Coliving – Giải pháp mới cho nhà ở của người nhập cư

Trong hơn hai thập kỷ qua, TP.HCM đã chứng kiến sự đô thị hóa với tốc độ chưa từng có. Tốc độ đô thị hóa của TP được thể hiện rõ qua hai chỉ số cơ bản là diện tích xây dựng và dân số. Trong giai đoạn từ năm 1989 đến 2006, diện tích xây dựng của TP.HCM đã tăng xấp xỉ 6,5 lần. Về dân số, chỉ trong vòng chưa đến hai thập kỷ, số dân của TP.HCM đã tăng gấp đôi từ bốn triệu người (đầu những năm 1990) lên tám triệu người (năm 2016). Kết quả điều tra dân số tháng 04/2019 cho thấy dân số TP.HCM có 8.993.082 người thường trú (kể cả người có đăng ký tạm trú trên 06 tháng) [Tổng cục Thống kê, 2019]. So với dân số năm 2009 có 7.162.864 người, thì dân số TP đã tăng 1.830.218 người, trung bình tăng 183.000 người/năm trong 10 năm gần đây. Đi kèm với tốc độ tăng dân số nhanh này là nhu cầu nhà ở rất lớn mà TP.HCM phải đáp ứng. Áp lực từ nhu cầu nhà ở mới này càng nặng nề hơn khi phần lớn mức tăng dân số của TP.HCM đến từ tăng dân số cơ học . Trong giai đoạn từ năm 2010 đến 2017, tỷ lệ tăng dân số chung trung bình của TP.HCM là khoảng 2,25%, trong đó tỷ lệ tăng dân số cơ học chiếm phần lớn trong tỷ lệ tăng dân số chung này, ở mức khoảng 1,37% [Cục thống kê TP.HCM, 2019]. TP.HCM đã đưa ra dự báo dân số đến năm 2025 (10 triệu người) và xác định các khu vực để phát triển các khu ở mới nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân số cơ học tăng thêm.

Ý tưởng về mô hình nhà ở Coliving trên thế giới (Nguồn: https://startups.co.uk)

Với đặc điểm về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi, sự phát triển của các khu công nghiệp, dịch vụ, giao thông và luân chuyển hàng hóa, TP.HCM đang dần trở thành một khu vực – điểm đến đầy hứa hẹn cho dân cư từ các tỉnh thành phía Bắc, miền Trung và cả miền Tây Nam bộ muốn đến sinh sống, học tập và làm việc.

Nhập cư là hành động di chuyên chỗ ở đến một địa phương khác của một người hoặc một nhóm người để sinh sống lâu dài hoặc tạm thời. Người nhập cư là người từ một địa phương, một nước hay vùng lãnh thổ này di chuyển đến một địa phương, một nước hay vùng lãnh thổ khác để sinh sống, làm việc. Người nhập cư tại TP.HCM có sự đa dạng về thành phần, trong đó, những người có trình độ học vấn, có kỹ thuật và tay nghề chuyên môn cao, và người có tài sản… đến TP.HCM vì những cơ hội đầu tư và để phát triển công việc chuyên môn. Bên cạnh đó, những người có điều kiện sống khó khăn cũng tìm đến TP.HCM để tìm kiếm cơ hội nghề nghiệp, việc làm và tiếp cận với tiện nghi sinh hoạt, dịch vụ y tế, và giáo dục tốt hơn. Phần lớn người nhập cư đến TP.HCM sinh sống, học tập và làm việc đều là dân ở tỉnh lẻ, có khó khăn nhất định về tài chính, được coi là một trong số những nhóm người có thu nhập thấp. Việc chọn một nơi ở như thế nào là điều đầu tiên mà nhóm người dân này đối mặt. Trong những năm gần đây, TP.HCM có một số giải pháp để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người nhập cư. Tuy vậy, vẫn còn một bộ phận lớn người lao động, nhất là người dân nhập cư, người có thu nhập thấp đang sinh sống trong điều kiện chật chội, cũ kỹ, chưa đảm bảo vệ sinh, và an toàn. Các loại nhà trọ dành cho người lao động có giá thành rẻ, được phát triển tự phát gần các khu công nghiệp, khu chế xuất, thuận tiện cho các công nhân đang làm việc tại đó thuê với giá từ 1 – 3 triệu đồng/ tháng. Nhược điểm lớn nhất của loại hình nhà ở này là chất lượng sống kém, không đảm bảo vệ sinh và ảnh hưởng đến hình ảnh đô thị .

