Ngày 24/2/2025, Tổng Bí thư Tô Lâm chủ trì buổi làm việc với Ban Chính sách, Chiến lược Trung ương, đề xuất cần thành lập “Quỹ Nhà ở Quốc gia” (QNOQG). Đây là đề xuất đúng, trúng và phù hợp. Vấn đề ở đây là: Làm sao đề xuất này được hiện thức hóa nhanh chóng. Nhưng điều quan trọng trước tiên là phải nhận thức đúng về QNOQG.
Một số người cho rằng QNHQG là một định chế tài chính, nắm giữ, huy động tiền từ các nguồn khác nhau, sau đó hỗ trợ các gói vay mua nhà ưu đãi, lãi suất thấp, trợ cấp cho một số đối tượng đặc biệt mua nhà 0 đồng, đồng thời hỗ trợ các chủ thầu xây dựng vốn vay với lãi suất thấp. Điều này đúng, nhưng tài chính chỉ là một phần của qũy này, không phải là chức năng chính, bởi tài chính đã có ngân hàng đảm nhiệm, trong đó có ngân hàng chính sách xã hội. Hiểu một cách đơn giản là: Nhà nước muốn điều tiết được các nhân tố liên quan đến nhà ờ nhà ở như qui mô, số lượng, chủng loại, chất lượng, giá cả, vị trí, cách thức phân phối như thế nào, cho ai,… thì phải có trong tay một công cụ mạnh – Đấy là nhà ở. Khi có trong tay một lượng nhà hơn 40% tổng lượng nhà trong một quốc gia thì mới có khả năng làm chủ được thị trường, thực hiện các mục tiêu chính trị là mang đến sự công bằng cho dân và an sinh xã hội. Điều này giống như quốc gia có qũy trữ vàng, ngoại tệ, mạnh đến mức đủ để điều tiết thị trường trong mọi hoàn cảnh, có qũy gạo dự phòng đủ lớn để phân cho tỉnh này, vùng kia khi bị thiên tai, dịch bệnh.
Thực trạng thị trường BĐS của chúng ta diễn ra rất phức tạp và méo mó. Có nhiều tổ chức đánh giá: Khoảng 30% dân số Việt Nam không có nhà ở và con số này có xu hướng gia tăng nhanh do người trẻ cần có nhà ở cho cuộc sống độc lập. Trong khi đó có một lượng người rất nhỏ dưới 10% sở hữu rất nhiều nhà, đất. Mặt khác thì có hàng chục nghìn căn nhà xây dựng xong từ lâu không đưa vào sử dụng, trở thành nhà hoang, các nhà đầu cơ lũng đoạn làm cho giá nhà chung cư tăng cao đến phi lí, giá đất qua đấu giá lên đến hơn 4 tỷ/m2. Một gia đình công chức nhà nước chỉ hưởng lương thì hết đời cũng không có nổi căn hộ 2 phòng là chuyện ai cũng biết. Nếu không có qũy nhà lớn thì mọi mục tiêu, như “Nhà ở cho người nghèo”, “Nhà ở cho người thu nhập thấp”, “Nhà ở cho công nhân công nghiệp, công chức, viên chức”, “Chỗ ở cho người dễ tổn thương”… chỉ là khẩu hiệu và nói suông. Nói theo ngôn ngữ phổ thông là: “Mua nhà trên tivi”.
Tại sao ở Singapore 100% dân có nhà ở; 85% dân sống trong các căn hộ chung cư xã hội do nhà nước xây dựng, 90% số này là chủ sở hữu căn hộ của mình, chỉ có 10% thuê căn hộ? Câu trả lời là: Chính quyền Singpore không thả nổi thị trường nhà đất, mà năm rất chắc và điều tiết rất tốt. Năm 1960, với mục tiêu đảm bảo cung cấp nhà ở cho người dân Singapore trong bối cảnh thiếu nhà ở, nhà chất lượng kém, dân số tăng nhanh, ông Lý Quang Diệu cho thành lập cơ quan chuyên trách thuộc chính phủ, chịu trách nhiệm về gây qũy, quản lý và phát triển nhà, có tên gọi là HDB (Housing and Development Board). Không có HDB thì không có “bức tranh” nhà ở của Singapore tươi sáng như bây giờ. HDB là tổ chức đóng vai trò như một nhạc trưởng định hướng, điều tiết nhà ở cho toàn bộ quốc gia.
