nứt vỡ bê tông, han rỉ cốt thép và rêu mốc, thấm dột. [10]

c. Về hiện trạng kiến trúc

Có thể thấy, do cơ nới, xây dựng thêm để mở rộng diện tích một cách không có tổ chức nên kiến trúc của hầu hết các nhà chung cư cũ đều bị biến dạng theo hướng tiêu cực cả về hình khối, mặt đứng, màu sắc và chi tiết kiến trúc,…

d. Về chính sách

Trước thực trạng xuống cấp của quỹ nhà chung cư cũ ở Hà Nội, ngay từ năm 2005, TP đã ban hành Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND. Đây được coi là chính sách đầu tiên của TP về vấn đề cải tạo các KCCC ở Hà Nội.

Từ đó đến nay, nhiều văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề cải tạo các KCCC ở Hà Nội đã được Trung ương và TP ban hành. Đặc biệt, gần đây nhất, ngày 28/3/2021, tại buổi làm việc với Thủ tướng chính phủ, TP Hà Nội đề xuất Chính phủ cho phép TP nghiên cứu xây dựng đồng bộ khung cơ chế chính sách đặc thù về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo 3 mô hình:

  1. KCCC, lập đồ án quy hoạch chi tiết;
  2. Nhóm chung cư cũ, lập tổng mặt bằng;
  3. Các chung cư cũ độc lập, nghiên cứu phương thức quy gom, tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận.

Đồng thời, UBND TP đề xuất các nội dung cơ bản để thực hiện Khung chính sách đặc thù về cải tạo và xây dựng lại KCCC và chung cư cũ ở Hà Nội cũng như các nội dung khác có liên quan. Đó là các chính sách: Đối với các bên liên quan, nhất là người dân là chủ sở hữu; về trình tự thực hiện dự án; về tiêu chí lựa chọn chung cư cũ để lập dự án, trong đó có quy định riêng đối với chung cư cũ cấp độ D; về lựa chọn chủ đầu tư; về thu hồi đất; về cơ chế bồi thường; Về cơ chế hỗ trợ tài chính cho dự án;… [10]

e. Về Quy hoạch cải tạo KCCC

Bằng chủ trương xã hội hóa, năm 2016, TP đã lựa chọn 19 nhà đầu tư, tự bỏ kinh phí nghiên cứu quy hoạch chi tiết 22 KCCC. Vì mục đích cân đối tài chính khi đầu tư nên trong các đồ án, các chỉ tiêu dân số, tầng cao đều vượt quá quy định của quy hoạch chung, của quy chế quản lý công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử. Đến năm 2021, sử dụng nguồn vốn ngân sách, TP đã nghiên cứu, áp dụng cơ chế, chính sách để lập quy hoạch chi tiết theo 3 mô hình: KCCC, Nhóm chung cư cũ và các chung cư cũ độc lập như đã nêu ở trên.

f. Về thực hiện các dự án cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư cũ

Đến nay, theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, đã có 18 dự án hoàn thành, trong đó có 2 nhà chung cư cũ ở tình trạng nguy hiểm cấp độ D và 14 dự án đang được triển khai. Nguồn vốn huy động để thực hiện các dự án là khá đa dạng: Vốn ngân sách, kết hợp với vốn hỗ trợ của thành phố và vốn ngoài ngân sách.

2. Đánh giá

Mô hình KCCC ở Hà Nội có những giá trị nhất định đối với cấu trúc đô thị Hà Nội, rất cần được nghiên cứu, đánh giá đầy đủ các mặt quy hoạch, kiến trúc, môi trường và văn hóa cư trú.

Tuy nhiên, kết quả khảo sát cho thấy thực trạng biến dạng về quy hoạch KCCC, xuống cấp về kỹ thuật xây dựng và kiến trúc của các chung cư cũ ở Hà Nội là nghiêm trọng. Bên cạnh đó, sự triển khai các dự án chậm trễ, chưa đạt kết quả như kỳ vọng là do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan:

Trước hết, nguyên nhân khách quan là: Theo thời gian, các KCCC xuống cấp về mặt kỹ thuật. Dân số tăng nhanh, đặc biệt trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường, cơi nới, mở rộng không gian cư trú, lấn chiếm không gian công cộng, nhất là ở tầng 1 để mở cửa hàng, dịch vụ đa dạng. Kết quả là mật độ xây dựng tại các KCCC trung bình tăng gấp đôi và số dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Đó là nguyên nhân chính làm biến dạng cấu trúc quy hoạch ban đầu của các KCCC ở Hà Nội, đồng thời tạo áp lực gây quá tải lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong các KCCC.

