Tóm tắt
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và áp lực gia tăng về nhà ở cho nhóm thu nhập thấp, nhà ở xã hội (NOXH) không chỉ đóng vai trò cung cấp chỗ ở mà còn là môi trường sống, nơi hình thành các mối quan hệ xã hội và bản sắc cộng đồng. Bài báo nghiên cứu kinh nghiệm tổ chức không gian bán công cộng và không gian công cộng trong NOXH tại một số quốc gia Đông Nam Á, bao gồm: Singapore, Malaysia, Indonesia, Philippines và Việt Nam. Thông qua phương pháp phân tích – so sánh, nghiên cứu làm rõ các mô hình tổ chức không gian, cơ chế quản lý và mức độ hiệu quả trong sử dụng không gian chung. Trên cơ sở đó, bài báo đề xuất các nguyên tắc tổ chức không gian phù hợp với điều kiện phát triển NOXH tại Việt Nam, hướng tới nâng cao chất lượng sống và phát triển cộng đồng bền vững.
Từ khóa: Nhà ở xã hội; không gian bán công cộng; không gian công cộng; Đông Nam Á.
Đặt vấn đề
Trong bối cảnh toàn cầu hóa và đô thị hóa diễn ra nhanh chóng tại các quốc gia đang phát triển, nhà ở xã hội (NOXH) đã trở thành một trong những trụ cột quan trọng của chính sách an sinh đô thị. Không chỉ dừng lại ở chức năng cung cấp chỗ ở với chi phí phù hợp, NOXH ngày càng được nhìn nhận như một môi trường sống tổng hợp, nơi các mối quan hệ xã hội được hình thành, duy trì và phát triển, góp phần tạo dựng bản sắc cộng đồng đô thị.
Tuy nhiên, thực tiễn phát triển NOXH tại nhiều quốc gia Đông Nam Á cho thấy một nghịch lý phổ biến: Trong khi các chỉ tiêu về số lượng căn hộ và diện tích sàn được ưu tiên hàng đầu, thì chất lượng không gian chung – đặc biệt là không gian bán công cộng và công cộng – lại chưa được quan tâm tương xứng. Hệ quả là nhiều khu NOXH sau một thời gian đưa vào sử dụng đã bộc lộ những vấn đề nghiêm trọng như suy giảm tương tác xã hội, chiếm dụng không gian chung, mất an ninh trật tự, xuống cấp môi trường sống và đứt gãy cấu trúc cộng đồng.
Không gian bán công cộng và công cộng trong NOXH đóng vai trò như “chất keo xã hội”, giúp kết nối các hộ gia đình riêng lẻ thành một cộng đồng có tương tác, chia sẻ và hỗ trợ lẫn nhau. Những không gian này không chỉ phục vụ các hoạt động sinh hoạt thường nhật mà còn tạo điều kiện cho các hình thức kinh tế phi chính thức, các hoạt động văn hóa – xã hội và cơ chế tự quản của cư dân.
Đông Nam Á là khu vực có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam về điều kiện khí hậu nhiệt đới, cấu trúc xã hội, trình độ phát triển kinh tế và áp lực đô thị hóa. Do đó, việc nghiên cứu kinh nghiệm tổ chức không gian bán công cộng và công cộng trong NOXH tại các quốc gia trong khu vực này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, không chỉ về mặt học thuật mà còn mang giá trị ứng dụng cao trong thực tiễn quy hoạch – thiết kế tại Việt Nam.
Bài báo tập trung phân tích các mô hình tổ chức không gian chung trong NOXH tại Singapore, Malaysia, Indonesia, Philippines và Việt Nam, từ đó rút ra các bài học kinh nghiệm và đề xuất định hướng áp dụng phù hợp với bối cảnh trong nước.
Cơ sở lý luận về không gian công cộng và bán công cộng trong nhà ở xã hội
Khái niệm và phân loại
Trong nghiên cứu kiến trúc và đô thị học, không gian công cộng được hiểu là những không gian có tính mở, cho phép tiếp cận rộng rãi và không phân biệt đối tượng sử dụng. Các không gian này thường bao gồm quảng trường, công viên, sân chơi, đường dạo bộ, không gian sinh hoạt ngoài trời và các tiện ích phục vụ cộng đồng nói chung.
Ngược lại, không gian bán công cộng là những không gian nằm giữa ranh giới công cộng và riêng tư, có mức độ kiểm soát và giới hạn tiếp cận nhất định. Trong NOXH, không gian bán công cộng thường bao gồm sảnh chung, hành lang, cầu thang, sân trong, tầng trệt đa năng, phòng sinh hoạt cộng đồng hoặc các không gian bán mở gắn với đơn nguyên ở.
