Giá trị biệt thự kiến trúc Pháp tại Hà Nội

Biệt thự kiến trúc Pháp tại Hà Nội

Dẫy biệt thự phố Điện Biên Phủ

Biệt thự là loại hình nhà ở có không gian biệt lập với xung quanh bằng hệ thống sân vườn, tường rào và lối đi riêng. Đây là loại hình nhà ở cao cấp nhất trong các loại hình không gian ở.
Tại Hà Nội, biệt thự có quy mô 2-3 tầng, được bắt đầu xây dựng theo tổng thể quy hoạch bài bản là giai đoạn Pháp xâm chiếm (1888-1954), tạo nên quần thể trên khu vực rộng khoảng 800 ha (ngày nay gọi là khu phố Cũ) nằm trọn vẹn trong đô thị trung tâm lịch sử, được phân chia thành 3 khu vực chính:

  • Khu vực quận Ba Đình và một phần quận Tây Hồ: Bao gồm các biệt thự có quy mô ô đất lớn, từ 800-1000m2, dành cho đối tượng là các quan chức lãnh đạo xứ Bắc Kỳ, Việt Nam và Đông Dương, ngày nay tiếp tục sử dụng là nhà công vụ cho lãnh đạo Đảng, Chính phủ hoặc làm quỹ nhà ngoại giao cho các Đại sứ quán nước ngoài;
  • Khu vực 9 phường phía Nam quận Hoàn Kiếm: Bao gồm các biệt thự có quy mô ô đất trung bình, từ 450-600m2, dành cho đối tượng là các quan chức lãnh đạo thành phố, sở chuyên ngành;
  • Khu vực 9 phường phía Bắc quận Hai Bà Trưng: Quy mô ô đất nhỏ hơn, từ 250-400m2 và biệt thự được xây dựng kiểu nhà liên kế, tường rào nhà này là tường hồi của công trình biển số liền kề (như các biệt thự từ số nhà 149 đến số nhà 189 phố Bà Triệu) dành cho đối tượng là quan chức người Việt làm việc cho Pháp.

Các biệt thự trong Khu phố Cũ được xây dựng ban đầu theo phong cách địa phương Pháp như hình ảnh quê hương của chủ nhà, sau này áp dụng các kinh nghiệm, vật liệu thích ứng khí hậu nhiệt đới. Mọi quy định về quy hoạch: Quy mô, mật độ xây dựng, khoảng lùi, cây xanh… rõ ràng và được gắn kết trong quy hoạch chung của một đô thị dạng “thành phố vườn” mang dáng dấp châu Âu, kết nối đầy đủ các chức năng, tiện ích ở khu vực trung tâm Hà Nội.

Trong Khu phố Cổ, khu làng xóm quanh khu vực trung tâm lịch sử cũng có những ngôi biệt thự nhưng không tạo thành các quần thể công trình như Khu phố Cũ.

Cho đến năm 2003, khi Hà Nội bắt đầu triển khai các khu đô thị mới với các quy định bao gồm 60% công trình nhà ở cao tầng (9 tầng trở lên) và 40% nhà ở thấp tầng (trong đó đa phần là biệt thự, sau này gồm cả nhà hàng phố) thì đối tượng sử dụng biệt thự là bất kể những ai có đủ điều kiện kinh tế đều được mua bán, sở hữu. Các khu đô thị mới này chủ yếu nằm ở các huyện của Hà Nội trước khi mở rộng (01/8/2008), tạo ra mặt hàng kinh doanh bất động sản và loại hình nhà ở mới cao cấp, góp phần trong việc giãn – giảm dân số trong khu vực nội đô lịch sử như mục tiêu quy hoạch 1998 đề ra.