Việt Nam có thể hình thành được QNOQG giống như Sing được không? – Hoàn toàn được, vì tất cả mọi điều kiện để nó ra đời đã đầy đủ. Cái khó nhất là đất đai, ở các nước đất là sở hữu tư nhân, còn ở Việt Nam hiến pháp đã qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đó chính là tiền đề khả thi nhất cho hình thành QNOQG. Chỉ có điều không hiểu sao mô hình này bây giờ mới được nói đến.
Ở đây, có hai điều cần làm rõ:
- Thứ nhất, một số người cho rằng, chúng ta đang xây dựng nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường, vậy việc QNOQG ra đời có phải là đi theo vết xe cũ là “kế hoạch hóa tập trung”? Cần nhấn mạnh là bất cứ nền kinh tế thị trường tự do có độ mở lớn bao nhiêu như Mỹ, Châu Âu thì cũng vẫn cần đến sự tham gia điều tiết của nhà nước bằng pháp luật và các công cụ mang tính chức năng, nhất là lĩnh vực bất động sản. Nếu không, khi nhà nước buông thì sẽ dẫn đến lũng đoạn không chỉ quốc gia và toàn cầu. Chính vì lý do này mà Trung Quốc là một trong số các quốc gia có sự tham gia của nhà nước rất sâu và mạnh mẽ.
- Thứ hai, nhiều người e ngại rằng QNOQG lặp lại chính sách bao cấp nhà ở cho nhân dân, nhất là cho cán bộ công chức như đã từng thực hiện từ những năm 1954 đến 1995. QNOQG sẽ phải có chính sách bao cấp toàn bộ hoặc một phần cho một số đối tượng, chẳng hạn như người có công, gia đình thương binh liệt sĩ, bà con dân tộc vùng biên, những người tật nguyền, người già không nơi nương tựa,… nhưng để làm việc này QNOQG sẽ phải tạo ra những khu nhà ở sang trọng, ở những nơi đắc địa và bán với giá cực kỳ cao, có thể hàng triệu triệu USD/m2, số tiền đó bù vào phần nhà ở chính sách bao cấp. Điều này ngược lại với trước đây: Nhà tốt cấp không cho các đối tượng có vị thế xã hội.
Để QNOQG ra đời và phát triển thì trước mắt, quĩ này có thể có tìm kiếm lượng nhà ở lớn từ các nguồn sau:
- Thu gom (mua hay trưng thu) các khu nhà cao tầng bị bỏ hoang, sau đó tu sửa, bổ xung các hạng mục thiếu và bán hay phân phối đến người sử dụng theo các mức giá khác nhau, tùy theo đối tượng và mức thu nhập của họ. Ở TP. HCM và Hà Nội, có rất nhiều khu nhà như thế lên đến hàng chục nghìn căn, chẳng hạn Khu nhà Tái định cư Vĩnh Lộc B, Bình Chánh có 45 lô chung cư, với hơn 2.000 căn bị bỏ hoang từ 2010; Khu Tái định cư Thủ Thiêm hoàn thành 2015 với 3.790 căn bị bỏ hoang; tương tự như thế, ở Hà Nội có hàng nghìn căn bị bỏ hoàng nhiều năm nay như Khu Tái định cư Đền Lừ III, Dự án tái định cư N01-D17 Duy Tân (quận Quận Cầu Giấy)…
- Thu hồi hoặc mua lại những khu đô thị hình thành từ lâu nhưng không có người ở, được gọi là những thành phố ma, chẳng hạn như Vườn Cam, Lideco, Dương Nội, Nam An Khánh, Mê Linh ở Hà Nội, hay Nhơn Trạch Đồng Nai. QNHQG hoàn toàn có thể thu hồi đất theo luật định hay mua lại theo giá thương lượng, sau đó bổ sung những hạng mục thiếu để tạo sức hút, tái sinh nó như đường giao thông, trường học, nhà trẻ, siêu thị. Sau đó đưa vào sử dụng.