Trong thời gian vừa qua, dịch Covid-19 khiến người lao động tại TP.HCM và nhiều tỉnh thành bị mất việc hoặc tạm nghỉ, rơi vào tình trạng khó khăn. Dịch bệnh bùng phát, thời gian thực hiện giãn cách xã hội kéo dài tạo ra sức ép lớn về chi phí sinh hoạt, tâm lý ở những khu vực nhà trọ, đông dân cư, nguy cơ lây nhiễm bệnh cao đã khiến cho đời sống người nhập cư đã khó khăn nay lại càng khó khăn hơn. Nhiều phòng trọ diện tích chỉ 10m2, có tới 6 – 8 người chen nhau chung sống. Không gian sống chật hẹp, khiến nhiều khu trọ của người nhập cư, công nhân đã phát sinh nhiều F0 và trở thành ổ dịch, khu phong tỏa. Cuộc sống bế tắc và không có thu nhập, nên nhiều người lao động chọn cách rời TP để về quê sau thời gian dài giãn cách, khiến TP.HCM thiếu hụt lao động nghiêm trọng. Từ các vấn đề thực tiễn, nhóm nghiên cứu nhận thấy tầm quan trọng của việc tìm hiểu và đề xuất ra những mô hình nhà ở mới có tinh linh hoạt, an toàn và phù hợp hơn đối với nhóm người nhập cư tại TP.HCM.

Coliving và xu hướng sống mới

Coliving là một hình thức sống chung hiện đại, trong đó cư dân có các phòng ngủ riêng trong một ngôi nhà ở với các khu vực chung được chia sẻ (như khu tắm, vệ sinh, thiết bị hoặc dịch vụ cho các hoạt động giải trí, thư giãn, tập thể thao,…). Coliving là mô hình phát triển chú trọng đến tính cộng đồng và sự tiện lợi, đối tượng phục vụ chính là thế hệ trẻ, người lao động mới đến TP, do có tính hấp dẫn là chi phí ban đầu thấp, khả năng chi trả trung bình thấp, tính linh hoạt thuê mua, có sẵn những tiện nghi tối thiểu cho người thuê/ thuê mua [Sanguinetti, A, 2014]. Việc sống chung trong những khu nhà tập thể là phương thức sống hiện đại, văn minh đã được khẳng định từ những năm 1980 của thế kỷ trước tại nhiều nước trên thế giới, trong đó có cả Việt Nam. Đó là cách các TP và đô thị lớn phải hướng tới nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của người dân nhập cư, đồng thời thích nghi với những thách thức về môi trường và xã hội ngày nay [Tummers, L., 2016].

Đặc điểm của dạng nhà ở Coliving

Một số không gian chung bao gồm dịch vụ người giúp việc, internet và các tiện nghi khác. Một số có trọng tâm mang mọi người đến với nhau xung quanh sở thích chung của họ, chẳng hạn như một khu vườn cộng đồng hoặc một hội thảo nghệ thuật, có nhiều loại không gian chung sống khác nhau. Một số là những ngôi nhà chung giúp các cư dân quy tụ lại với nhau nhiều nhất có thể, trong khi những căn khác cung cấp không gian riêng tư với các khu vực sinh hoạt chung để các cư dân có thể gần gũi nhau khi họ lựa chọn. Coliving có thể cung cấp nhà ở tạm thời hoặc lâu dài. Những người sống chung sẽ cùng nhau trả tiền thuê nhà, chia sẻ một số không gian chung như bếp hay phòng sinh hoạt. Một coliving “chuẩn” phải bao gồm hai yếu tố chính là chung và riêng. Tức là, dù sống chung nhưng mỗi cá nhân đều có không gian riêng cho mình. Có thể nấu và ăn cùng nhau, nhưng nhất định không gian nghỉ ngơi của mỗi người phải hoàn toàn riêng biệt.

