Sự tăng trưởng về kinh tế của nước ta trong những năm vừa qua đã kéo theo sự phát triển về văn hóa, giáo dục, khoa học kỹ thuật… nhưng bên cạnh đó cũng tồn tại một số vấn đề xã hội, trong đó nổi cộm là vấn đề nhà ở.
Để giải quyết nhà ở, đặc biệt là vấn đề nhà ở dành cho người thu nhập thấp là bài toán mà ta có thể học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia lân cận khác như sau
TẠI INDONESIA
Nâng cấp đô thị là phương pháp thích hợp đối với những khu dân cư nghèo thiếu cơ sở hạ tầng.
Biện pháp giải quyết nhà ở tại các khu dân nghèo, khu ổ chuột ở các đô thị là giải quyết mềm dẻo tại chỗ, không nên di chuyển người dân ra khỏi nơi họ sinh sống.
Khi cải tạo nâng cấp các khu ở và xây dựng mới các khu ở, cần tránh tình trạng tổ chức các khu ở biệt lập cho người nghèo.
TẠI THÁI LAN
GHB được thành lập theo đạo luật của Ngân hàng Chính phủ vào năm 1953, là một cơ sở tài chính đặc biệt với 100% vốn cổ phần do Bộ Tài chính nắm với số vốn đăng ký ban đầu 20 triệu bạt. GHB cung cấp các khoản vốn vay nhà ở với lãi suất thấp nhất trên thị trường.
Ngoài ra, GHB đã cung cấp các khoản vốn vay cho người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở, góp phần quan trọng nhằm triển khai dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.
Dạng căn hộ nhở 20m2 ở NewYork
TẠI SINGAPORE
Xây dựng chương trình Nhà ở Quốc gia dưới sự điều hành của cơ quan nhà ở Quốc gia HDB. Tài chính cho chương trình nhà ở gồm 2 nguồn chính là: Nguồn vốn ngân sách quốc gia và Quỹ dự phòng TW (CPF). Thành lập quỹ CPF: người gửi CPF được quyền mua nhà của HDB với giá thấp hơn giá thị trường. Chính phủ cho người có nhu cầu nhà được vay vốn với lãi suất thấp. Linh hoạt trong các hình thức mua – thuê nhà.
Qua đó, theo các nghiên cứu, các nước trên thế giới nhận diện các hình thức nhà ở cho người thu nhập thấp theo các đánh giá về các mặt xã hội học từng địa phương từng quốc gia, các loại nhà cho người thu nhập thấp được phân định như sau:
Nhà ở xã hội (Social Housing)
Ở một số nước, người ta gọi Social Housing là Public Housing. Đây là những căn hộ tập thể, những chung cư thuộc quyền sở hữu của Nhà nước hoặc một số tổ chức phi chính phủ. Nhà nước có thể cho thuê lại, hoặc có những nước sử dụng làm nơi ở cho người vô gia cư. Ở một số quốc gia, ví dụ như Mexico, người ta còn quy định. Nếu một người đi làm có mức lương dưới 18,4 USD/ngày, được gọi là đối tượng của nhà ở xã hội.
Nhà giá rẻ (Low-cost Housing)
Trên thế giới, đây là dạng nhà được Chính phủ tạo điều kiện về quỹ đất, hạ tầng, nguồn tài chính để hạ giá thành sản phẩm bán cho người thu nhập thấp. Người mua được mua với mức giá bằng khoảng 40 – 70% giá thị trường, nhưng buộc phải cam kết thực hiện những điều kiện ràng buộc về chuyển nhượng.
Ở nước ta, chương trình nhà giá rẻ của Becamex (Binh Dương) với mức giá 100 – 140 triệu đồng/căn là thuộc dạng nhà này. Điều kiện ràng buộc của họ là người mua phải sinh sống và làm việc tại Bình Dương và sau 5 năm mới được quyền chuyển nhượng.
