Singapore là một quốc gia phát triển với những chính sách ưu việt về nhà ở. Theo số liệu truy cập ngày 8/3/2014, Singapore có tỷ lệ sở hữu nhà ở rất cao, đến 90,5% so với 65,2% ở Mỹ, 69% ở Canada, 63,7% ở Pháp, 61,6% ở Nhật và 53,3% ở Đức (Theo Statistics Singapore – Key Annual Indicator.
Singstat.gov.sg.2014). Tỷ lệ này đã đưa Singapore trở thành nước đứng thứ 3 trên thế giới về tỷ lệ người dân được sở hữu nhà ở (sau Romania 96,6% và Lithuania 91,9%) [2]. Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây, không phải chỉ là tình trạng sở hữu nhà ở cao, mà tỷ lệ người dân được hưởng ưu đãi của hệ thống nhà ở xã hội của Chính phủ chiếm tỷ lệ đến 80% (đỉnh cao là 87% giai đoạn 1988 – 1990). Điều này thể hiện được vai trò cũng như những nỗ lực vượt bậc của Chính phủ Singapore trong việc hỗ trợ an cư cho người dân.
Khu chung cư HDB Pinnacle@Duxton (hoàn thành năm 2010) là nhà ở công cộng cao nhất thế giới, bao gồm 7 khối nhà 48 tầng, các khu vực nghỉ ngơi, giải trí xen kẽ ở các cao độ khác nhau và một vườn dạo dài trên mái.
Bài viết này, với mục đích tìm hiểu sâu vào hệ thống nhà ở xã hội ở Singapore, đặc biệt ở khía cạnh những cơ chế tài chính nhà ở để dùng nó như một công cụ tham khảo trong quá trình tìm kiếm giải pháp hữu hiệu cho phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam.
Sự hình thành và phát triển của quỹ nhà ở Hội đồng Nhà ở và Phát triển (HDB)
Hội đồng Nhà ở và Phát triển (HDB) được thành lập vào năm 1960 để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở tại Singapore sau khi Chính phủ của đảng PAP lên nắm quyền. Trong chương trình 5 năm đầu tiên, từ 1960 đến 1965, HDB ưu tiên việc xây dựng một loạt ở các khu nhà ở với tiêu chí nhanh chóng và giá rẻ. Các khu căn hộ giai đoạn này chủ yếu từ 10-12 tầng, tập trung vào những căn hộ 1 phòng với diện tích từ 25-33m2. Đến đầu năm 1970, khoảng một phần ba dân số đã có nhà ở HDB.
Kể từ năm 1970, HDB đã xây dụng một loạt các thị trấn mới trên đảo. Mỗi thị trấn mới là những đô thị nhỏ hoàn chỉnh gồm một trung tâm thị trấn, các khu ở, trạm xe bus, trường học, khu phức hợp thể thao, công viên cảnh quan và nơi làm việc như công sở, khu nhà xưởng. Mỗi khu ở đều có không gian mở, sân chơi, bãi đỗ xe ngoài trời. Giai đoạn này, căn hộ gồm nhiều loại phong phú hơn gồm căn 1 phòng (30-33m2), loại 2 phòng (35-45m2), loại 3 phòng (50-65m2) và 4 phòng (70-90m2). (Lưu ý rằng, ở Singapore, khái niệm phòng được dùng cho cả phòng khách, phòng ăn, đôi khi cả một góc học hay góc làm việc chứ không gọi căn hộ 2, 3 phòng ngủ như một số nước khác. Chính vì vậy một căn hộ 4 phòng có thể là 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng ăn được bố trí riêng hoặc 2 phòng ngủ, 1 phòng khách kết hợp ăn và 1 góc làm việc).
Từ năm 1970 đến 1990, HDB phát triển với tốc độ nhanh chóng. Các căn hộ tập trung vào loại 3 phòng (65-75m2), loại 4 phòng (85-105m2) và loại 5 phòng (120-135m2) và những căn hộ đặc biệt (từ 140-155m2). Vào giữa những năm 90, không còn căn hộ 3 phòng nào được xây dựng thêm. Căn hộ HDB đã đạt được kích thước trung bình 120m2 cho một căn hộ, đạt một kỷ lục thế giới về diện tích nhà chung cư.
Bất động sản HDB xây dựng từ những năm 1990 cung cấp các tiêu chuẩn sống cao nhất cho nhà ở xã hội. Tất cả các khu ở HDB đều có khu cao tầng để xe, vì vậy không có xe hơi đậu trên đường phố. Điều này cho phép mật độ cao hơn, khối nhà cao hơn và rất nhiều không gian xanh giữa các khối. Chiều cao nhà từ 9 đến 18 tầng, phổ biến nhất là 15 tầng. Khoảng cách giữa các khối nhà giảm xuống còn 60 feet (18,3m). Tất cả các khối được liên kết với bãi đỗ xe, trạm xe bus và các phương tiện khác bởi các không gian kín hoặc lối đi có mái che, nhằm tạo tiện nghi tốt nhất cho người sử dụng. Cũng từ năm 1991, có rất nhiều chương trình khác nhau với mục đích cải tạo và nâng cấp chất lượng các khu nhà HDB cũ như cải thiện chỗ đỗ xe, nâng cấp thang máy, kết hợp công viên và các khu đỗ xe ngầm giữa các khối. Hầu hết những khu căn hộ 1-2 phòng cũ đã bị phá hủy và xây dựng lại.