Xu hướng Coliving trên thế giới và tại Việt Nam

Tại Trung Quốc, mô hình Coliving xuất hiện vào năm 2012 với thương hiệu YOU+ International Youth Community cùng một vài nhà điều hành khác. Đến cuối năm 2016, đã có gần 90 thương hiệu trên khắp đất nước. Có thể kể đến dự án khu nhà ở Vanke Port với 60.000 căn, dự án được quản lý bởi một nhà khai thác lớn của Trung Quốc. Trong khi đó, YOU+ đã cán mốc phát triển 16 dự án, Mofang tăng trưởng lên 15.000 căn hộ, ZiRoom điều hành 7 dự án và Coming Space quản lý 10.000 căn hộ. Joe Zhou, Giám đốc Nghiên cứu thị trường tại Trung Quốc giải thích: “Nhu cầu Coliving của thế hệ thanh niên mới tại Trung Quốc rất lớn, chỉ trong 5 năm qua, đã có 43 triệu sinh viên tốt nghiệp. Với mức giá nhà ở đắt đỏ tại thị trường cấp 1 và các TP cấp 2 của Trung Quốc, sinh viên sẽ mất ít nhất 3 đến 5 năm để mua nhà, đồng nghĩa với việc họ phải đi thuê hoặc tìm phương án ngắn hạn. Do đó, Coliving là một lựa chọn hấp dẫn đối với nhóm đối tượng trẻ này”.

Tổ chức một khu vườn bên trong với các khu vực làm việc hợp tác, các điểm tiếp khách thư giãn, bếp chung, và khu giặt là cho cư dân

Lấy cảm hứng từ Coliving, một số nhà khai thác đã ghép nơi ở vào nơi công việc. Tại Ấn Độ, hiện có bốn nhà khởi nghiệp phát triển Coliving ở Gurgaon và ở Bengaluru. Trong khi đó tại Singapore, Aurum Investments, công ty con của thương hiệu Coliving Collision, đã đầu tư vào công ty khởi nghiệp Coliving Hmlet.

Tại Việt Nam, mặc dù đang tăng trưởng ở châu Á, nhưng ở Việt Nam vẫn chưa có nhiều chủ đầu tư có ý định phát triển mô hình Coliving một cách chuyên nghiệp. Tại TP. HCM, kết quả điều tra dân số tháng 4/2019 cho thấy khoảng 50% cư dân TP.HCM thuộc đối tượng có thu nhập thấp (bao gồm một bộ phận cán bộ, công chức, công nhân và người lao động nhập cư). Tình trạng đất mua đi bán lại khiến một mảnh đất giá trị thấp nhưng khi đến tay người tiêu dùng thì giá tăng cao. Dẫn đến chủ đầu tư sẽ có ít lợi nhuận từ việc đầu tư vào các công trình nhà ở xã hội (NOXH), Coliving, hay nhà cho người thu nhập thấp. Để có lợi nhuận thì chủ đầu tư phải đẩy giá căn hộ lên cao, dẫn đến mất đi tính hỗ trợ trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp. Về chính sách dài hạn, cần nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và các luật khác có liên quan, trong đó có cơ chế, chính sách riêng về khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân KCN-KCX. Đồng thời, nghiên cứu dành một phần quỹ đất dịch vụ trong KCN làm nhà lưu trú công nhân, nhằm giảm chi phí cho người lao động, người thu nhập thấp khi mua nhà hay thuê nhà.

Giải pháp kiến trúc cho nhà ở của người nhập cư

Từ xu hướng phát triển nhà ở trên thế giới và các vấn đề thực tiễn tại Việt Nam, đặc biệt trước diễn biến khó lường của thiên tai, dịch bệnh trong vòng vài năm qua, nhóm nghiên cứu có một số đề xuất về ý tưởng và giải pháp thiết kế kiến trúc nhà ở cho nhóm đối tượng yếu thế trong xã hội. Hầu hết người nhập cư đến TP.HCM làm việc đều chọn hình thức ở trọ thay vì sống trong các nhà công vụ/ nhà lưu trú công nhân. Người lao động từ các tỉnh về TP làm việc có xu hướng được tự do đi lại, thỏa mãn thói quen sinh hoạt tự do thoải mái, ít chịu gò bó theo khuôn phép. Ngoài ra, người nhập cư có đặc điểm là hay di chuyển chỗ ở, một phần vì công ăn việc làm dễ bị thay đổi và phóng khoáng, cởi mở. Vì thế hình thức, qui mô nhà ở cũng phải linh động phù hợp với mọi đối tượng. Nhu cầu ở của người lao động và người nhập cư thường khá đơn giản, chủ yếu cần chỗ ngủ, ăn uống và WC.

