Nhà ở xã hội (NƠXH) là mối quan tâm đặc biệt của Đảng, Nhà nước và TP (TP) Hà Nội. Trong những năm qua; quy định pháp luật về nhà ở được ban hành tương đối đầy đủ và đồng bộ, tạo hành lang pháp lý thuận lợi để thúc đẩy phát triển nhà ở nói chung trong đó có NƠXH. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, với tốc độ nhanh, kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu về nhà ở tại các TP và đô thị ngày càng lớn. Nhu cầu về NƠXH rất lớn trong khi nguồn cung chiếm tỷ lệ thấp so với tổng số diện tích nhà ở đã xây dựng nên chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng này là quỹ đất phát triển NƠXH chưa phù hợp với thực tiễn. Vì vậy nghiên cứu xem xét các tồn tại hiện trạng, các quy định về phát triển NƠXH và xem xét trong định hướng quy hoạch để tìm các giải pháp thích hợp sẽ có ý nghĩa quan trọng trong thời điểm hiện nay.
Khái quát thực trạng phát triển NOXH của TP Hà Nội
Các chủ trương, chính sách pháp luật về phát triển NƠXH giai đoạn trước đây
Thuật ngữ “quỹ NƠXH” lần đầu tiên được nhắc đến trong Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, là “quỹ nhà ở để bán trả dần, cho thuê- mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”. Đến khi Luật Nhà ở 2005 ban hành và có hiệu lực, thuật ngữ “NƠXH” được đưa vào trong luật với tư cách là một phương thức phát triển nhà ở và được hoàn thiện trong Luật Nhà ở 2014 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn.
Từ rất sớm, UBND TP và HĐND TP Hà Nội đã quán triệt các chỉ đạo của Đảng, Chính phủ về quỹ sàn, quỹ đất dự kiến phát triển NƠXH (UBND TP Hà Nội đã có các Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001, Quyết định số 76/2004/QĐ-UB ngày 19/5/2004, Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND ngày 31/8/2006, Quyết định số 26/2010/QĐ-UBND ngày 21/6/2010 ban hành Quy định về quản lý thực hiện đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng khu nhà ở và khu đô thị trên địa bàn TP Hà Nội; HĐND TP ban hành Nghị quyết 06/2013/NQ-HĐND về tỷ lệ diện tích ở, nhà ở để phát triển NƠXH trong các dự án phát triển nhà ở thương mại khu đô thị mới trên địa bàn TP Hà Nội)…
Tuy nhiên, trải qua nhiều giai đoạn, thời điểm áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật khác nhau nên tạo ra các sản phẩm chưa có tính đồng bộ và khó khăn trong công tác quản lý (có thời điểm dự án với bất cứ quy mô nào đều phải bố trí quỹ đất, quỹ sàn song có thời điểm quy định bố trí quỹ NƠXH theo quy mô (như: Dự án quy mô 3000m2 phải bố trí, có giai đoạn quy định dự án có quy mô từ 10 ha thì phải bố trí) nhưng có gia đoạn cho phép dự án dưới 10 ha thì cho phép thanh toán bằng tiền;…)1.
Thực trạng phát triển NƠXH của TP Hà Nội
Triển khai Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045, các chỉ đạo của Trung ương, Chính phủ, UBND TP đã phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021-2030 (Quyết định số 3627/QĐ-UBND ngày 03/10/2022); Phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021-2025 (Quyết định số 1186/QĐ-UBND ngày 23/02/2023), Kế hoạch phát triển NƠXH TP Hà Nội giai đoạn 2021-2025 (Quyết định số 5063/QĐ-UBND ngày 19/12/2022).
Ngày 03/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” tại Quyết định số 338/QĐ-TTg, trong đó Hà Nội được giao chỉ tiêu theo Đề án: 56.200 căn, trong đó 18.700 căn giai đoạn 2021-2025 và 37.500 căn giai đoạn 2026-2030.
TP Hà Nội đã lồng ghép việc tổ chức triển khai Đề án với việc chỉ đạo tổ chức triển khai Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; Thành lập tổ công tác đặc biệt của TP nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, hỗ trợ hiệu quả các doanh nghiệp, nhà đầu tư trên địa bàn TP.
Kết quả
Giai đoạn từ 2021 đến năm 2023, trên địa bàn TP Hà Nội có:
- 05 dự án hoàn thành toàn bộ, 02 dự án hoàn thành một phần với khoảng 0,41 triệu m2 sàn NƠXH, khoảng 5.200 căn hộ, đã bao gồm 01 dự án xây dựng nhà ở công nhân hoàn thành với khoảng 0,13 triệu m2 sàn, khoảng 1.170 căn hộ.