Nhà ở xã hội ở Mexico
Nhà vừa túi tiền (Affordable Housing)
Điều khác biệt nhất so với các dạng Social hay Low-cost Housing, là Affordable Housing thuộc dạng nhà thương mại. Chủ đầu tư của Affordable Housing thường xây dựng những căn hộ có giá phù hợp nhất với thu nhập của đại đa số người dân.
Căn hộ nhỏ khoảng 20m2 ( Micro apartment hay Vi-studio)
San Francisco và New York đang thử nghiệm với một khái niệm khá mới trong nhà ở đô thị: Căn hộ vi-studio. Một vi-studio có không gian ở khoảng 220 và 350 feet vuông (khoảng 20m2), đủ không gian sống cho một đơn vị gia đình nhỏ từ 1-3 người. Động lực thúc đẩy khái niệm mới này do chi phí cao của cuộc sống ở các thành phố, nhu cầu nhà ở tăng, di cư lao động từ các nơi khác đến, chi phí năng lượng cao hơn và xu hướng trong giới trẻ thu thập tài sản ít hơn. Người dân bây giờ chủ yếu tiếp cận thông tin bằng máy tính và cuộc sống của họ chủ yếu là tạo cơ hội để tham gia nhiều hoạt động như tình nguyện, công việc, hay đến các phòng tập thể dục và các hoạt động ngoài trời hơn là hoạt động trong nhà.
Tiện nghi cho một vi-studio: giường có thể gập vào tường với sự kết hợp giường / tủ quần áo hoặc giường / giá đỡ. Dụng cụ nhà bếp có thể được xây dựng thành các bức tường. Điều hòa không khí có chi phí sử dụng thấp hơn do không gian sống nhỏ và gọn.
Những người phản đối đã lập luận chống lại các khái niệm, với lý do mật độ dân số cao hơn sẽ căng thẳng ở công cộng, cung cấp chăm sóc y tế và quá cảnh địa phương ..
Thị trưởng New York Bloomberg đã đồng ý bỏ các chính sách của luật pháp quy hoạch hiện hành – do có hạn chế về dạng nhà ở này – để phát triển khái niệm vi-studio ở Manhattan. Một vi-studio sẽ là giữa 250-350 feet vuông. Câu hỏi duy nhất còn lại là mọi người sẽ chấp nhận căn hộ vi-studio trên một quy mô đủ lớn, để kích thích sự ham muốn đầu tư của các nhà xây dựng
Đánh giá điều kiện kinh tế xã hội và hiện trạng phát triển nhà ở cho người dân Thành phố Hồ Chí Minh
Hiện tại, theo các con số thống kê cho thấy, nhà ở tại các đô thị Việt Nam phát triển chủ yếu tập trung vào các loại hình nhà ở thương mại của các doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài quốc doanh.
Dân số bình quân trên địa bàn thành phố trong 3 năm gần đây theo số liệu
Đơn vị : Triệu người
Nội thất tiện nghi phù hợ với mức sống của người lai động trí thức trẻ
Theo bảng thống kê, với số dân tăng, Thành phố Hồ Chí Minh gồm 1.824.822 hộ dân, trong đó có: 1.509.930 hộ tại thành thị và 314.892 hộ tại nông thôn, bình quân 3,93 người/hộ. Phân theo giới tính: Nam có 3.435.734 người chiếm 47,97%, nữ có 3.727.130 người chiếm 52,03%. Theo số liệu thống kê năm 2009, 83,32% dân cư sống trong khu vực thành thị, Thành phố có gần một phần ba là dân nhập cư từ các tỉnh khác. Sự phân bố dân cư ở Thành phố Hồ Chí Minh không đồng đều. Trong khi một số quận như: 3, 4, 10 và 11 có mật độ lên tới trên 40.000 người/km², thì huyện ngoại thành Cần Giờ có mật độ tương đối thấp 98 người/km². Những năm gần đây, dân số các quận trung tâm có xu hướng giảm; trong khi dân số các quận mới lập vùng ven tăng nhanh, do đón nhân dân từ trung tâm chuyển ra và người nhập cư từ các tỉnh đến sinh sống. Theo ước tính năm 2005, trung bình mỗi ngày có khoảng 1 triệu khách vãng lai tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đến năm 2010, con số này còn có thể tăng lên tới 2 triệu.