Mặt khác, nguyên nhân chủ quan là: Số nhân khẩu của gia đình sống trong căn hộ tăng, thậm chí nhiều thế hệ sống cùng nhau trong một căn hộ được phân ban đầu, trong khi không có điều kiện để thay đổi chỗ ở. Áp lực về diện tích ở khiến cơi nới là giải pháp cứu cánh, bất chấp những quy định, làm biến dạng hình thức kiến trúc ban đầu. Bên cạnh đó, nguồn lực tài chính còn hạn chế nên cần thiết phải huy động nguồn lực xã hội hóa. Và vấn đề khó khăn ở đây chính là cân bằng lợi ích giữa các hộ dân và nhà đầu tư. Mặt khác, các văn bản pháp quy liên quan đến cải tạo KCCC và nhà chung cư cũ chưa hoàn thiện và đồng bộ để có thể thúc đẩy nhanh và hiệu quả việc cải tạo KCCC ở Hà Nội, chẳng hạn: Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử, nơi có nhiều KCCC khống chế chiều cao và mật độ xây dựng các công trình được cải tạo hay xây dựng mới nên không hấp dẫn các nhà đầu tư tư nhân tham gia cải tạo KCCC ở Hà Nội. [10]

Quy hoạch cải tạo Khu chung cư cũ Giảng Võ, Hà Nội

Nói chung, trên thế giới việc can thiệp về chuyên môn đối với các KCCC ở đô thị, có 3 xu hướng phổ biến:

  • Xu hướng thứ nhất là cải tạo KCCC có giá trị về kiến trúc, đô thị và văn hóa cư trú địa phương. Các giải pháp can thiệp thường theo xu hướng thích nghi, nâng cao chất lượng sống của cư dân cho phù hợp với nhu cầu hiện đại và tránh phá dỡ nhiều cũng như không tái định cư quy mô lớn;
  • Xu hướng thứ hai là xây dựng mới trên vị trí KCCC không phù hợp với nhu cầu hiện đại;
  • Xu hướng thứ ba là kết hợp hai xu hướng cải tạo và xây dựng mới và tùy theo trường hợp cụ thể củ KCCC mà áp dụng phù hợp.

Sở dĩ lựa chọn KCCC Giảng Võ để nghiên cứu cải tạo, bởi qua kết quả khảo sát và phân tích hiện trạng và so sánh với các KCCC khác trên địa bàn Hà Nội, cho thấy:

Cấu trúc quy hoạch của KCCC Giảng Võ vẫn còn những giá trị nhất định, phản ánh tính ưu việt tiêu biểu của mô hình Tiểu khu nhà ở tại Hà Nội. Đó là sự cân đối của các nhóm nhà, mạng lưới giao thông hợp lý, có hồ nước và không gian cây xanh. Chính mặt nước và cây xanh là cần thiết đối với điều kiện khí hậu nhiệt đới, đồng thời là thành phần tạo nên giá trị đặc trưng về kiến trúc, cảnh quan của KCCC Giảng Võ.

Trên thực tế, trong quá trình phát triển, do tác động của kinh tế thị trường, nhiều chức năng mới, hỗn hợp xuất hiện làm cho cấu trúc quy hoạch của KCCC Giảng Võ đang chuyển mạnh từ mô hình Tiểu khu nhà ở độc lập, khép kín sang mô hình mở theo hướng phố hóa thay vì chỉ có đường như trước đây để liên kết thuận lợi với các thành phần khác của thành phố trong khi vẫn bảo lưu cấu trúc các nhóm nhà ở – Đó là phố Giảng Võ với xu hướng tập trung chủ yếu các chức năng thương mại, phố Ngọc Khánh là dịch vụ, khách sạn, phố Kim Mã, văn phòng và phố Núi Trúc tập trung các dịch vụ hàng ngày phục vụ người dân tại chỗ. Ngoài ra, còn có các tuyến phố nhỏ, hỗn hợp chức năng, tạo nên sự nhộn nhịp, sống động trong KCCC Giảng Võ.

