Năm 2022, Bộ Xây dựng đã chủ trì đề xuất đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội tới năm 2030. Đây là chủ trương hết sức đúng đắn, nhân văn; đồng thời gắn liền với việc triển khai định hướng của Đảng, Nhà nước và liên quan đến quyền lợi của người dân. Để phát triển nhà ở xã hội hiệu quả hơn, cần thực hiện nhiều giải pháp cụ thể.
Nên bắt đầu từ bước lập quy hoạch chung
Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề (trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn), UBND cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất của từng dự án nhà ở xã hội đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở xã hội.
Do đó, cần nghiên cứu bổ sung các quy định để xác định quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các đồ án quy hoạch chung đô thị. Cụ thể, nghiên cứu tiêu chuẩn, quy chuẩn quy hoạch để tính toán nhu cầu; tiêu chuẩn, quy chuẩn về quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội; bổ sung các quy định, yêu cầu về nhà ở xã hội trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch đô thị; bổ sung quy định về xác định quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội ngay khi đề xuất chủ trương phát triển các khu công nghiệp; nghiên cứu mô hình cư trú về khoảng cách, mối liên kết giao thông, phương tiện công cộng giữa khu ở và khu sản xuất…
Theo Nghị định 49/2021/NĐ-CP, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Việc quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới gặp rất nhiều khó khăn trong công tác xây dựng nhà ở xã hội cũng như phát triển nhà ở thương mại. Bởi lẽ, giá trị căn nhà không chỉ xác định trên chi phí xây dựng mà còn ở vị trí của dự án, các tiện ích xã hội đi kèm. Do đó, đối với dự án thuộc phân khúc cao cấp – trung cấp hoặc trong khu vực trung tâm đô thị, giá trị thực tế của nhà ở xã hội, chi phí sinh hoạt sẽ đẩy lên cao, người thu nhập thấp khó có điều kiện chi trả. Nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội đồng thời với nhà ở thương mại trong cùng dự án vì sẽ kéo giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại xuống thấp.
Với một số dự án nhà ở, khu đô thị mới cách xa khu vực trung tâm, xa cơ sở sản xuất hoặc ở các địa phương ít có nhu cầu phát triển nhà ở xã hội, nếu quy định cứng quỹ đất 20% sẽ gây khó khăn cho việc phát triển nhà ở thương mại. Trong các đồ án quy hoạch chi tiết khu đô thị, khu dân cư, vị trí đất nhà ở xã hội không được quy hoạch chi tiết. Trong nhiều đồ án quy hoạch, những khu vực xây dựng nhà ở xã hội nằm ở nơi không thuận lợi xây dựng, khó giải phóng mặt bằng…, dẫn đến việc triển khai nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn.
Xây dựng nhà ở xã hội cho thuê lâu dài
Việc xây dựng nhà ở xã hội để công nhân thuê lâu dài sẽ phù hợp hơn, thay vì xây dựng nhà để bán, vì những nguyên nhân sau:
Thứ nhất, thu nhập của công nhân thấp, chi phí sinh hoạt cao nên khả năng mua được nhà ở là rất khó khăn. Do vậy, rất khó hạ giá bán nhà ở xã hội để đáp ứng khả năng mua của công nhân.
Thứ hai, trường hợp giảm giá bán nhà xuống thấp cho phù hợp với thu nhập của người lao động thì cần phải cắt giảm chi phí, để hạ tổng mức đầu tư. Điều này dẫn đến việc phải cắt bớt các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, tiện ích, không gian sống, chi phí thiết bị… Vô hình trung, điều này sẽ dần hình thành các khu nhà ở chất lượng thấp trong tương lai.
Thứ ba, thuê nhà ở cũng là xu hướng của nhiều nước trên thế giới, thay cho việc sở hữu nhà ở. Tại Việt Nam, nhiều công nhân vẫn phải thuê trọ tại những khu nhà cấp 4, thiếu tiện ích. Vì vậy, nhà nước hoặc doanh nghiệp có thể đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để cho thuê với mức giá tương đương nhưng chất lượng tốt hơn, gần cơ sở sản xuất hơn, thuận tiện cho việc sinh hoạt, lao động của họ.
Theo Ths.KTS Nguyễn Minh Đức – Giám đốc Viện Nhà ở và Công trình công cộng, Viện Kiến trúc Quốc gia – Bộ Xây dựng (Tạp chí Kiến trúc Việt Nam)
