Vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam

Cho đến nay, việc triển khai chương trình nhà ở xã hội tại Việt nam đã trải qua ít nhất 12 năm, chưa kể quãng thời gian dài trước đó đã được đề cập nhiều dưới dạng nhà ở của thành phố, nhà ở bao cấp…

Trong quá trình triển khai loại hình nhà ở đặc biệt này, Chính phủ và các địa phương đều gặp nhiều vấn đề khó khăn, mà chủ yếu là những khúc mắc, khó khăn về cơ chế và chính sách, chẳng hạn như cách tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư- tức nguồn cung của sản phẩm, hình thành cơ chế ưu đãi, ưu tiên cho những đơn vị, cá nhân có quan tâm đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, quá trình triển khai còn nhiều bất cập, lúng túng từ nhiều phía: Phía chính quyền các địa phương chưa sẵn sàng chuẩn bị quỹ đất quy hoạch cho loại hình nhà ở xã hội – vốn chưa đem lại lợi nhuận nhìn thấy được; Phía người dân thì mặc dù đã được phân loại đối tượng khá đầy đủ, nhưng trong thực tế các nhóm đối tượng có khả năng tiếp cận sản phẩm không đều, đặc biệt là nhóm đối tượng không có công ăn việc làm, không có hộ khẩu vẫn rất khó tiếp cận chính sách nhà ở xã hội (NƠXH). Như vậy, các lĩnh vực liên quan đến NƠXH đều gặp phải những khó khăn về chính sách, quản lý vận hành và cả công tác quy hoạch xây dựng.

Định hướng nghiên cứu NƠXH

Toàn cảnh vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay cho thấy Nhà nước và các bộ ngành liên quan đã có sự quan tâm lớn trong công tác phát triển và quản lý loại hình NOXH tại các thành phố lớn nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội của nhiều đối tượng. Tuy nhiên, các nghiên cứu chủ yếu mới tạm dừng ở việc tìm hiểu các yếu tố kiến trúc, xã hội, không gian khi xây dựng nhà ở xã hội mà chưa đi sâu tìm hiểu những mô hình tổ chức không gian kiến trúc cụ thể cho một nhóm đối tượng cụ thể nào. Đặc biệt là sự tham vấn của cộng đồng, hay sự tham vấn từ chính những đối tượng đủ tiêu chuẩn được sử dụng NOXH vào trong quá trình thiết kế, xây dựng hay vận hành chưa được quan tâm đúng mức. Sau đây là một số định hướng cho việc tìm hiểu, nghiên cứu và đề xuất giải pháp cho NOXH tại các đô thị lớn của Việt Nam chúng ta:

Nghiên cứu phát triển bền vững NƠXH. Đây là một định hướng lớn liên quan tới sự ổn định, bền vững xã hội, môi trường, và quản lý. Phạm vi của sự bền vững không phải chỉ đối với môi trường sinh thái, mà còn đề cập tới bền vững xã hội, đảm bảo sự cân bằng lợi ích giữa các bên cũng như hiệu quả của chính sách quản lý phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Sự bền vững có nghĩa là sự ổn định để phát triển trong một thời gian tương đối dài, gắn với quy hoạch tổng thể chung của đất nước, của từng vùng và của từng địa phương. Hay nói cách khác, chúng ta cần xác định thời gian cụ thể cho sự tồn tại của mô hình NOXH đề xuất, đi kèm theo đó là những nguồn lực cơ bản-cần thiết để đảm bảo cho sự tồn tại đó;

Nghiên cứu giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên tham gia vào NƠXH. Mục đích tìm hiểu những quan tâm của từng bên để đưa ra được những chính sách, quy định triển khai hiệu quả, bởi khi lợi ích các bên cùng được thỏa mãn, thì mới triển khai xây dựng được những mô hình NƠXH hiệu quả và bền vững. Quan tâm của người dân là vị trí, tiện nghi – chất lượng nhà ở, giá thành – khả năng tiếp cận sản phẩm. Trong khi đó, quan tâm của Chủ đầu tư là đầu tư kinh doanh có lãi, cơ chế hỗ trợ của chính quyền như vay vốn, quỹ đất, quy trình xin cấp phép xây dựng, thời gian triển khai, quản lý vận hành, cơ chế ưu đãi trợ cấp chéo – được đầu tư vào hạng mục kinh doanh khác, v.v… Đối với chính quyền, yêu cầu quản lý và giám sát dễ dàng, thuận tiện;