- Đưa tất cả các chung cư cũ nát vào qũy, sau đó cho thuê nhà xây dựng qua đấu thầu, hoặc chỉ định thầu đập đi xây mới. Trong trường hợp này, thầu chỉ đóng vai trò là nhà xây dựng được thuê để tạo ra sản phẩm chứ không tham gia vào bán hay khai thác như ở Việt Nam lâu nay. QNOQG đảm bảo cho nhà thầu có lời trong quá trình xây dựng, sản phẩm là chung cư mới không thuộc nhà thầu mà là của QNOQG. Qũy này sẽ tính toán làm sao tái định cư tại chỗ cho hết các chủ nhà, phần còn lại bán thương mại thu hồi vốn, và có một số căn hộ sẽ giải quyết các trường hợp chính sách.
- Phát triển các khu đô thị, khu chung cư mới trên qũy đất công (được giao hay thuê đất tùy theo mục đích), đặc biệt là phát triển nhà ở những nơi được gọi là đất “khó nhằn” như ngoại thành, vùng cằn cỗi. Ở khu đô thị mới này có những khu sang trọng bán giá rất cao, có những khu bán dưới giá thành cho người nghèo. Khu bán giá cao sẽ bù lỗ cho khu nhà nghèo. QNOQG có qũy đất, và thuê nhà thầu tạo ra sản phẩm mới theo kế hoạch hàng năm căn cứ trên nhu cầu xã hội ở từng khu vực, từng nhóm người.
- Phát triển nhà thương mại giá rẻ để bán, hoặc cho thuê cho người có thu nhập trung bình và thấp, đồng thời phát triển nhà ở xã hội (loại nhà cung cấp miễn phí cho những người tật nguyền, người già cô đơn không nơi nương tựa, người thuộc diện chính sách mà nhà nước bảo trợ). Nếu nhà nước có chủ trương phát triển nhà ở xã hội cho thuê thì QNOQG chính là cơ quan chủ quan tốt nhất.
- Nhà ở xã hội sau khi các chủ đầu tư hoàn thành cũng nên giao cho QNOQG quản lý và phân phối, nhằm gom về một mối và thống nhất trong cách phân phối, nhằm đưa đến đúngh địa chỉ, loại trừ được tiêu cực không đáng có.
- Ngoài ra, QNOQG hình thành nên qũy tài chính thông qua nhiều hình thức khác nhau như vốn “mồi” của chính phủ, vốn vay ưu đãi dài hạn của ngân hàng, sự trợ giúp của các nhà hảo tâm để phát triển nhà ở theo hướng phi lợi nhuận.
- Điều cuối cần nhấn mạnh là: Nếu có QNOQG thì có thể các kiểu đầu cơ trục lợi, ém hàng, gắm hàng, thổi giá, tạo sóng giả, chèn ép người yếu thế, kéo bè kéo cánh, cạnh tranh bẩn, nâng giá vô tội vạ sẽ không nhiều cơ hội để tung hoành như hiện nay.
Nếu Việt Nam có QNOQG từ TW đến địa phương thì trong khoảng 20 năm sẽ lo được nhà cho đại đa số người dân. Người dân Singapore có nhà là nhờ cách tổ chức này. Hà Nội và TP. HCM đã có rất nhiều đoàn đến thăm, làm việc, và nghe trình bày về mô hình này tại HDB ở Singapore, nhưng hình như không ngộ ra điều gì cho đến khi Tổng Bí thư Tô Lâm đề cập thì mọi chuyện trở nên sáng rõ.
TS. Nguyễn Minh Hòa
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 03-2025)