- 54 dự án đang triển khai với khoảng 3,1 triệu m2 sàn NƠXH, khoảng 46.700 căn hộ.
Trong năm 2024, TP Hà Nội dự kiến phát triển mới để hoàn thành khoảng 10.000 căn hộ NƠXH tại 07 dự án, trong đó: 03 dự án đang triển khai dự kiến hoàn thành khoảng 78 nghìn m2 sàn NƠXH, khoảng 1.180 căn hộ; 04 dự án phát triển mới với khoảng 0,7 triệu m2 sàn NƠXH, khoảng 9000 căn hộ.
Như vậy, trong giai đoạn 2021-2030, TP Hà Nội đã và đang triển khai 63 dự án đầu tư xây dựng NƠXH với khoảng 61.900 căn hộ, trong đó đến nay đã có 05 dự án đã hoàn thành với khoảng 5.200 căn hộ; Theo đó, TP Hà Nội cơ bản đáp ứng chỉ tiêu đã được Chính phủ giao tại Đề án 338 của Chính phủ.
Theo Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở của TP đã được phê duyệt, trong giai đoạn 2021-2030 TP triển khai hoàn thành 05 khu NƠXH độc lập (Tập trung)3 với quy mô diện tích đất khoảng 250ha, hơn 1 triệu m2 sàn NƠXH, tương đương 15.000 căn hộ, đến nay 04/05 dự án NƠXH tập trung đang thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, làm cơ sở để tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Ngoài ra, TP Hà Nội đang tiếp tục chỉ đạo các Sở, ngành, UBND các quận, huyện, thị xã khẩn trương rà soát các quỹ đất 20%, 25% tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để phát triển mới các dự án NƠXH đáp ứng nhu cầu NƠXH rất lớn của nhân dân Thủ đô.
Chính sách và định hướng phát triển NOXH gia i đoạn tới của Hà Nội
Chủ trương, chính sách mới về phát triển NƠXH
Ngày 27/11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Luật Nhà ở sửa đổi, có hiệu lực ngày 01/01/2025); trong đó có nhiều điểm mới về phát triển và quản lý, sử dụng NƠXH (điều 82 về Loại nhà ở và tiêu chuẩn diện tích nhà ở, điều 83 về Đất để phát triển nhà ở) với một số nội dung cơ bản:
Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH: Nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng và NƠXH nhiều tầng do các nhân tự xây dựng (Chính phủ quy định chi tiết);
Đất để phát triển NƠXH:
- UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: Quỹ đất phát triển NƠXH độc lập, quỹ đất để xây dựng NƠXH trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; đối với khu vực nông thôn, UBND cấp tỉnh căn cứ theo điều kiện của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển NƠXH;
- Tại đô thị đặc biệt, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH;
- Đất để phát triển NƠXH theo dự án gồm: Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê; đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê; diện tích đất ở dành để xây dựng NƠXH; đất do doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH; cá nhân được sử dụng quyền sử dụng đất theo quy định để xây dựng NƠXH;
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang tổ chức lấy ý kiến của các cơ quan, đơn vị có liên quan về Nghị định phát triển NƠXH thay thế Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển NƠXH.
Hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 năm 2024” do Bộ Xây dựng tổ chức tháng 2/2024 đã phổ biến các nội dung mới trong chính sách phát triển NƠXH. Theo đó, nhiều vướng mắc về cơ chế chính sách đã được giải quyết tại Luật Nhà ở sửa đổi (như: Xác định chỉ tiêu nhu cầu NƠXH; quy định quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân; phân cấp về việc quyết định dự án bố trí diện tích NƠXH; quy định việc bố trí nhà ở xã hôi trong quá trình lập quy hoạch…). Tuy nhiên, việc triển khai áp dụng Luật Nhà ở sửa đổi sẽ có vướng mắc do: (1) Hiện chưa làm rõ Thủ đô Hà Nội là đô thị đặc biệt theo toàn bộ địa giới hành chính hay đặc biệt theo từng khu vực; (2) Quy hoạch chi tiết tổng thể đã bố trí đủ quỹ NƠXH nhưng vẫn phải bố trí quỹ 20% tại các dự án nhà ở thành phần…
Nhằm khắc phục các khó khăn trong việc áp dụng thi hành các Luật, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để định thực hiện các cơ chế vượt trội nhằm xây dựng Thủ đô Hà Nội trở thành trung tâm, động lực thúc đẩy phát triển kinh tế của cả nước, Dự thảo Luật Thủ đô có quy định Điều khoản riêng về phát triển NƠXH. Trong đó, tháo gỡ các nút thắt chính: (1) Áp dụng chính sách pháp luật (cho phép tính đặc thù đối với Thủ đô)4; (2) Xác định Thủ đô Hà Nội là đô thị đặc biệt; (3) Trường hợp quy hoạch chi tiết đã bố trí đủ quỹ đất xây dựng NƠXH thì các dự án thành phần xây dựng nhà ở thương mại có phạm vi ranh giới nằm trong đồ án quy hoạch chi tiết không phải phát triển NƠXH trong dự án thành phần.