Khi Hà Nội mở rộng với diện tích 3344,5km2, nhu cầu nhà ở lớn, các nhà đầu tư đẩy mạnh xây dựng các khu nhà ở tại các huyện của tỉnh Hà Tây cũ, cũng áp dụng quy định tỷ lệ cao/ thấp tầng 60/40% nên nhiều quỹ nhà ở (kể cả cao, thấp tầng, biệt thự) trong các khu đô thị đã không có người mua, sở hữu hoặc không thể sinh sống khi không có tập quán, thói quen phù hợp hoặc khi các dịch vụ tiện ích: Giao thông, hạ tầng giáo dục, y tế… không tương thích cấp độ hoặc chưa được đầu tư xây dựng. Các biệt thự trong các khu đô thị mới được xây dựng với quy mô đất nhỏ hơn biệt thự xây dựng trong Khu phố Cũ và kiến trúc cùng phong cách, kiểu dáng…, tuy nhìn sạch sẽ nhưng kiểu dáng chưa thực sự văn minh, dễ gây cảm giác đơn điệu, nhàm chán.

Biệt thự 12 Hai Bà Trưng
Biệt thự số 2 Lê Hồng Phong

Giá trị biệt thự trong Khu phố Cũ

  • Giá trị nổi trội đầu tiên là những ngôi biệt thự cùng với các công trình kiến trúc xây dựng thời kỳ Pháp xâm chiếm đã tạo nên một đô thị hoàn chỉnh, được xây dựng theo quy hoạch bài bản (nay là trung tâm đô thị lịch sử). Đó là giá trị về lịch sử – Di sản đô thị;
  • Giá trị về kiến trúc với các phong cách, kiểu dáng đẹp, tiêu biểu. Chính vì vậy, rất nhiều công trình xây dựng giai đoạn này đã được HĐND TP Hà Nội thông qua Nghị quyết phê duyệt Danh mục công trình có giá trị (loại 1 có 225 biệt thự và 48 các công trình thể loại khác) để bảo tồn, phát huy giá trị;
  • Hệ thống cây xanh trong khuôn viên biệt thự cùng với hệ thống cây xanh đường phố và công viên cây xanh, mặt nước đã tạo nên hình ảnh của “TP vườn” châu Âu thu nhỏ, tạo nên giá trị về cảnh quan đô thị;
  • Hệ thống giao thông dạng ô bàn cờ 400-600m có giao cắt, mặt cắt đường 16-24m, khoảng lùi công trình lớn hơn 6m và mật độ xây dựng (nhất là trong 2 quận Ba Đình, Hoàn Kiếm không vượt quá 50%) tạo nên một khu vực cao cấp cả về không gian lẫn hạ tầng kỹ thuật;
  • Đặc biệt, với vị thế nằm trong trung tâm đô thị lịch sử, gắn kết và thuận tiện liên hệ với các trung tâm chính trị, kinh tế, đầu mối thương mại, văn hóa nên trị giá của các khu đất của biệt thự có quy mô lớn 450-1000m2 trong Khu phố Cũ thực sự là những ô đất vàng để các chủ đầu tư nhắm tới, khai thác đầu tư xây dựng công trình mới. Vị thế này không có một khu vực nào có thể so sánh được.
Đại sứ quán Thái Lan – 26 Phan Bội Châu

Quản lý kiểm soát bảo tồn và xây dựng mới

Tình trạng:

