Tái thiết các khu tập thể cũ (1954 – 1990) khu vực nội thành Hà Nội

Tại Hà Nội, tính đến năm 2020, toàn thành phố có 1.579 chung cư cũ, hầu hết được xây dựng vào giai đoạn 1960 đến 1992. Nhưng 20 năm qua mới hoàn thành cải tạo khoảng 1,14% trong tổng số hơn 1.500 chung cư cũ, khu tập thể cũ cần được sửa chữa, cải tạo, làm mới. Diện tích căn hộ cũ phần lớn từ 30-50m2/căn, cá biệt, tại Khu tập thể Văn Chương, quận Đống Đa, khoảng 70% số căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30m2, nhưng hầu hết đều đã tự cơi nới, sửa chữa để “sống tạm”, khá nguy hiểm và làm ảnh hưởng xấu tới mỹ quan đô thị.

Theo thời gian, do không duy tu bảo trì thường xuyên nên hệ thống hạ tầng đô thị hư hại, khiến nhiều chung cư cũ tiếp tục xuống cấp nghiêm trọng, một số hỏng nặng gây nguy hiểm về an toàn kỹ thuật kết cấu công trình.ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.

Trước tình hình đó, từ đầu những năm 1990, UBND thành phố Hà Nội đã có nhiều biện pháp để khắc phục sự xuống cấp của các KCCC nhằm đảm bảo sự an toàn cho cư dân, sử dụng nguồn vốn ngân sách cho đầu tư cải tạo, chống lún một số nhà chung cư theo phương thức ép cọc và gia cố các mối nối cho một số công trình tại các khu chung cư ở Nghĩa Đô, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương, Quỳnh Mai. Thời gian sau đó có cải tiến theo hướng kết hợp vốn ngân sách và vốn của dân đóng góp để chống xuống cấp, xây ốp thêm diện tích cho một số tòa nhà ở khu Trung Tự. Tuy nhiên các cách thức này có nhược điểm là làm tăng mật độ sử dụng đất, bộ mặt kiến trúc đô thị không được cải thiện.

Đến năm 2007 sau khi Chính Phủ ban hành Nghị quyết 34/2007/NQ-CP nêu rõ chủ trương cải tạo KCCC theo hình thức tái thiết toàn khu, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 48/2008/QĐ-UBND về quy chế cải tạo KCCC bị hư hỏng đánh dấu việc cải tạo KCCC theo một cách mới, phá bỏ hẳn nhà chung cư cũ để xây dựng nhà chung cư mới theo dự án toàn khu.

Tính đến 2019, trong 76 KCCC của Hà Nội, chỉ có 04 KCCC được thực hiện cải tạo, tái thiết là khu tập thể Kim Liên, Nguyễn Công Trứ và tiếp nối là Giảng Võ, Thành Công. Mỗi khu chỉ mới tái thiết được 01-04 nhà chung cư:

Khu Kim Liên: Tái thiết được 04 tòa chung cư là B4, B7, B10 và B14
Khu Giảng Võ: Tái thiết được 03 tòa nhà chung cư gồm C7, D2, B6
Khu Thành Công: Đang thực hiện tái thiết tòa nhà C1. Nhà G6A nguy hiểm đang di dời.
Khu Nguyễn Công Trứ: Tái thiết được tòa nhà N3 (gộp 2 nhà A1, A2).

Nhận thức được giá trị đất đô thị trong quá trình phát triển thị trường đất đai-BĐS nên các giải pháp cải tạo KCCC tập trung vào các hướng khai thác giá trị sử dụng đất phù hợp. Các giải pháp xây ốp nhà ở đơn thuần, triển khai đồng loạt tại các khu vực trung tâm gần như dừng lại do không khai thác được tiềm năng đất đai. Thay vào đó là nghiên cứu quy hoạch đồng bộ HTKT và HTXH đi trước một bước để định hướng trong công tác cải tạo. Tuy nhiên để triển khai đồng bộ, toàn diện cần tạo lập các giải pháp hỗ trợ như điều kiện TC-TĐC, cơ chế chính sách, QHKT, đất đai…là những khó khăn lớn trong công tác cải tạo đô thị. Hiện việc tạo lập quỹ đất phục vụ tạm cư và tái định cự vẫn triển khai thiếu hiệu quả và đây được coi là tồn tại đặc thù trong thời gian tới .