Mặc dù Thành phố Hồ Chí Minh có thu nhập bình quân đầu người rất cao so với mức bình quân của cả Việt Nam, nhưng khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn do những tác động của nền kinh tế thị trường. Những người hoạt động trong lĩnh vực thương mại cao hơn nhiều so với ngành sản xuất. Sự khác biệt xã hội vẫn còn thể hiện rõ giữa các quận nội ô so với các huyện ở ngoại thành.
Tổng hợp báo cáo của các địa phương cho thấy: Hiện vẫn còn không ít hộ gia đình phải sống trong các căn nhà chật hẹp, chất lượng kém. Cả nước vẫn còn hơn 770.000 hộ gia đình có diện tích nhà ở bình quân dưới 5 m2/người và hơn 4,6 triệu hộ gia đình có diện tích nhà ở bình quân từ 6 – 10 m2/người. Thành phố Hồ Chí Minh có tổng số căn hộ lên đến 14.000 căn hộ, nhưng thực trạng chủ yếu là những nhà đầu cơ nắm giữ hoặc các doanh nghiệp sản xuất ra nhưng bán không được. Theo một vị lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh cho biết: Từ cuối năm 2012 đến nay, thành phố đã giải quyết được 2.100 căn hộ khỏi tồn đọng (trong tổng số 14.000 căn hộ), giảm 14% tồn kho BÐS. Như vậy, đến nay thành phố chỉ còn 12.445 căn hộ tồn kho (tổng trị giá ước hơn 22 nghìn tỷ đồng), trong đó có 3.652 căn đã hoàn thành, 1.000 căn diện tích dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2. Nhu cầu ở người dân tại một thành phố lớn như HCM như vậy mà vẫn tồn kho một lượng lớn căn hộ?
– Các nhà đầu tư chưa dựa vào khảo sát thống kê và đánh giá tháp dân số, về thu nhập của người dân ở TP HCM (chủ yếu là lượng lớn thu nhập thấp, nghèo, kế đến là trung bình và cuối cùng là thu nhập khá và cao) các nhà kinh doanh cũng như các nhà quản lý chủ yếu định dạng nhà ở tại các phân khúc nhà ở trung bình, khá, cao cấp với diện tích lớn giá một căn hộ quá lớn dẫn đến tình trạng số lượng cung không phù hợp với số lượng cầu nên đã dẫn đến một tình trạng như hiện nay.
– Hiện nay, trên địa bàn thành phố có 70 trường đại học, cao đẳng với 328.415 sinh viên, trong đó 70% số sinh viên từ các tỉnh khác đến. Thành phố có 64 khu kí túc xá, chỉ mới đáp ứng chỗ cho 739.000 sinh viên, khoảng 20% nhu cầu. Theo Sở Xây dựng, giai đoạn 2009 – 2012, thành phố sẽ hoàn thành 28 khu kí túc xá, đáp ứng khoảng 30.000 chỗ ở sinh viên (khoảng 7,5m2/ chỗ ở), và giai đoạn 2011 – 2015 sẽ hoàn thành thêm 43 khu kí túc xá, đáp ứng khoảng 70.000 chỗ ở.
Về nhà ở cho công nhân: Theo thống kê thì trên địa bàn thành phố, 892.960 công nhân đang làm việc ở các khu công nghiệp, khu chế xuất trong đó có khoảng 70% công nhân từ nơi khác đến.