  • Các biệt thự thuộc quản lý của Nhà nước để làm trụ sở cơ quan ban ngành, nhà công vụ hay các yêu cầu về đối ngoại về cơ bản vẫn giữ được nguyên trạng công trình và được tu bổ, cải tạo chỉnh trang, phát huy được giá trị của biệt thự trong khai thác sử dụng hiện nay;
  • Các biệt thự được xếp hạng loại 1 nhưng sở hữu chỉ là một chủ thì vẫn giữ được dáng vẻ ban đầu. Còn lại, các biệt thự đều ở các dạng sau:
    • Nhiều chủ sử dụng: Không gian biệt thự cũ bị ngăn chia, cơi nới, bổ sung các chức năng mới theo nhu cầu chủ sử dụng (phòng ở, vệ sinh, bếp…) thêm tầng, thêm không gian (dạng chuồng cọp); khu đất vườn cũng được các hộ tự lấn chiếm, chia nhỏ sử, sở hữu… Tất cả làm biến dạng cấu trúc, hình ảnh biệt thự cũ. Tình trạng này vẫn ngày càng phát triển, không có nhà đầu tư quan tâm thu mua cải tạo lại do chất lượng công trình xuống cấp, khó khăn trong việc định giá, thống nhất các hộ mua bán;
    • Việc chuyển đổi sở hữu công trình từ Nhà nước sang tư nhân (thực hiện theo các Nghị định 60, 61 của Chính phủ về mua bán nhà Nhà nước) đã dẫn đến việc phá bỏ biệt thự cũ, chia nhỏ lô đất, xây dựng thành dãy nhà lô phố 5-6 tầng, chiều ngang 4-5m và không có khoảng lùi (70 Trần Hưng Đạo)… không chỉ phá hủy biệt thự cũ mà làm mất đi hình ảnh chung của quần thể, khu vực, tuyến phố. Tình trạng này phổ biến và khó kiểm soát;
    • Các khu đất lớn, vị trí tại nút giao thông: Thuận lợi về kinh doanh buôn bán nên giá trị đất cao, chủ đầu tư mua, chuyển đổi chức năng. với các công trình xếp hạng loại 1, may mắn vì được giữ nguyên, chỉnh trang làm nhà ở hoặc cải tạo sang chức năng nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, trụ sở văn phòng (góc Quang trung – Lý Thường Kiệt). Còn đa phần, các chủ đầu tư bằng mọi cách “xin” được tiêu chuẩn “công trình ở vị trí điểm nhấn đô thị” (tuyến phố Lý Thường Kiệt, Nguyễn Du…) đủ điều kiện để phá bỏ biệt thự cũ, xây dựng mới công trình cao tầng gây ách tắc cho hạ tầng giao thông vào giờ cao điểm (nếu làm trụ sở văn phòng) hay chất tải thêm hạ tầng kỹ thuật cấp thoát nước, dân cư, giáo dục, y tế (nếu làm nhà ở, khách sạn…). Một số biệt thự bị phá hủy ngay trong đêm, một số khác cố tình phá nhưng bị báo chí phát hiện nên dừng lại cả 5-10 năm như 59 Hai Bà Trưng, 2 biệt thự trên phố Thợ Nhuộm (gần giao lộ với phố Lý Thường Kiệt)…

Những tác nhân:

  • Từ khi Việt Nam thực hiện chính sách Mở cửa 1986, nhằm khuyến khích, thu hút đầu tư nước ngoài, trong khu vực trung tâm lịch sử, Hà Nội chấp nhận các công trình cao tầng xây dựng giữa các khu biệt thự như Hotel Melia – Lý Thường Kiệt, Hanoi Tower – Hai Bà Trưng;
  • Sự thay đổi trong quy định quản lý khu đô thị trung tâm lịch sử, có lợi cho nhà đầu tư, trước khi Hà Nội mở rộng, quy hoạch năm 1998 xác định khu trung tâm lịch sử: Hạn chế công trình cao tầng, khu vực được phép chỉ được xây tối đa 8 tầng (32m) và phải được Hội đồng Kiến trúc Quy hoạch Thủ đô xem xét, chấp thuận; nhưng từ khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính 01/8/2008, quy hoạch 2011 và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc Khu phố Cũ, quy chế quản lý công trình cao tầng trong khu trung tâm nội đô lịch sử, mặc dù vẫn xác định khu trung tâm lịch sử là khu hạn chế phát triển nhưng các quy định đã mập mờ, không rõ ràng. Quy định về quản lý biệt thự không được xem xét trong một quần thể mà chỉ xem xét riêng lẻ công trình, dẫn đến việc phân loại và cho phép cải tạo, xây dựng mới, phá vỡ cấu trúc biệt thự cũ; đặc biệt không kiểm soát về chức năng dẫn đến việc xây dựng mới chất tải dân cư, hạ tầng Khu phố Cũ;
  • Năng lực và trách nhiệm nhà quản lý, chính quyền địa phương: Sự chồng chéo về chức năng và nhiệm vụ giữa Sở Quy hoạch – Kiến trúc và đơn vị cấp phép xây dựng (Sở Xây dựng và UBND cấp Huyện) dẫn đến việc quản mà không đủ lý, xem xét công trình riêng lẻ, năng lực hạn chế và buông lỏng quản lý dẫn đến tình trạng phá hủy công trình, xây dựng không, trái phép hoặc công trình xây dựng có hình thức, phong cách kiến trúc tụt hậu;
  • Những nghiên cứu bài bản không được tham khảo, áp dụng: Các nghiên cứu của các tổ chức như ill de France, đề tài khoa học của TP về bảo tồn phát huy giá trị biệt thự đã đưa ra các tiêu chí xem xét từng công trình cũng như bảo tồn cả một quần thể như Nguyễn Gia Thiều, Nguyễn Du – hồ Thuyền Quang;