Tái phát triển nhà ở bằng phá dỡ, xây mới cục bộ

Với giải pháp này, trước mắt chỉ phá dỡ nhà nguy hiểm không còn khả năng khắc phục. Tuy nhiên việc phát triển kiến trúc cục bộ phải tuân thủ QH toàn khu đã xác định. Thực tế đã triển khai là hạn chế do việc đột biến phá vỡ cấu trúc KGKT toàn khu, là điều kiện tồn tại tạo ra hiện trạng mới. Việc phát triển dự án XHH nhà ở tạo lợi nhuận cục bộ cho doanh nghiệp đầu tư thu hồi vốn nhanh đã dẫn đến tình trạng mật độ cư trú tăng cao, hệ thống HTKT đã quá tải và không giải quyết được triệt để bài toán quỹ TC-TĐC tổng thể cùng việc chia cắt khả năng phối hợp tổ chức thực hiện là bất cập. Mô hình này có một số nhược điểm: Làm tăng mật độ XD, đề xuất tự phát KGGT cộng đồng (tầng 1) không thể tạo thành hệ thống mà bài toán tổng thể cũ còn đang hạn chế; Phát triển CCCT hạn chế hoặc đột biến phi tổ hợp không gian khu vực; Không giải quyết được mâu thuẫn về điều kiện định cư tại tầng 1 hoặc từ tầng 2 là vướng mắc chính trong công tác TĐC, gây xáo trộn tâm lý dân cư; thẩm mỹ kiến trúc không kiểm soát được.

Quy hoạch xây dựng lại toàn bộ khu chung cư cũ

Đây là hướng đi đúng với chủ trương nhưng đã bộc lộ những hạn chế và thực tế các dự án triển khai rất chậm, làm việc với cộng đồng dân cư rất khó khăn… do chưa có định hướng nghiên cứu giải pháp tổng thể và cơ chế chính sách đồng bộ. Hạn chế thực tế như quy hoạch tăng hệ số SDĐ, tăng mật độ cư trú, quỹ nhà ở kinh doanh tạo nguồn thu để thoả mãn điều kiện TĐC và tạo lợi nhuận kinh tế là những bất cập lớn, gia tăng chất tải lên HTKT và HTXH. Bài toán cân đối tổng thể các nguồn lực đô thị chưa được hoạch định do chưa có định hướng phát triển, bức xúc trong cộng đồng càng tăng, có tình trạng trì trệ trong quản lý dẫn đến mâu thuẫn về lợi ích giữa các thành phần không được giải quyết.

Để nhìn nhận đúng tiềm năng cũng như thực trạng các KCCC cần phải xây dựng các tiêu chí và đánh giá phân loại căn cứ trên các giá trị của KTT

Giá trị kiến trúc và quy hoạch

Mô hình về những mikrorayons (tiểu khu) do các KTS Việt Nam đem từ Liên Xô về nước, cùng lúc các chuyên gia kiến trúc và quy hoạch đô thị từ một số nước XHCN cũng đem các ý tưởng đó đến Hà Nội. Các khu ở khép kín kiểu microrayons này bắt đầu được xây dựng ở Hà Nội dưới tên gọi quen thuộc Khu Tập Thể ( KTT). Các KTT được thiết kế gồm các dãy nhà song song, với không gian mở, rộng rãi giữa các khối nhà, chú ý đến các tiêu chuẩn về tiếp cận ánh sáng mặt trời và không khí trong lành. Những tiện nghi như nhà vệ sinh, nước máy, điện – dù chưa hoàn hảo, cũng đã được trang bị trong các khối nhà của KTT, ngay từ những năm 1960.