Điểm đặc trưng của hệ thống không gian trong NOXH là sự chuyển tiếp liên tục từ không gian riêng tư (căn hộ) – bán công cộng – công cộng. Cách tổ chức chuỗi không gian này ảnh hưởng trực tiếp đến hành vi sử dụng, mức độ tương tác xã hội và cảm giác thuộc về cộng đồng của cư dân.
Vai trò của không gian công cộng và bán công cộng trong NOXH
Các nghiên cứu về xã hội học đô thị và môi trường cư trú chỉ ra rằng không gian công cộng và bán công cộng trong NOXH có vai trò đa chiều:
- Thứ nhất, các không gian này tạo điều kiện cho giao tiếp xã hội tự nhiên, góp phần hình thành và củng cố vốn xã hội, yếu tố quan trọng giúp cộng đồng cư dân thích ứng và phát triển bền vững;
- Thứ hai, thông qua cơ chế “quan sát tự nhiên” (natural surveillance), không gian chung được sử dụng thường xuyên sẽ góp phần nâng cao cảm giác an toàn, giảm thiểu các hành vi tiêu cực và tệ nạn xã hội;
- Thứ ba, trong bối cảnh cư dân NOXH thường có thu nhập thấp, không gian công cộng và bán công cộng còn đóng vai trò hỗ trợ sinh kế thông qua các hoạt động kinh tế nhỏ, buôn bán tự phát hoặc dịch vụ cộng đồng.
- Thứ tư, các không gian chung có chất lượng tốt góp phần cải thiện sức khỏe thể chất và tinh thần của cư dân, đặc biệt là trẻ em, người cao tuổi và các nhóm yếu thế.
Kinh nghiệm tổ chức không gian công cộng và bán công cộng trong NOXH tại một số quốc gia Đông Nam Á
Singapore: Mô hình HDB và không gian tầng trệt đa năng
Singapore được xem là hình mẫu tiêu biểu trong phát triển nhà ở công cộng, với hơn 80% dân số sinh sống trong các khu nhà do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý. Một trong những đặc trưng quan trọng của mô hình này là không gian tầng trệt – thường được gọi là void deck.
Void deck là không gian mở, không bố trí căn hộ, được thiết kế linh hoạt để phục vụ nhiều mục đích khác nhau như sinh hoạt cộng đồng, tổ chức sự kiện, đám cưới, lễ tang, hoạt động thể thao nhẹ hoặc các dịch vụ quy mô nhỏ. Không gian này đóng vai trò như “phòng khách chung” của khu dân cư, nơi diễn ra các tương tác xã hội hàng ngày giữa cư dân.
Điểm đáng chú ý là void deck không chỉ được đầu tư về mặt thiết kế mà còn gắn chặt với cơ chế quản lý, vận hành và lập lịch sử dụng. Chính quyền địa phương và các tổ chức cộng đồng cùng tham gia quản lý, đảm bảo không gian luôn được sử dụng hiệu quả và phù hợp với nhu cầu cư dân.
Malaysia: Các dự án PPR và thách thức về chất lượng không gian chung
Tại Malaysia, các dự án nhà ở xã hội thuộc chương trình PPR (Program Perumahan Rakyat) chủ yếu được xây dựng dưới dạng các khối nhà cao tầng với mật độ lớn. Trong nhiều trường hợp, ưu tiên về chi phí đã dẫn đến việc cắt giảm diện tích và chất lượng của các không gian chung.
Hành lang hẹp, thiếu ánh sáng và thông gió tự nhiên, cùng với việc thiếu phòng sinh hoạt cộng đồng đã hạn chế đáng kể khả năng tương tác xã hội giữa cư dân. Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng các không gian bán công cộng trong PPR thường bị chiếm dụng làm kho chứa đồ hoặc buôn bán tự phát, gây xung đột và làm giảm chất lượng sống.
Indonesia: Rusunawa và mô hình sân trong nội bộ
Indonesia phát triển mô hình Rusunawa – NOXH cho thuê, nhằm đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Một đặc điểm nổi bật của mô hình này là việc tổ chức các không gian công cộng và bán công cộng xoay quanh sân trong nội bộ.
Các sân trong được sử dụng như không gian sinh hoạt chung, nơi trẻ em vui chơi, người lớn giao lưu và tổ chức các hoạt động cộng đồng. Cách tổ chức này phù hợp với điều kiện khí hậu nhiệt đới, giúp cải thiện vi khí hậu và tạo môi trường sống thân thiện.
Tuy nhiên, hiệu quả sử dụng các không gian này phụ thuộc lớn vào công tác quản lý và bảo trì. Trong những dự án thiếu nguồn lực duy tu, không gian chung dễ xuống cấp và mất dần chức năng ban đầu.
Philippines: Nhà ở tái định cư và bài toán gắn kết cộng đồng
Philippines là quốc gia thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai, do đó nhiều dự án NOXH được triển khai nhằm phục vụ tái định cư cho người dân bị di dời. Tuy nhiên, nhiều khu tái định cư được xây dựng xa trung tâm, thiếu không gian công cộng phù hợp và không gắn với sinh kế truyền thống của cư dân.