  1. Đề xuất giải pháp tổ chức không gian nhà ở cho người lao động theo nguyên tắc lắp ghép nhiều module với nhau.
    Số lượng module tùy theo số lượng cũng như nhu cầu của người nhập cư tại từng khu vực, từng dự án. Các module có kích thước theo quy định, bên trong bố trí các chức năng khác nhau. Đối tượng phục vụ của loại hình nhà ở này là những cá nhân có nhu cầu ở ghép hoặc các căn hộ nhỏ từ 2 – 4 người. Với đặc điểm lắp ghép linh hoạt, có thể tăng số lượng module cũng như tăng kích thước trong trường hợp cần mở rộng căn hộ. Các module được sắp xếp đan xen nhau, tạo nên các khoảng trống tận dụng làm các không gian chung, có thể tăng số lượng module phù hợp với nhu cầu thực tế từng công trình. Các không gian được sắp xếp theo vòng khép kín, tạo nên một cộng đồng thu nhỏ của dân cư, ở đó những người sống chung sẽ cùng nhau chia sẻ không gian bếp, và không gian sinh hoạt chung. Với giải pháp này, số người nhập cư từ 12- 18 hộ gia đình có thể tận dụng được nhiều tiện ích chung, đồng thời giảm thiểu chi phí cho các trang thiết bị dùng chung như: Bếp nấu, máy đun nước, lọc nước, máy giặt, lò vi sóng, bàn ghế sofa phòng khách chung, và nhiều vật dụng khác.
  2. Đề xuất giải pháp cải tạo, thay đổi cấu trúc các căn nhà phố, nhà liên kế theo đặc điểm Coliving.
    Thay vì chính quyền TP phải đầu tư quỹ đất và ngân sách lớn để phát triển các dự án nhà ở xã hội trong điều kiện đất đai tại TP.HCM rất đắt, thì có thể hướng đến khai thác quỹ nhà ở dạng nhà phố/ nhà liên kế. Với các dự án nhà ở mới, và kể cả dự án cải tạo sửa chữa, Sở Xây dựng TP xem xét ban hành hướng dẫn thiết kế, trong đó có hướng dẫn cải tạo, thay đổi cấu trúc các căn nhà phố, thay đổi một số công năng để phù hợp với hình thức nhà ở dạng coliving. Tầng trệt được bố trí lùi sâu vào trong để làm không gian giữ xe, sức chứa tới 16 chiếc xe máy. Vào trong là cụm không gian gồm sảnh, giao thông đứng, khu đọc sách, vệ sinh và phòng ngủ. Phòng ngủ 1 gồm 2 giường tầng (4 người ở) với các tủ quần áo. Không gian nghỉ ngơi được tinh giản tối đa để tiết kiệm chi phí thuê, đồng thời dành diện tích cho không gian sinh hoạt chung. Lầu 1 gồm 3 phòng ngủ, mỗi phòng ngủ được bố trí nội thất, số lượng người ở tương tự phòng ngủ 1 và có WC chung. Giải pháp này sẽ tăng khả năng linh động trong tổ chức không gian, cung cấp chổ ở cho người lao động, người nhập cư, và người có thu nhập thấp.
Áp dụng nguyên tắc lắp ghép module cho nhà ở linh hoạt dạng Coliving

Lầu 3 là khu sinh hoạt chung, bao gồm bếp, bàn ăn lớn, góc ngồi café gần vị trí giếng trời, phòng khách lớn, vệ sinh, khu giặt sấy. Tất cả tiện ích chung được bố trí cùng tại một vị trí lầu 2 sẽ tạo thuận tiện hơn trong quá trình sử dụng. Ngoài ra khu sinh hoạt chung mang tính động nên cần được tách riêng với khu đọc sách mang tính tĩnh. Sân thượng phần phía trước để trống để có thể linh hoạt trong quá trình sử dụng như phơi những đồ vật không thể sấy bằng máy sấy hay những bữa tiệc ngoài trời… Phần phía sau tận dụng lắp các tấm pin mặt trời (điện+nhiệt) để có thể tiết kiệm năng lượng trong quá trình vận hành công trình. Chính giữa là giếng trời giúp tăng hiệu quả chiếu sáng tự nhiên, thông gió tự nhiên trong công trình. Mặt đứng công trình sơn màu sáng, kết hợp cây xanh để phù hợp với khí hậu tại TP.HCM, giúp công trình ít hấp thu nhiệt, và giảm tiêu thụ năng lượng.

