Hệ số sử dụng đất (FAR-Floor Area Ratio) đã được Quy chuẩn Quy hoạch Xây dựng QCVN 01:2019/BXD xác lập lại khái niệm sau hơn 10 năm ẩn danh (trong QCXDVN 01:2008). Kiểm soát chỉ tiêu FAR (hay tổng diện tích sàn xây dựng) trên một đơn vị diện tích đất đai trong quy hoạch cho phép các nhà quản lý, KTS và nhà đầu tư có thể dễ dàng lựa chọn các phương án kiến trúc đa dạng phù hợp với chỉ tiêu về mật độ, chiều cao, diện tích sàn chức năng. Đây là cách làm đã được nhiều quốc gia áp dụng, đặc biệt hiệu quả với kiểm soát công trình cao tầng gắn với các cơ chế ưu đãi trong quản lý xây dựng đô thị. Bài viết này phân tích các tác động của kiểm soát hệ số sử dụng đất tại QCVN 01:2019 với việc xây dựng chính sách phát triển công trình cao tầng nói chung và công trình xanh nói riêng, trong đó nhấn mạnh vai trò quan trọng của nhà đầu tư, giới KTS, sự minh bạch của chính sách quản lý ưu đãi, khuyến khích FAR và lợi ích của cộng đồng.
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng được áp dụng lần đầu trong Phần II, tập 1 – Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam năm 1997, đến năm 2008 được sửa đổi và áp dụng tại QCXDVN 01:2008. Đến nay, sau hơn 10 năm, QCXD 01:2019/BXD đã được thông qua tại Thông tư số 22/2019/TT-BXD là quy chuẩn lần thứ 3 về Quy hoạch xây dựng sẽ được áp dụng tại Việt Nam từ ngày 01/7/2020.
Hệ số sử dụng đất là chỉ tiêu cơ bản để kiểm soát khối tích công trình linh hoạt, đảm bảo sự phù hợp với quy hoạch, hạ tầng đô thị
Theo khái niệm của QCVN 01:2019, hệ số sử dụng đất (FAR) là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. Khái niệm này cơ bản thống nhất với các khái niệm về hệ số sử dụng đất của nhiều quốc gia trên thế giới, mặc dù có các tên gọi khác nhau như Plot ratio (PR) tại Singapore, FSR (Floor space ratio) tại Úc…
Theo kinh nghiệm của Mỹ, kiểm soát FAR và chiều cao cao hơn sẽ cho phép KTS có nhiều giải pháp thiết kế linh hoạt: 1) Sử dụng tối đa mật độ và giảm số tầng; 2) sử dụng tối đa tầng cao (hoặc chiều cao) và giảm mật độ xây dựng; 3) sử dụng mật độ tối đa cho phần đế và mật độ nhỏ hơn cho các khối tháp mà vẫn sử dụng tối đa tầng cao (hoặc chiều cao) được phép. Do vậy, về cơ bản, nếu kiểm soát FAR và tầng cao sẽ làm giảm bớt các công trình có khối tích lớn – đơn điệu với diện tích xây dựng tối đa (mật độ xây dựng) và tầng cao tối đa như QCXDVN 01:2008 đã áp dụng.
QCVN 01:2019 gắn kiểm soát mật độ cư trú, hình thái kiến trúc công trình và các chính sách ưu đãi
Quy định diện tích đất đơn vị ở tối thiểu 15m2/người (so với 8m2/người trong QCVN01:2008) là một bước tiến dài nhằm kiểm soát mật độ cư trú trong đô thị, đặc biệt với khu vực phát triển nén, có các tòa nhà hỗn hợp, tòa nhà chung cư cao tầng. Mật độ cũng cần được kiểm soát thông qua 03 chỉ tiêu Hệ số sử dụng đất – Dân số và Đơn vị nhà ở (Hình 2,3). Đôi khi trên thực tế, việc thực thi các chính sách đơn lẻ khác nhau có thể làm thay đổi mật độ cư trú và chỉ tiêu dân số trong một tòa nhà, một khu vực, do vậy việc tính toán, kiểm soát diện tích sàn theo quy hoạch để đảm bảo mật độ dân cư phù hợp với quy hoạch là hết sức cần thiết.