Vào năm 1997, cuộc khủng hoảng tài chính châu Á đã gây ra các vấn đề kinh tế và dẫn đến tình trạng thừa cung của căn hộ HDB. Nếu vào giữa những năm 1990, việc chờ đợi để có nhà ở xã hội là 5 năm thì vào năm 2000, đã có khoảng 40.000 căn hộ HDB không bán được. Năm 2001, HDB đã đưa ra chương trình BTO nghĩa là Xây dựng theo đặt hàng (Build To Order). Ưu điểm của BTO là khách hàng có thể đặt hàng căn hộ ở vị trí mong muốn, nhưng bất lợi là có một số dự án hấp dẫn nhiều người nên bạn có thể phải chờ đợi vài lần mới may mắn được lựa chọn. Một dự án BTO thông thường đi kèm với thời gian chờ đợi từ 3-5 năm. Ngược lại, dự án này cũng có thể bị hủy bỏ nếu chưa đến 70% số căn hộ được đăng ký (50% từ năm 2011), và có thể được tái khởi động vào một thời điểm khác.
Từ năm 2000, các kích thước tiêu chuẩn cho căn hộ xã hội ở Singapore đã giảm so với giai đoạn trước: loại căn 4 phòng là 90m2, loại 5 phòng là 110m2 và loại đặc biệt 130m2. Do giá cả tăng cao và những khó khăn trong nền kinh tế, căn hộ 3 phòng (65m2) được phát triển lại năm 2004 và căn 2 phòng (45m2) xuất hiện lại năm 2006. Những căn hộ studio (35-45m2) được giới thiệu vào năm 2001 dành cho người cao tuổi. Vì vậy, kích thước trung bình căn hộ xã hội giảm xuống còn khoảng 80-90m2.
HDB hiện tại lại tập trung vào việc xây dựng căn hộ nhỏ hướng tới tiêu chí quan trọng nhất là “giá cả phải chăng” cho những người thu nhập trung bình. Tỷ lệ dân số sống trong các căn hộ HDB đã giảm từ 87% năm 1989 xuống 81% trong năm 2010.
Cơ chế tài chính cho người mua nhà HDB
Sử dụng tiền từ Quỹ dự phòng Trung ương (CPF) để mua nhà là một thực tế rất phổ biến ở Singapore. Quỹ CPF thực ra đã ra đời từ năm 1955, có trước cả HDB, như một quỹ lương hưu để cung cấp an sinh xã hội cho người lao động. Quỹ này được đóng góp bởi cả người lao động và người sử dụng lao động. Tiền từ quỹ CPF chỉ được rút ra với các mục đích lớn (trong đó phần lớn là cho nhà ở) và dành cho lương hưu sau tuổi 55. Lãi suất tiết kiệm CPF được tính theo bình quân giữa lãi suất huy động cố định theo năm và lãi suất tháng của ngân hàng địa phương, không thấp hơn 2,5%. Khởi đầu năm 1955, khoản đóng góp là 10% tiền lương (bao gồm 5% từ người lao động và 5% từ người sử dụng lao động), tăng dần lên 25% năm 1968 và hiện nay là 33% (bao gồm 20% đóng góp của nhân viên và 13% của nhà tuyển dụng).
CPF đã trở thành một tổ chức quan trọng để tài trợ mua nhà ở HDB và dạng nhà bán công cộng khác. Khoản tiền từ CPF có thể được sử dụng là khoản đặt cọc nhà ban đầu và hỗ trợ một phần vào việc cân đối chi trả các khoản vay. Tuy nhiên, người lao động cần phải cân nhắc khi việc đầu tư quá lớn vào nhà ở có thể dẫn đến khoản trợ cấp ít ỏi khi về già.
HDB cung cấp các khoản vay thế chấp cho người mua nhà ở công cộng. Khoản cho vay tương đương với 80% giá trị căn hộ trong thời hạn vay tối đa là 55 năm trừ đi số tuổi của người vay hoặc 30 năm tùy theo điều kiện nào đến trước. Lãi suất cho vay hơn 0,1% so với lãi suất tài khoản tiết kiệm CPF. HDB là tổ chức nhận các khoản vay ưu đãi của chính phủ đề tài trợ cho các khoản vay thế chấp, mức lãi suất cao hơn 0,1% so với khoản vay từ chính phủ để đảm bảo tính bền vững của hệ thống tài chính của mình. Việc cho vay mua nhà ở tư nhân được cung cấp bởi các ngân hàng thương mại và các tổ chức tài chính khác.