Thực tế cho thấy, khi không gian công cộng không được thiết kế dựa trên mạng lưới xã hội sẵn có, cộng đồng cư dân dễ rơi vào tình trạng phân mảnh, thiếu gắn kết và phát sinh các vấn đề xã hội.
Việt Nam: Thực trạng và những vấn đề đặt ra
Tại Việt Nam, NOXH trong những năm gần đây đã có bước phát triển đáng kể về số lượng. Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn còn hạn chế trong tổ chức không gian bán công cộng và công cộng. Các phòng sinh hoạt cộng đồng thường mang tính hình thức, thiếu hấp dẫn và ít được sử dụng.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ tư duy thiết kế còn nặng về chỉ tiêu diện tích, thiếu sự tích hợp giữa kiến trúc, quản lý và đời sống xã hội của cư dân.
Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Từ các trường hợp nghiên cứu, có thể rút ra một số bài học quan trọng:
- Thứ nhất, không gian chung trong NOXH cần được thiết kế đa chức năng và linh hoạt, có khả năng thích ứng với các nhu cầu sử dụng khác nhau theo thời gian;
- Thứ hai, tầng trệt đóng vai trò then chốt trong việc tạo sức sống cho khu NOXH, là nơi kết nối trực tiếp giữa không gian ở và không gian công cộng;
- Thứ ba, hiệu quả sử dụng không gian chung phụ thuộc lớn vào cơ chế quản lý, vận hành và sự tham gia của cộng đồng cư dân;
- Thứ tư, thiết kế không gian cần tôn trọng văn hóa, tập quán sinh hoạt và điều kiện khí hậu địa phương, tránh áp dụng máy móc các mô hình ngoại nhập.
Định hướng và gợi ý cho phát triển NOXH tại Việt Nam
Trên cơ sở kinh nghiệm quốc tế, bài báo đề xuất một số định hướng cho Việt Nam:
- Một là, tổ chức hệ thống không gian chung theo cấp độ rõ ràng, từ bán công cộng đến công cộng, tạo sự chuyển tiếp mềm mại và hợp lý;
- Hai là, ưu tiên phát triển các không gian sinh hoạt cộng đồng tại tầng trệt, gắn với các hoạt động thường nhật của cư dân;
- Ba là, kết hợp thiết kế kiến trúc với cơ chế quản lý và chính sách hỗ trợ xã hội, đảm bảo không gian chung được sử dụng và duy trì hiệu quả;
- Bốn là, thí điểm các mô hình quản trị dựa vào cộng đồng, khuyến khích cư dân tham gia vào quá trình quản lý và sử dụng không gian chung.
Kết luận
Không gian bán công cộng và công cộng là thành tố không thể thiếu trong phát triển nhà ở xã hội bền vững. Kinh nghiệm từ các quốc gia Đông Nam Á cho thấy: Việc tổ chức hợp lý các không gian này không chỉ nâng cao chất lượng sống mà còn góp phần xây dựng cộng đồng ổn định, gắn kết và thích ứng lâu dài.
Đối với Việt Nam, việc học hỏi kinh nghiệm quốc tế cần đi kèm với sự điều chỉnh phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội, văn hóa và thể chế trong nước. Những bài học rút ra từ nghiên cứu này có thể làm cơ sở cho việc hoàn thiện chính sách, quy chuẩn thiết kế và thực hành kiến trúc NOXH trong tương lai.
Ths.KTS. Nguyễn Hoàng Hiệp*
PGS.TS.KTS. Nguyễn Việt Huy*
*Khoa Kiến trúc và Quy hoạch – Bộ môn Kiến trúc dân dụng
ĐH Xây dựng Hà Nội
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 06-2026)
TÀI LIỆU THAM KHẢO (APA)
– Ballesteros, M. M (2010): Evaluating the benefits and costs of resettlement projects. Philippine Institute for Development Studies;
– Chua, T. L (2014): Revitalising the void deck: Community circle design. Journal of Urban Design, 19(3), 345–360;
– Goh, A. T., & Ahmad, Y (2012): Public low-cost housing in Malaysia: Case studies on PPR low-cost flats in Kuala Lumpur. Journal of Asian Architecture and Building Engineering, 11(1), 53–60;
– Housing & Development Board (2019): Public housing and community spaces in Singapore. Singapore: HDB;
– Phan, T. V (2018): Định hướng cải tạo không gian sinh hoạt công cộng trong các khu chung cư NOXH tại Đà Nẵng – Tạp chí Xây dựng, (10), 45–50;
– UN-Habitat (2015): Housing and slum upgrading in Southeast Asia. Nairobi: United Nations Human Settlements Programme.