Tại nhiều quốc gia, kiểm soát FAR cho phép mở ra các cơ chế thông minh trong vận dụng quản lý khối tích công trình với xây dựng các chính sách phát triển đô thị sử dụng các chương trình ưu đãi diện tích sàn như: Chuyển nhượng quyền phát triển không gian TDR (Transfer of Development Rights) trong bảo tồn các công trình di sản đô thị [1]; đảm bảo tầm nhìn công trình (Hình 4); phát triển các không gian công cộng thuộc sở hữu tư nhân POPS (Privately Owned Public Spaces) chia sẻ cho cộng đồng …Tại NewYork, diện tích sàn được giao dịch với 40 triệu đôla/6500m2 sàn (6.153USD/m2 [2])
Nhiều công trình siêu cao tầng được xây dựng tại trung tâm NewYork được xây dựng vượt lên khỏi mốc quy hoạch chiều cao để lấy trọn tầm nhìn toàn cảnh TP với những căn hộ triệu đôla. (Hình 4)
Những trở ngại và định hướng phát triển công trình xanh ở Việt Nam
Việt Nam đã có những chính sách khung về phát triển công trình xanh như: “Chiến lược quốc gia về tăng trưởng xanh (2012), “Kế hoạch phát triển đô thị tăng trưởng xanh Việt Nam đến năm 2030”, “Quy định các chỉ tiêu xây dựng đô thị tăng trưởng xanh” (2018), trong đó xác định ứng dụng công nghệ công trình xanh vào quá trình quy hoạch, thiết kế, thi công, ưu tiên phát triển công trình xanh. Tuy nhiên, trên thực tiễn việc xây dựng công trình xanh còn gặp nhiều trở ngại, từ phía các nhà đầu tư cho đến KTS thiết kế, điều này đòi hỏi tính hiệu quả của các chính sách thúc đẩy phát triển công trình xanh.
Hội KTS Việt Nam là tổ chức xã hội đi đầu trong thúc đẩy xu hướng công trình xanh, với các chương trình hợp tác trong và ngoài nước, tạo điều kiện cho giới KTS có cơ hội tiếp cận và giao lưu học hỏi kinh nghiệm quốc tế. KTS Chan Ee Mun (Giám đốc WOHA Architects, Singapore) trong Hội thảo “Đối thoại Kiến trúc Xanh – Việt Nam – Singapore “Tương đồng và khác biệt” cho rằng các chính sách của chính phủ đã được thực hiện trong một thời gian dài, từng bước: “Singapore có được sự ủng hộ của chính phủ, với hàng loạt chương trình khuyến khích việc sử dụng cây xanh trong thiết kế các tòa nhà hay hạ tầng đô thị…” Năm 2012, việc trao giải Nhất Giải thưởng Kiến trúc Quốc gia cho công trình Dolphin Plaza do KTS Tan Jiann Woei (Công ty DP Architect, Singapore) thiết kế – Công ty cổ phần TID là chủ đầu tư là một minh họa thực tiễn về xu hướng tiếp cận công trình xanh tại Việt Nam. Công trình đã được thiết kế với tinh thần, sự trải nghiệm và quan điểm của một KTS Singapore, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của hệ thống chính sách, quy định, quy chuẩn của Singapore, điều này đã tác động trực tiếp đến công tác thiết kế kiến trúc, nhấn mạnh các không gian xanh như Sky Garden trong giải pháp hướng đến thiết kế công trình xanh của KTS và chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc chưa hoàn thiện các cơ chế chính sách đã không đem lại tác động thiết thực nào đến bộ mặt kiến trúc, đặc biệt là công trình cao tầng ở Việt Nam trong 10 năm qua.
Bài học kinh nghiệm phát triển công trình xanh tại Singapore
Diện tích đất 9.874m2, FAR 6 lần, thiết kế với 4 tháp 28 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng là 54.000m2, trong đó khu Sky garden rộng 6000m2 gồm sân vườn, không gian mở và bể bơi lớn tại cốt 17,5m.
Năm 1989, Singapore đã phát triển hệ thống thu phí phát triển – DC (Development Charge) được mô phỏng theo hệ thống thu phí của Anh [7], các dự án tăng giá trị khi thực hiện quy hoạch hoặc khi điều chỉnh hệ số sử dụng đất, dựa trên tổng diện tích sàn (GFA-Groos Floor Area) để thu phí theo chức năng, phân vùng. Nhiều cơ chế chính sách gắn với các định hướng quản lý phát triển đô thị đã được áp dụng như “Khuyến khích phát triển ban công trong nhà ở và khách sạn”; “Ánh sáng trong trung tâm quận thương mại CBD…, mức thưởng thường xác định tối đa 10% GFA.