Định hướng chính về phát triển NƠXH trong giai đoạn tới
Dự báo nhu cầu, quỹ đất nhà ở của các nhóm đối tượng đến năm 2030 và 2045 bao gồm nhà ở tái định cư, NƠXH (trong đó có nhà ở cho công nhân, người lao động tại các khu, cụm công nghiệp, nhà ở cho sinh viên…), nhà ở công vụ (nếu có) từng giai đoạn; đất nhóm nhà ở mới cần dành giải quyết nhu cầu theo thứ tự ưu tiên: Nhà ở giãn dân, nhà ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại…
- Đối với nhà ở xã hội: Phát triển mới khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở. Giảm tại khu vực trung tâm, tăng tại các khu vực phát triển mới, các đô thị vệ tinh, đô thị sinh thái, đảm bảo mục tiêu thu hút dân cư ra khỏi các khu vực trung tâm, gắn kết với nơi làm việc mới. Phát triển nhà ở xã hội theo dự án có vị trí, quy mô gắn với khu vực tập trung nhiều đối tượng có nhu cầu; tại các quỹ đất phát triển nhà ở xã hội được bố trí trong quy hoạch dự án phát triển đô thị; dự án phát triển nhà ở nhằm đảm bảo công bằng và tăng khả năng tiếp cận hạ tầng đồng bộ và các dịch vụ xã hội thiết yếu.
- Đa dạng hóa nguồn cung nhà ở xã hội qua việc bổ sung thêm các hình thức phát triển nhà ở xã hội phù hợp với thực tiễn; các cơ chế ưu đãi về đầu tư, đất đai, tài chính, thuế… đẩy mạnh khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để cho thuê; mỗi đối tượng cần có chính sách riêng và cụ thể, đảm bảo đúng mục tiêu, đúng đối tượng và đủ điều kiện cũng như các chính sách ưu đãi phù hợp;
- Giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho công nhân gắn với khu vực sản xuất, bảo đảm đáp ứng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu về giao thông, y tế, giáo dục, văn hóa của các khu nhà ở, tạo chỗ ở ổn định, nâng cao đời sống để công nhân an tâm lao động sản xuất, góp phần an sinh xã hội.
- Rà soát, điều chỉnh quy hoạch để bố trí, quy hoạch bổ sung quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ với các thiết chế công đoàn phục vụ nhu cầu nhà ở cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất trong đó ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê, mua.
- Đầu tư phát triển quỹ NƠXH: Phát triển quỹ nhà ở chi phí thấp và nhà ở cho thuê, xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên; xây dựng quỹ nhà ở chính sách (dành cho các gia đình chính sách, người có công với cách mạng). Xã hội hóa phát triển nhà ở xã hội.
- Xây dựng, hoàn thiện các cơ chế, chính sách phát triển NƠXH.
Như vậy, với những chính sách mới đã được quy định tại Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 cùng với các đề xuất chính sách mới cho Thủ đô như dự thảo Luật Thủ đô sửa đổi sẽ khắc phục được bất cập, tạo thuận lợi cho TP Hà Nội chủ động hơn trong việc quy hoạch và phát triển NƠXH… nhằm thực hiện tốt Chương trình và Kế hoạch phát triển nhà ở nói chung cũng như NƠXH nói riêng của Thủ đô.
ThS.KTS Nguyễn Bá Nguyên
Phó Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 1-2024)
Ghi chú:
(1) Việc áp dụng quy định pháp luật về quỹ nhà ở xã hội theo các giai đoạn:
– Giai đoạn 12/2001 đến ngày 14/9/2006 (thực hiện theo các Quyết định số 123/2001/QĐ-UB; Quyết định số 76/2004/QĐ-UB): các dự án phát triển nhà ở không phân biệt quy mô phải giành 20% quỹ đất ở hoặc 30% quỹ nhà ở.