Mặt cắt không gian căn nhà thấp tầng

Kết luận

Tóm lại, mô hình nhà ở Coliving có tiềm năng phát triển tại các TP lớn, nơi mà nhà ở có chi phí thuê/mua cao; Đặc điểm của Coliving phù hợp với nhóm đối tượng người thu nhập thấp, người nhập cư đến TP cần tìm kiếm chỗ ở với điều kiện trung bình, tiết kiệm chi phí ban đầu trong việc thuê/mua nhà ở; Cư dân của các không gian sống thường nằm trong độ tuổi từ 19 đến 40 tuổi, là nhân viên của các công ty khởi nghiệp, doanh nhân hoặc học sinh/ sinh viên;

  • Mô hình nhà ở Coliving khuyến khích tính tương tác xã hội – giao tiếp, hỗ trợ, giúp đỡ – giữa các dân cư, giúp các cá nhân và gia đình có được sự hỗ trợ, chia sẻ, đặc biệt là những người sống đơn thân;
  • Mô hình lưu trú mới này kết hợp không gian sống riêng tư với nhiều khu vực chung như: không gian làm việc, khu giải trí, thư giãn, phòng tập thể dục, bể bơi,… Vì vậy, ở coliving có chỗ cho cả sự riêng tư, độc lập và cả cuộc sống cộng đồng;
  • Trong điều kiện sống thiếu thốn, thiếu an toàn do thiên tai, dịch bệnh, không được mua bảo hiểm, tiếp cận công nghệ chậm, việc tiêm vaccine cũng đi sau các nhóm lao động khác, những người nhập cư rất cần được chính quyền TP tạo điều kiện thuận lợi về nơi ăn và chốn ở. Việc đề xuất những giải pháp mới cho nhà ở của người nhập cư theo hướng mô hình nhà ở coliving là rất cần thiết và có ý nghĩa;
  • Việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và cho công nhân lao động là một trong những giải pháp cấp bách để thu hút lao động, cũng như đảm bảo sản xuất an toàn cho TP.HCM. Đây là cơ sở quan trọng để có thể sống chung với dịch bệnh lâu dài, ổn định sản xuất cho doanh nghiệp và cho người dân TP.

TS. Ngô Lê Minh – Trần Thế Kiệt – Nguyễn Thị Ngọc Diễm
Trường Đại học Tôn Đức Thắng
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 02-2022)


Tài liệu tham khảo
1. Durett, C.; McCamant, K. (2011). Creating Cohousing: Building Sustainable Communities; New Society Publishers: Gabriola Island, BC, Canada
2. Hương Lan, (2021). Co-Living: Xu hướng sống mới, Kienviet.net. Link: https://kienviet.net/2021/05/23/co-living-xu-huong-song-moi
3. McCamant, Kathryn; Durrett, Charles (1994). Cohousing: Phương pháp tiếp cận đương đại đối với nhà ở của chính chúng ta. Berkeley, Ca: Ten Speed Press
4. Megan Dunsby (2017), Business ideas for 2017: Coliving. Link: https://startups.co.uk/business-ideas/Coliving
5. Sanguinetti, A. (2014). Transformational practices in cohousing: Enhancing residents’ connection to community and nature. J. Environ. Psychol. 2014, 40, 86–96
6. Smith, C. (2002). Cohousing Coming of Age: “Intentional Communities”: One Answer to an Increasingly Aleniated Society. The San Francisco Chronicle. 2002. Link: https://www.sfgate.com/bayarea/article/COHOUSING-COMING-OF-AGE-Intentional-2876444.php
7. Tummers, L.( 2016). The re-emergence of self-managed co-housing in Europe: A critical review of co-housing research. Urban Stud. 2016, 53, 2023–2040
8. Tổng cục thống kê, 2019. Tổng điều tra dân số và nhà ở tháng 4/2019. Link: https://www.gso.gov.vn
9. Trường đại học Tôn Đức Thắng, (2021). Tài liệu giảng dạy môn Chuyên đề kiến trúc nhà ở.