Nghiên cứu giải pháp quy hoạch xây dựng hiệu quả. Ngoài những giải pháp mang tính chuyên ngành quy hoạch-kiến trúc cho nhà ở xã hội như thiết kế căn hộ NƠXH có những không gian ở phù hợp với thói quen văn hóa, đáp ứng tiện nghi sử dụng cơ bản, còn cần thiết xây dựng những chính sách, cơ chế ưu đãi của nhà nước về giá thành liên quan tới diện tích sử dụng, vật liệu xây dựng, giải pháp thi công, mức độ đầu tư tiện ích, …. Ngoài ra, khả năng chi trả của người thu nhập thấp phụ thuộc vào thu nhập và việc làm của người mua, thuê, và nó cũng được quyết định bởi chính sách ưu đãi của từng địa phương đối với các đối tượng thụ hưởng NƠXH;

Nghiên cứu hoàn thiện các tiêu chuẩn thiết kế và tiêu chuẩn chất lượng NƠXH, trong đó có lưu ý tới đặc thù của từng đối tượng thụ hưởng, điều kiện thực tiễn của từng địa phương. Các tiêu chuẩn này cần được tính toán để áp dụng một cách ổn định, nhất quán trong khoảng thời gian quy định, phù hợp với quy hoạch tổng thể chung của từng vùng và từng địa phương. Công việc này sẽ góp phần quan trọng vào việc định hướng thị trường bất động sản, dự báo những thay đổi trong chiến lược nhà ở cũng như chính sách văn bản pháp lý Nhà nước;

Nghiên cứu các giải pháp nhà ở dành cho người thu nhập thấp và người lao động tại các khu công nghiệp-khu chế xuất (KCN-KCX), bởi nhóm đối tượng này hiện chiếm số lượng lớn, đặc biệt là tại các đô thị như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Việc nghiên cứu có thể tập trung chuyên sâu vào giải pháp cải tạo nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư cũ, cách thức chuyển đổi không gian, xây dựng nhà ở cho công nhân dạng chung cư,…hay khai thác sử dụng đất cho NOXH một cách hiệu quả;

Nâng cao vai trò của người dân trong quy trình triển khai, thiết kế nhà ở xã hội. Việc đề xuất những quy trình và hướng dẫn cụ thể, thực chất để người dân có cơ hội tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực NOXH sẽ góp phần cải thiện chất lượng ở cho cộng đồng, đồng thời hướng tới tính minh bạch và công khai trong các công tác quản lý nhà ở tại địa phương. Hướng nghiên cứu này tuy khó có thể áp dụng thực tiễn ngay, nhưng là những hồi chuông cảnh báo cho các nhà quản lý và chính quyền các địa phương cần phải quan tâm nhiều hơn đến NOXH và cộng đồng.

Hình 1: Khu nhà ở công nhân Khu chế xuất Tân Thuận, P.Tân Thuận Đông, Quận 7, Tp.HCM (Ảnh: tác giả)

Nhà ở dành cho người lao động tại các KCN-KCX và những bất cập về xã hội và môi trường

Trong số những định hướng nghiên cứu kể trên về nhà ở xã hội tại các đô thị lớn, vấn đề nhà ở dành cho người lao động tại các KCN-KCX cần thiết phải có nhiều nghiên cứu chi tiết và có hệ thống hơn nữa, bởi nhóm đối tượng này hiện chiếm số lượng lớn, đặc biệt là tại các đô thị như Hà Nội và TP. HCM.

Trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa của các đô thị lớn hiện nay, nhu cầu về NƠXH cho các nhóm đối tượng tại khu vực đô thị ngày càng lớn, đặc biệt là nhóm đối tượng công nhân đang làm việc tại các KCN và KCX của thành phố. Xã hội hóa việc lo nhà ở cho công nhân tại KCN-KCX là chủ trương thiết thực để hàng ngàn gia đình công nhân được an cư và yên tâm lao động. Song, thực tế vẫn còn tồn tại nhiều mâu thuẫn và khó khăn trong việc phát triển nhà ở xã hội hay nhà lưu trú cho công nhân, đó là nhu cầu chỗ ở của công nhân rất lớn nhưng các doanh nghiệp lại không chú ý đến việc xây nhà ở này, hoặc nếu có thì những khu nhà đã xây xong vẫn không thu hút được công nhân đến thuê ở. Chủ thể chính thụ hưởng sản phẩm nhà ở xã hội lại chưa được quan tâm, tìm hiểu xem đặc điểm văn hoá của họ như thế nào (nhu cầu thực tế, thói quen, đặc điểm vùng miền…), cũng như tìm hiểu những mong muốn và nguyện vọng thực sự của nhóm đối tượng công nhân lao động này (kiến trúc, cấu trúc, cảnh quan…) tại khu vực đô thị về loại hình NƠXH với điều kiện chi trả mà họ chấp nhận được. Để từ đó xây dựng nhà ở xã hội trên mong muốn của nhóm đối tượng này cũng như hài hoà được lợi ích của chủ đầu tư, chủ doanh nghiệp.

Những vấn đề xã hội và môi trường bất cập trong quá trình xây dựng và phát triển nhà ở công nhân tại các KCN-KCX:

a) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội ngoài KCN không đồng bộ với tốc độ đô thị hóa: Thực tế trong thời gian qua, sự đồng bộ giữa phát triển KCN với các công trình xã hội (nhà ở, các công trình giáo dục, y tế) phục vụ đời sống cho người lao động tại KCN còn rất hạn chế. Cụ thể là nhu cầu về nhà ở cho người lao động ở các KCN hiện nay rất lớn. Do đặc điểm chung của các KCN là thu hút số lao động từ nông thôn và từ các tỉnh ngoài, lao động tại chỗ chỉ chiếm một tỷ lệ nhất định do vậy phần lớn người lao động trong các KCN phải thuê nhà để ở. Chính vì vậy việc thiếu nhà cho thuê và việc cho thuê nhà là tự phát do các hộ dân cư gần KCN tận dụng diện tích dôi dư để cho thuê nên đã gây ảnh hưởng lớn đến sức khỏe, vệ sinh và môi trường sống của người lao động và cộng đồng dân cư quanh KCN. Vì vậy một số nơi thường nảy sinh ra nạn trộm cắp, trấn lột tài sản, đánh lộn, gây mất trật tự an ninh xã hội. Mặt khác, mặc dù có một số doanh nghiệp lớn đã bố trí xe ô tô tuyến đưa đón công nhân nhưng do điều kiện thuê trọ phân tán lại xa KCN và lượng xe cũng không thể đáp ứng nổi hết các nhu cầu đi lại của công nhân do vậy làm cho đời sống và sinh hoạt của người lao động càng khó khăn hơn. Với mức thu nhập và điều kiện nhà ở như hiện nay: người lao động rất thiếu điều kịên để thỏa mãn nhu cầu vui chơi, giải trí, thể thao, nghỉ ngơi, học tập, giao lưu… Đặc biệt trong các KCN số lao động nữ nhiều thì vấn đề hôn nhân và gia đình trở nên bức xúc chưa được các doanh nghiệp, cơ quan, đoàn thề quan tâm đúng mức.

b) Việc thực hiện chính sách lao động, pháp luật lao động chưa nghiêm: Về hợp đồng lao động hầu hết các doanh nghiệp trong KCN đều thực hiện ký kết hợp đồng lao động với người lao động. Tuy nhiên, vẫn còn một số doanh nghiệp tư nhân trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn vi phạm quy định về ký kết hợp đồng như: vi phạm thời gian, thẩm quyền và nội dung ký kết hợp đồng, không xác định, không ghi đủ những cam kết theo quy định hợp đồng mặc dù có những thay đổi về tiền lương và các nội dung khác có liên quan đến lợi ích của người lao động hoặc tỷ lệ được ký hợp đồng lao động thấp. Nhiều doanh nghiệp không xây dựng và ban hành nội quy lao động nên thiếu nhiều cơ sở khách quan, dân chủ trong việc giải quyết tranh chấp về lao động và xác định vi phạm, xử lý kỷ luật đối với người lao động.