– Giai đoạn 15/9/2006 đến ngày trước ngày 01/7/2010 (thực hiện theo Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND): các dự án kinh doanh có quy mô chiếm đất trên 3000m2 phải xác định cụ thể vị trí quỹ đất 20% xây dựng nhà ở chung cư trong phạm vi dự án để tạo quỹ nhà ở phục vụ các yêu cầu phát triển nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, các đối tượng chính sách… theo quy định.
– Giai đoạn 01/7/2010 đến ngày 21/7/2013 (thực hiện theo Quyết định số 26/2010/QĐ-UBND): Các dự án khu đô thị mới và khu nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên, khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng phải xác định cụ thể vị trí quỹ đất 20% trong phạm vi dự án để phát triển quỹ nhà phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và các mục đích khác theo yêu cầu của Thành phố
– Giai đoạn từ 22/7/2013 đến trước ngày 10/01/2014: Khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội.
+ Quy mô đất 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội.
– Giai đoạn từ 10/01/2014 đến trước ngày 01/4/2021: (áp dụng Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của HĐND thành phố Hà Nội và các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 và số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013) .
+ Quy mô đất 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội.
+ Quy mô đất dưới 10 ha: phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng hoặc được lựa chọn hình thức chuyển giao bằng quỹ nhà tương đương hoặc bằng tiền.
– Giai đoạn từ 01/4/2021 đến nay (áp dụng Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của HĐND thành phố Hà Nội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021)
+ Quy mô đất 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội.
+ Quy mô đất 2 ha đến ≤10ha: phải dành 20%.
+ Quy mô đất dưới 2ha thì không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất dự án.
(2) Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội.
(3) 02 dự án đã phê duyệt quy hoạch:
– Dự án khu nhà ở XH tập trung xã Tiên Dương, huyện Đông Anh do Liên danh: Tổng công ty VILGLACE và Tổng Công ty CP đầu tư và phát triển Hoàng Thành lập quy hoạch (quy mô 44,72 ha) đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 2141/QĐ-UBND ngày 07/5/2018. Thành phố đã có Thông báo số 736/TB-UBND ngày 24/6/2019 đề nghị liên danh nghiên cứu quy hoạch theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 463/TTg-CN ngày 11/4/2018.
– Dự án thí điểm Khu nhà ở XH thành phố kết nối xanh – “Green Link city” tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh do Liên danh Nhà đầu tư: Công ty CP bất động sản Vinalines và Tổng Công ty xây dựng Hà Nội được giao lập quy hoạch (quy mô: 39,49 ha) đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 3175/QĐ-UBND ngày 12/6/2019.
– 03 dự án chưa phê duyệt quy hoạch:
+ Địa bàn huyện Đông Anh: Khu nhà ở xã hội tập trung tại xã Đại Mạch.
+ Địa bàn huyện Gia Lâm: Khu nhà ở xã hội tập trung tại xã Cổ Bi.
+ Địa bàn huyện Thanh Trì và huyện Thường Tín: Khu nhà ở xã hội tại ô đất CT1-5 thuộc Quy hoạch phân khu đô thị S5 (thuộc các xã Ngọc Hồi, Đại Áng, Liên Ninh, huyện Thanh Trì và xã Khánh Hà, huyện Thường Tín).
(4) Dự thảo Luật Thủ đô (tháng 3/2024), tài liệu tham khảo:
– Trường hợp có quy định khác nhau giữa Luật Thủ đô và luật, nghị quyết khác của Quốc hội về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của Luật Thủ đô.
– Trường hợp luật, nghị quyết của Quốc hội ban hành sau ngày Luật Thủ đô có hiệu lực thi hành có quy định khác với quy định của Luật Thủ đô mà cần áp dụng thì phải quy định cụ thể ngay trong luật, nghị quyết đó.rường hợp luật, nghị quyết của Quốc hội ban hành sau ngày Luật Thủ đô có hiệu lực thi hành có quy định khác với Luật Thủ đô và việc áp dụng quy định đó thuận lợi hơn cho việc xây dựng, phát triển, quản lý và bảo vệ Thủ đô nhưng chưa được quy định cụ thể trong luật, nghị quyết đó thì Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định việc áp dụng theo đề nghị của Chính phủ trên cơ sở đề xuất của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.
– Trường hợp có quy định khác nhau giữa văn bản quy định chi tiết các nội dung được giao hoặc văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành để thực hiện thẩm quyền được giao trong Luật Thủ đô với văn bản của cơ quan nhà nước cấp trên thì áp dụng văn bản quy định chi tiết, văn bản quy phạm pháp luật để thực hiện thẩm quyền được giao trong Luật Thủ đô.