Giải pháp chống lún KTT Thành Công và giải pháp xây ốp KTT Trung Tự

Về kỹ thuật, các KTT của Hà Nội đã chuyển từ phương pháp xây dựng truyền thống (bằng gạch) sang các kỹ thuật xây dựng mới, theo kiểu công nghiệp với các cột được đổ bê tông tại chỗ, tường và sàn là các tấm bê tông cốt thép đúc sẵn (pre-fab) theo kích thước tiêu chuẩn, được sản xuất tại các nhà máy, và lắp đặt bằng cần trục tại hiện trường, tạo thành các khối nhà KTT. Kỹ thuật mới này về cơ bản không khác với cách làm của ngành công nghiệp nhà ở của châu Âu. Tất cả những đặc điểm này là minh chứng cho tính hiện đại trong kiến trúc các KTT ở Hà Nội thời kỳ đó. Như vậy, các KTT ở Hà Nội được thiết kế và xây dựng từ ý tưởng của trào lưu quốc tế phổ biến dành cho cuộc sống “hiện đại”. Có thể xem nó như một biến thể của kiến trúc hiện đại, XHCN, kiểu Liên Xô. Nhà ở XHCN – các KTT ở Hà Nội rõ ràng đã mang giá trị lịch sử như vậy, khi lần đầu tiên, kiến trúc hiện đại để lại dấu ấn trên mảnh đất Hà Nội vào những năm 1960

Giá trị bất động sản

Từ khía cạnh kinh tế, các KTT đều ở vị trí đẹp, thuận tiện về giao thông, gần các khu vực trung tâm hoặc dễ dàng di chuyển tới đó. Tính theo vị thế thì khu vực nội đô lịch sử có giá trị cao hơn so với các khu vực khác. Ngoài ra, các khu vực đã hoàn thiện HTKT phát triển theo tuyến giao thông, nhiều trung tâm DVCC và cây xanh cũng có giá trị cao và có khả năng tăng thêm trong tương lai.

Các phương pháp định giá đất bao gồm:

Phương pháp so sánh: xác định bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Phương pháp thặng dư: xác định bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của khu đất, trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ XD, số tầng cao tối đa) theo QH sử dụng đất, QH chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Phương pháp thu nhập: xác định giá bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại
Phương pháp hệ số điều chỉnh: xác định giá bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Giá trị lịch sử

Các khu tập thể tại Hà Nội có giá trị nhất định trên phương diện vị trí và quy hoạch kiến trúc của Hà Nội, được gói gọn trong tiến trình phát triển của lịch sử thành phố. Các khu tập thể chính là những chứng tích lịch sử cho một giai đoạn phát triển mới của kiến trúc Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung. Kiến trúc của những khu nhà tập thể là một mô hình điển hình trên phương diện quy hoạch và thiết kế khu ở, trong đó có sự thống nhất cao cùng với những tiêu chuẩn về môi trường sống, không gian cây xanh hay dịch vụ xã hội. Xét theo một khía khác, nhà tập thể góp phần tạo nên cảnh quan mới cho Hà Nội lúc bấy giờ. Nhà tập thể nói riêng và các tiểu khu nhà ở nói chung là một mảnh ghép kiến trúc mang nhiều nét đặc trưng của cả một giai đoạn dài (1954-1986) và kéo dài nhiều năm sau đó. Cho đến bây giờ, mặc dù vai trò đã bị mờ nhạt nhưng vẫn có một vị trí trong lòng Hà Nội.

Giá trị văn hóa

Các KTT tại Hà Nội có giá trị nhất định trên phương diện vị trí và quy hoạch kiến trúc, gắn liền với tiến trình phát triển của thành phố. Các KTT chính là những chứng tích lịch sử cho một giai đoạn phát triển mới của kiến trúc Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung. Kiến trúc của những khu nhà tập thể là một mô hình điển hình trên phương diện quy hoạch và thiết kế khu ở, trong đó có sự thống nhất cao với những tiêu chuẩn về môi trường sống, không gian cây xanh hay dịch vụ XH.