Như vậy, dựa trên kết quả khảo sát, phân tích, đánh giá thực trạng, khi nghiên cứu đề xuất quy hoạch cải tạo KCCC Giảng Võ có thể áp dụng các giải pháp can thiệp theo hướng kết hợp cải tạo và xây dựng mới. Trong đó, lưu ý tôn trọng cấu trúc quy hoạch, đặc điểm cảnh quan, mặt nước và văn hóa cư trú đã được định hình như những di sản đô thị có giá trị. Đồng thời, những can thiệp mới về quy hoạch và kiến trúc nên theo hướng thích ứng với điều kiện khí hậu nhiệt đới và đặc điểm văn hóa cư trú đã định hình theo thời gian.

Yếu tố nhiệt đới thể hiện qua việc khai thác, sử dụng mặt nước và cây xanh dưới dạng các không gian mở, tạo cơ sở định hướng tổ chức không gian kiến trúc, đồng thời cùng với đường, phố góp phần nâng cao hiệu quả thông thoáng tự nhiên trong KCCC.

Yếu tố văn hóa cư trú thể hiện qua lối sống của cộng đồng dân cư. Đó là lối sống ngoài trời theo các nhóm xã hội đa dạng với cách sử dụng không gian linh hoạt, ưa thích các không gian công cộng tỷ lệ nhỏ có cây xanh.

ThS. Nguyễn Vũ Bảo Minh
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 08-2022)


Tài liệu tham khảo:
1. Bộ Xây dựng. “Báo cáo tình hình chất lượng và công tác quản lý chất lượng nhà cao tầng đô thị có quy mô lớn”. Tháng 4/2008;
2. Nguyễn Thế Bá (Chủ biên), “Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị” – NXB Xây dựng, 1999;
3. Nguyễn Văn Hải, “Nghiên cứu giải pháp kiến trúc phù hợp với điều kiện khí hậu nhiệt đới ẩm gió mùa cho nhà cao tầng xây dựng tại Hà Nội” – Luận án Tiến sỹ kiến trúc, Hà Nội 2006;
4. Đặng Thái Hoàng, “Khảo sát chung cư Hà Nội. Những nhận xét đầu tiên” – Tạp chí Xây dựng số 8/2003;
5. Phạm Đức Nguyên, Nguyễn Thu Hòa, Trần Quốc Bảo: “Các giải pháp kiến trúc vi khí hậu Việt Nam” – NXB Xây dựng, 1999;
6. UBND TP Hà Nội: “Chương trình phát triển nhà ở đến năm 2000 và 2020”.
7. Nguyễn Quốc Thông, đề tài: “Tổ chức không gian kiến trúc đôt hị và đề xuất cơ chế chính sách cải tạo, chỉnh trang các khu chung cư cũ Hà Nội” – Sở KH và CN, 2009;
8. Nguyễn Thị Hạnh: “Đô thị hóa và các vấn đề cải tạo đô thị ở Việt Nam” – Kỷ yếu hội thảo “Xây dựng chính sách cải tạo các khu đô thị cũ” – Bộ Xây dựng, Tổng hội xây dựng Việt Nam, và UBND tỉnh Vĩnh Phúc tổ chức, ngày 15/10/2011 tại Phúc Yên;
9. Sở Xây dựng Hà Nội: “Cải tạo, xây dựng chung cư cũ Hà Nội, những khó khăn, vướng mắc và định hướng, giải pháp giai đoạn 2021-2025”. Kỷ yếu Hội thảo “Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2021-2025 ”. UBND TP Hà Nội – Viện nghiên cứu phát triển kinh tế – xã hội và Liên hiệp các Hội khoa học kỹ thuật tổ chức ngày 12/4/2021 tại Hà Nội;
10. Viện nghiên cứu phát triển kinh tế – xã hội Hà Nội: “Báo cáo tổng quan về cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội” – Kỷ yếu Hội thảo “Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2021-2025” – UBND TP Hà Nội, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế – xã hội và Liên hiệp các Hội khoa học kỹ thuật tổ chức ngày 12/4/2021 tại Hà Nội.