Một số ý kiến trao đổi

Những căn biệt thự suýt bị phá bỏ trên phố Thợ Nhuộm

Công trình Biệt thự là loại hình ở cao cấp nhất. Để chúng thực sự đẳng cấp, xin có một số ý kiến trao đổi sau:

  • Biệt thự trong Khu phố Cũ: Xác định giá trị lớn nhất là giá trị về di sản đô thị để điều chỉnh các quy định quản lý biệt thự. Trong đó, câu từ ngữ nghĩa phải rõ ràng, rành mạch để hướng tới việc kiểm soát, bảo tồn cả một quần thể, loại bỏ các từ chỉ có lợi cho việc phá mục tiêu quy hoạch đã đề ra là giảm dân cư và hạn chế xây dựng cao tầng trong trung tâm lịch sử (câu “tại một số vị trí điểm nhấn đô thị có thể xem xét xây dựng cao tầng”). Từng lô phố có các quy định cụ thể về mật độ, quy mô, khoảng lùi và không chia lô nhỏ ô đất xây dựng loại hình khác. Đặc biệt, cần kiểm soát chức năng công trình xây dựng mới theo hướng chỉ cho phép các chức năng công cộng mà đô thị, khu vực trung tâm lịch sử còn thiếu, yếu; không cho phép chức năng chất tải đô thị, dân cư, giáo dục, ách tắc giao thông;
  • Trong các khu đô thị mới: Định hướng phong cách kiến trúc theo hướng tiếp cận xu hướng thế giới, khuyến khích kiến trúc xanh, thích ứng khí hậu; kiểm soát tốt khi tái đầu tư hay cải tạo xây dựng để không thành loại hình có quy mô, kiểu dáng khác biệt với quần thể, khu vực;
  • Khu vực làng xóm, đặc biệt là các khu vực làng cổ, làng có giá trị cảnh quan hay làng nghề truyền thống: Có hướng dẫn mẫu mã kiểu dáng kiến trúc để nhân dân tham khảo, áp dụng vừa phù hợp với nhu cầu, văn hóa người sử dụng, vừa hài hòa, nâng cao giá trị bản sắc, cảnh quan truyền thống vốn có của làng (khoảng lùi, mật độ, quy mô, màu sắc, vật liệu…)
    Công trình Biệt thự Hà Nội, đặc biệt là trong quần thể Khu phố Cũ đã tạo nên một quỹ di sản đô thị lớn không chỉ của Hà Nội mà của cả nước, đã trở thành hình ảnh, lưu giữ ký ức đô thị, tình yêu nơi chốn, quê hương. Giá trị đó của biệt thự mới là đích thực và là giá trị chung của cả Hà Nội, chứ không thuộc về bất kể chủ đầu tư dù “bự” cỡ nào.

KTS Nguyễn Phú Đức – 6/2020
(Ảnh trong bài của Tác giả)
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 05-2020)