Để tránh việc đầu cơ, ban đầu nhà HDB không được phép bán lại. Người sử dụng nhà HDB chỉ có thể trả lại nhà với giá gốc ban đầu, tính thêm 1 số chi phí khấu hao nếu muốn mua căn nhà khác. Từ năm 1971, HDB cho phép hình thành thị trường nhà bán lại, với yêu cầu người mua phải sử dụng một khoảng thời gian tối thiểu (năm 1971 tối thiểu 3 năm, năm 1973 đến nay tối thiểu là 5 năm). Tỷ lệ được vay HDB cho căn nhà thứ 2 chỉ còn 60% giá trị nhà (so với 80% của lần mua đầu).
Những vấn đề còn tồn tại trong hệ thống nhà ở xã hội Singapore
Nhà ở cho người lao động trẻ tuổi
Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ở Singapore đã mở rộng trong nhưng năm gần đây. Giá căn hộ HDB bán lại đã tăng 87% từ năm 2006 đến 2012, giá nhà tư nhân trong thời gian này cũng tăng 75%. Tuy nhiên, thu nhập trung bình hàng tháng của hộ gia đình chỉ tăng lên một nửa tỷ lệ đó – 42% (từ $4,952 đến 7,037) [4]. Những hộ gia đình trẻ dường như không thể tiếp cận được với thị trường nhà HDB bán lại. Một nghiên cứu của Trung tâm Chính sách Kinh tế và Ứng dụng NUS Singapore đã chỉ ra rằng khả năng tiếp cận và chi trả nhà ở của người trẻ tuổi đã bị “xói mòn” so với năm năm trước. Ngay cả khi có thể đăng ký và chờ đợi nhà BTO với giá phải chăng, năng lực chi trả của người lao động trẻ chỉ có thể dần phục hồi nếu lương tăng bình quân 5%/năm trong khi giá nhà giảm thêm 5% (Theo Giám đốc điều hành PropNex Mohamed Ismail – [4])
Nhà ở dành cho người già
Singapore là một trong số những quốc gia đang phải đối diện với vấn đề tỷ lệ già nhanh của dân số. Đến năm 2030, ước tính sẽ có 1 triệu người Singapore trên tuổi 60 trên tổng số dân vào khoảng 6 triệu. Giải quyết vấn đề già hóa dân số của Singapore bao gồm cả việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người lớn tuổi là một trong những thách thức quan trọng trong chương trình nghị sự quốc gia. Từ năm 1988, HDB đã đưa ra chương trình nhà ở cho người già bao gồm những mẫu thiết kế, tổ chức không gian, trang thiết bị, đồ đạc… phù hợp với lứa tuổi trên 60. Chương trình cũng tạo điều kiện thuận lợi cho những người trên 55 tuổi có thể đổi căn hộ của mình lấy một căn hộ nhỏ hơn để tăng khoản tiết kiệm tuổi già. Những căn hộ thiết kế cho người già là nhà dạng studio có 2 kích cỡ 35m2 và 45m2, được bán trên hợp đồng thuê 30 năm. Trong những dự án phát triển gần đây, những căn hộ nhỏ dạng studio này được đặt tích hợp trong cùng một tòa nhà với những căn hộ 4-5 phòng nhằm tạo điều kiện để người già có thể sống độc lập nhưng gần con cháu. Tuy nhiên, việc này khó có thể thiết lập ở những khu ở cũ. Bài toán về chỗ ở phù hợp cho một số lượng lớn người cao tuổi vẫn là một thách thức khó khăn mà hệ thống nhà ở xã hội Singapore phải giải quyết trong thời gian tới.
Kết luận
Có thể nói Singapore là một trong số ít quốc gia có được hệ thống nhà ở xã hội tốt nhất trên thế giới. Không thể phủ nhận được những nỗ lực không ngừng của Chính phủ Singapore trong việc điều chỉnh, hoàn thiện những chính sách nhà ở để tạo điều kiện tốt nhất cho người dân có thể tiếp cận và sở hữu nhà. Với đa số người dân cư trú tại căn hộ HDB, nhà ở công cộng ở đây đã hình thành một cách sống của người dân Singapore (Wong và Yeh, 1995). Năm 2010, HDB Singapore đã được Liên hợp quốc trao giải thưởng danh dự, công nhận là một hội đồng quản trị nhà ở “cung cấp một trong những chương trình nhà ở xã hội xanh nhất, sạch nhất châu Á và trên thế giới”.
ThS. KTS. Lê Lan Hương
Giảng viên Khoa Kiến trúc và Quy hoạch – Trường Đại học Xây dựng