c) Lấy đất nông nghiệp làm KCN-KCX: Việc lấy đất canh tác nông nghiệp làm KCN-KCX đồng nghĩa lấy đi nguồn sống quan trọng của người nông dân. Các chính sách bồi thường đất đai chưa đồng bộ và thỏa đáng nên nảy sinh sự bất đồng trong nhân dân, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, vượt cấp…. bên cạnh đó, những người dân bị thu hồi đất do tuổi cao, trình độ thấp nên không được bố trí vào làm việc tại các xí nghiệp công nghiệp dẫn đến tỷ lệ thất nghiệp tăng kèm theo các tệ nạn xã hội đi kèm như cờ bạc, rượu chè….

d) Về môi trường tại các KCN-KCX: nơi tập trung các cơ sở sản xuất công nghiệp với nhiều loại hình khác nhau, dù các cơ sở này có công nghệ hiện đại đến mấy cũng đều tác động đến môi trường, ở những khía cạnh và mức độ khác nhau như ô nhiễm nước mặt, nước ngầm, không khí, khói, bụi, tiếng ồn, giao thông, ô nhiễm nhiệt độ, độ ẩm… làm cho các khu vực xung quanh bị ảnh hưởng.

Các khu, cụm công nghiệp là trung tâm, nơi duy trì và phát tán nguồn gây ô nhiễm. Các tác động này không chỉ diễn ra trước mắt mà diễn ra lâu dài, không chỉ diễn ra tại vị trí đặt cơ sở sản xuất mà còn lan rộng theo nguồn nước, theo gió….Việc khắc phục hậu quả ô nhiễm cũng rất phức tạp, kéo dài và rất tốn kém, thậm chí vượt xa tổng số ngân sách mà khu công nghiệp đó đã đóng góp cho địa phương trong suốt thời gian nó hoạt động. Song, hậu quả nguy hiểm nhất chính là những ảnh hưởng đến an toàn sức khoẻ người dân và huỷ hoại tài nguyên môi trường, đây là những tác động không thể và không bao giờ khắc phục được.

Qua phân tích tình hình xây dựng các khu nhà ở cho công nhân tại các KCN-KCX, rút ra những vấn đề tồn tại cần được phát hiện và tìm giải pháp khắc phục là:

Việc quy hoạch và phát triển các khu công nghiệp cũng được tính toán dựa vào tiềm năng kinh tế và lợi thế địa lý của mỗi địa phương. Tuy nhiên, trái với sự phát triển của các KCN, nhà nước không còn bao cấp về nhà ở cho công nhân lao động. Bị ảnh hưởng cơ chế thị trường, tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2009-2013 nên giá nhà đất tăng cao, tỷ lệ nghịch với thu nhập của công nhân lao động. Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa các khu vực hình thành KCN tập trung diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về nơi ăn chốn ở của bộ phận công nhân ngoại tỉnh trở nên bức xúc: sống trong nhà trọ tồi tàn, không đảm bảo điều kiện sinh hoạt và vệ sinh môi trường, ảnh hưởng đến chính sức khỏe, tinh thần người lao động và gây ra các xáo trộn nhiều mặt của đời sống xã hội. Mức sống và mức thu nhập trung bình của công nhân trong các nhà máy, xí nghiêp ở thời kỳ này thuộc loại thấp so với mặt bằng chung của xã hội;
Ở các tỉnh miền Đông Nam Bộ, số lượng KCN-KCX tập trung vào loại nhiều so với cả nước, các KCN đều được hình thành sau năm 1998 nên nhìn chung có nghiên cứu về quy hoạch, về tính chất, chức năng khu công nghiệp. Vì các KCN hình thành, phát triển nhanh, đa số tập trung quanh vùng TP. HCM trong một thời gian ngắn nên cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị không thể đáp ứng kịp thời với tốc độ tăng trưởng và phát triển. Vì vậy, tình hình giải quyết nhà ở cho công nhân các KCN cũng chịu sự tác động, ảnh hưởng tương tự, nhà ở công nhân vừa thiếu vừa không đảm bảo điều kiện ở. Trong vài năm gần đây, có một số doanh nghiệp đã chú trọng, quan tâm đến vấn đề xây dựng nhà ở cho công nhân thuộc doanh nghiệp mình, nhưng nhìn chung các khu nhà này còn nhỏ lẻ, rải rác và thiếu tính đồng bộ;
Quy hoạch – kiến trúc của nhiều khu ở cho công nhân tại các KCN chưa có có tính khả thi để thực hiện. Người dân có đất gần KCN thường có xu hướng chia nhỏ bán cho công nhân hoặc xây dựng nhà không đúng quy hoạch, không đảm bảo điều kiện ở cho công nhân thuê, hạ tầng kỹ thuật đô thị không được đầu tư. Tóm lại, tuy có quy hoạch nhưng hiện trạng xây dựng đã phá vỡ quy hoạch, dẫn đến bộ mặt kiến trúc và đô thị không được kiểm soát tốt.