(Hình phải) Quy định về diện tích cảnh quan thay thế (LRAs) được thiết kế trong tòa nhà cần có diện tích tối thiểu bằng diện tích khu đất khi xây dựng công trình trong các khu vực quan trọng. – nguồn: www.ura.gov.sg
Singapore đã xây dựng chiến lược về phát triển công trình xanh với cơ chế khuyến khích song song phát triển các không gian xanh trong công trình (tại tầng trệt, mái, mặt đứng) (hình 6) và các tiêu chuẩn kỹ thuật của công trình xanh. Năm 2005, Chính phủ phát động Đề án thúc đẩy sự phát triển bền vững môi trường xây dựng của Singapore với các tiêu chí về điểm Xanh – Green Mark (GM). Tháng 4/2009, Singapore quy định Tổng diện tích sàn ưu đãi cho các dự án đạt chuẩn GM áp dụng cho cả công trình xây mới, cải tạo và các quy hoạch xây dựng chưa thực hiện tại khu vực đầu tư tư nhân. Green Mark GFA với mức thưởng 2% GFA hoặc tối đa 5000m2 cho điểm Plantium và 1% GFA hoặc tối đa 2.500m2 cho điểm Gold Plus.
QCVN 01:2019 – cơ sở xây dựng cơ chế chính sách thúc đẩy phát triển công trình xanh Việt Nam dựa trên quản lý diện tích sàn xây dựng
QCVN 01:2019 đã xác định ngưỡng kiểm soát FAR, đây sẽ là cơ sở để thiết lập các chương trình ưu đãi với mục tiêu phát triển đô thị hoặc thúc đẩy giải quyết các vấn đề riêng lẻ trong phát triển đô thị. Các mục tiêu cần gắn với các định hướng, chiến lược phát triển đô thị bền vững, hướng đến lợi ích của cộng đồng như mở rộng không gian công cộng, phát triển công viên cây xanh, phát triển hệ thống hạ tầng… Sử dụng công cụ chính sách để điều chỉnh nguồn lực tư nhân trong tái thiết hoặc cải tạo đô thị với các ưu đãi cần đưa vào nội dung giấy phép xây dựng công trình.
Với quan điểm mới, hướng đến quản lý không gian đô thị QCXD 01:2019 được kỳ vọng có thể đáp ứng các thách thức đổi mới và thống nhất công tác quản lý từ lập quy hoạch đến thực tiễn đầu tư xây dựng công trình. Bên cạnh đó, các kinh nghiệm đã áp dụng thành công tại nhiều đô thị trên thế giới, với sự tiếp cận trở lại trong quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất sẽ là cơ sở quan trọng cho việc xây dựng các cơ chế chính sách về ưu đãi trong phát triển đô thị Việt Nam nói chung và công trình xanh nói riêng tại Việt Nam.
*TS.KTS Nguyễn Hoàng Minh
Phó trưởng Khoa Sau Đại học, trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 03-2020)
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Tài liệu tham khảo
[1]. Arthur C. Nelson, Rick Pruetz and Doug Woodruff (2012), TDR Handbook Designing and implementing Transfer of development rights programs, Island Press.
[2]. Cuộc đua lớn về khoảng không – The Great Air Race, The New York Times – http://www.nytimes.com/
[3]. Nguyễn Hoàng Minh (2014), Kiểm soát hệ số sử dụng đất trong quy chuẩn quy hoạch Việt Nam, Tạp chí Quy hoạch xây dựng số 69/2014.
[4]. Nguyễn Hoàng Minh (2015), Chuyển nhượng quyền phát triển (TDR) một công cụ bổ sung trong quy hoạch và quản lý đô thị ở Việt Nam – Tạp chí Quy hoạch xây dựng, Bộ Xây Dựng số 71-72/2015.
[5]. Shigehisa Matsumura (2013), Xác định hệ số sử dụng đất tối ưu theo kinh nghiệm quy hoạch đô thị Nhật Bản – Viện nghiên cứu Nikken Sekkei, Nhật Bản – Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam số 4/2013
[6]. Heng Chye Kiang, 50 năm quy hoạch đô thị Singapore (50 Years of Social Issues in Singapore, Heng Chye Kiang – National University of Singapore, Singapore), World Scientific, 2017.