Biểu hiện VH cộng đồng thông qua các mối quan hệ “hàng xóm láng giềng”, cùng chia sẻ giúp đỡ nhau trong khó khăn, duy trì mối quan hệ đó qua nhiều thế hệ. Cư dân KTT tạo nên những nhóm/ cộng đồng nhỏ đa dạng trong lòng cộng đồng lớn – cùng tầng/chung hành lang, cùng nhà/chung cầu thang, cùng khu nên cũng học cùng trường, cùng lớp,..

Mặc dù KTT được quy hoạch xây dựng theo các mẫu thiết kế điển hình, có nhiều yếu tố lặp lại giống nhau – nhưng các nhóm cư dân như vậy đã hình thành những nơi chốn riêng, không nơi nào giống hệt nhau nhưng vẫn mang đặc trưng “hồn nơi chốn” chung của các KTT.

Giá trị/đặc trưng “nơi chốn” của KTT không phải là trạng thái ban đầu của nó như một mô hình tiểu khu nhà ở tiến bộ, mà là trạng thái đã bị biến dạng – là kết quả của quá trình người dân đã Việt hóa mô hình đó. Những nhà TT từ chỗ thiết kế điển hình, xây dựng hàng loạt đã trở nên sinh động, hấp dẫn, không đâu giống nhau. KTT từ chỗ mật độ xây dựng thấp (ban đầu chỉ 30-35%) đã dần dần được “mảng hóa” (nâng mật độ lên 70-75%) và “phố hóa” (nhà bám sát mặt đường). Trung tâm của KTT từ các cụm CTCC bố trí ở vùng lõi (nhà trẻ, trường học, bách hóa) được chuyển hóa thành hệ thống các tuyến dịch vụ công cộng (theo kiểu phố chợ Á Đông). Không gian giao thông từ chỗ thuần túy để đi lại (đường / hành lang) trở thành không gian “phố xá” (phố + nhà), gắn với cuộc sống hàng ngày của người dân.

Giá trị xã hội

Nhà tập thể với vai trò cung cấp nhà ở cho nhân dân là công trình tiêu biểu của hệ thống an sinh xã hội, nâng cao đời sống, phục vụ lợi ích của con người. Với sự xuất hiện của các KTT, đời sống của nhân dân lao động được chăm lo về mặt vật chất và tinh thần, tạo điều kiện cho con người có niềm tin vào cuộc sống và tích cực lao động. Đây là sản phẩm được tạo ra để tạo dựng một xã hội đáp ứng đại bộ phận quần chúng, đáp ứng nhu cầu nhà ở hàng ngày, tạo cơ sở vật chất để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội nói chung. Nhà ở – không gian ở & không gian DVCC – có quan hệ chặt chẽ và chịu ảnh hưởng của lối sống, vì đó là môi trường con người tiến hành các hoạt động sống, sinh hoạt, giao tiếp, thoả mãn các nhu cầu vật chất và tinh thần

Trong lĩnh vực quy hoạch đô thị, các KTT cũng có những đóng góp nhất định. Trong các giải pháp thiết kế luôn quan tâm đến kiến trúc tổng thể, bố trí các công trình hài hòa với cảnh quan thiên nhiên, với công trình kiến trúc xung quanh. Nhà tập thể mang tính biểu tượng, khẳng định giá trị của cách tổ chức khu ở theo mô hình tiểu khu với nhiều ưu điểm phù hợp với bối cảnh đương thời và để lại những bài học về sau.

Căn cứ trên hệ thống các giá trị, cần đánh giá các KTT trên hệ thống tiêu chí

1.Tiềm năng Vị trí khu vực tái thiết