Hình 3: Khu NOXH Hàng Thành Hòa Sa, Thượng Hải (TQ), 2009-2012

Kết luận

Việc nghiên cứu và đề xuất giải pháp cho NƠXH tại các đô thị lớn của Việt Nam trong thời gian tới nên tập trung vào 6 hướng chính: 1) Nghiên cứu phát triển bền vững nhà ở xã hội; 2) Nghiên cứu giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên tham gia vào NƠXH; 3) Nghiên cứu giải pháp quy hoạch xây dựng hiệu quả; 4) Nghiên cứu hoàn thiện các tiêu chuẩn thiết kế và tiêu chuẩn chất lượng NƠXH; 5) Nghiên cứu các giải pháp nhà ở dành cho người thu nhập thấp và người lao động tại các KCN-KCX; 6) Nâng cao vai trò của người dân trong quy trình triển khai, thiết kế NƠXH.
Việc xây dựng nhà ở và công trình phục vụ cho công nhân KCN-KCX cần phải tính đến sự phù hợp với định hướng phát triển của đô thị vì bản thân khu nhà ở công nhân là một bộ phận không thể tách rời của đô thị. Đồng thời, xây dựng khu nhà ở cho công nhân phải quan tâm đến từng giai đoạn phát triển của KCN, và nên chia mức độ đầu tư xây dựng theo 3 giai đoạn: giai đoạn hình thành, ổn định và giai đoạn phát triển. Việc lựa chọn địa điểm xây dựng khu nhà ở công nhân gắn với KCN phải tính khoảng cách, thời gian và phương tiện đi lại từ nơi ở đến nơi làm việc của người lao động một cách hợp lý.
Đối với chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở tại các KCN cho công nhân thuê thì miễn nộp tiền sử dụng đất. Với những khu đất xây dựng nhà ở cho công nhân, Nhà nước cho áp dụng chính sách ưu đãi như miễn nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian công nhân thuê nhà. Đồng thời các doanh nghiệp trên được ưu tiên trong việc lựa chọn làm chủ đầu tư các khu đô thị mới.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1] Bộ phận Đói nghèo và Phát triển của UNES-CAP và UN-HABITA. Hướng dẫn cho các nhà hoạch định chính sách – Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố Châu Á – Tập2: Nhà ở thu nhập thấp: Cách tiếp cận giúp người nghèo đô thị tìm nơi ở phù hợp. Thái Lan, 2005

[2] Jieming Zhu. Development of sustainable urban forms for high-density low-income Asian countries: The case of Vietnam: The institutional hindrance of the commons and anticommons. Singapore, 2012

[3] Kemmis, S. & R. McTaggert. The Action Research Planner. Victoria, BC: Deakin University Press, 1988

[4] Luyện Trung Dũng. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM. TP. HCM, 2012

[5] Lương Tiến Dũng. Về phương pháp quy hoạch có sự tham gia của cộng đồng. Tạp chí KTVN, 2008

[6] Marquis, D. et L. Lavoie. La recherche-action. Théorie et pratique. Manuel d’autoformation. Sainte-Foy : Presses de l’Université du Québec, 1996

[7] Michael Waibel, Ronald Eckert, Michael Bose, Volker Martin. Housing for Low-income Groups in Ho Chi Minh City between Re-Integration and Fragmentation Approaches to Adequate Urban Typologies and Spatial Strategies. Đức, 2007

[8] Trường ĐH KHXH&NV & tổ chức Rosa Luxemburg Stiftung (Đức). Vấn đề nhà ở và môi trường sống khu dân cư nghèo TP.HCM .TP. HCM, 2013.