– Về diện tích, nhìn chung chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường, tỷ lệ hộ sống trong các căn nhà diện tích chật hẹp (chưa đầy 40m2) còn chiếm hơn nửa tổng số hộ gia đình. Với mức dân số và nhu cầu nhà ở như dự báo thì diện tích nhà ở cho người dân tại thành phố Hồ Chí Minh ước tính khoảng 101 triệu m2 năm 2015. Bên cạnh đó, hiện thành phố có 15 khu công nghiệp, khu chế xuất 185.000 công nhân trong đó 60 – 70% có nhu cầu nhà ở. Như vậy tính đến năm 2010, thành phố cần xây dựng thêm 48,5 triệu m2 và đến năm 2015 cần xây thêm 58 triệu m2 nhà ở để đáp ứng nhu cầu thị trường. Lực lượng đa số là dân lao động nghèo khiến cho nhu cầu nhà ở càng tăng cao.
– Theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã phát biểu trên các báo mạng gần đây “Thị trường nhà ở thiếu sự đa dạng về chủng loại, đặc biệt là thiếu loại nhà ở có quy mô nhỏ và giá cả phù hợp, thiếu loại nhà ở dành để cho thuê phục vụ các đối tượng thu nhập thấp đang chiếm số đông trong xã hội”. Các doanh nghiệp chưa đánh giá nhu cầu thực của xã hội, không chú ý quan tâm tới các đối tượng thu nhập thấp: Cán bộ công nhân viên, sinh viên, công chức…
– Cơ chế quản lý, thủ tục hành chính quá bất cập nên các dự án nhà ở kéo dài.
– Bài toán tài chính cho nhu cầu ở chỉ tập trung cho bộ phận thu nhập cao, tỷ lệ phần trăm không lớn.
– Các không gian ở, không gian cộng đồng chưa được nghiên cứu, và thực hiện cho phù hợp với không gian ở của nhà thu nhập thấp.
Kết luận và kiến nghị những giải pháp cho việc thực hiện các chính sách cho nhà ở người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Xác định các đối tượng có nhu cầu ở thực tế, phù hợp với nhu cầu thực kinh tế, tích lũy của đối tượng thu nhập thấp để có loại hình nhà ở phù hợp.
– Người có thu nhập thấp là: Người có thu nhập tương đối ổn định. Có khả năng tích lũy cốn để tự cải thiện điều kiện ở, nhưng cần sự hỗ trợ, tạo điều kiện của Nhà nước về vat vốn dài hạn trả góp, về chính sách đất đai và cơ sở hạn tầng (người vay vốn làm nhà có khả năng hoàn trả).
– Người có thu nhập thấp bao gồm:
Công chức, viên chức nhà nước (lớp trung lưu trở xuống), giáo viên các trường phổ thông và một bộ phận giảng viên trường đại học, cao đẳng, cán bộ ngành y tế (lớp trung lưu trở xuống); công nhân các nhà máy, dân lao động và buôn bán nhỏ ở đô thị, dân cư các khu tái định cư…
– Nhu cầu ở cho người thu nhập thấp:
Các căn hộ chung cư thiết kế độc lập, khép kín, với các thành phần là các phần ở, các bộ phận phục vụ (bếp, xí, tắm). Diện tích sinh hoạt tính bình quân không nhỏ hơn 6m2, diện tích khu phục vụ tính bình quân không nhỏ hơn 3m2/hộ, diện tích phòng ngủ được nhỏ hơn 10m2 và không lớn hơn 18m2.
Loại căn hộ mà họ ưa chuộng:
+ Loại căn hộ: Căn hộ 1 phòng ngủ. Diện tích 30 – 40m2 – tỷ lệ 20%; Căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 70 = 80m2; tỷ lệ 15%.
+ Loại phòng – Diện tích phòng: Phòng sinh hoạt chung 12 – 18m2. Phòng ngủ 10 – 18m2. Bếp + ăn: 10 – 12m2. Bếp riêng: 6 – 8m2. Vệ sinh 3 – 4m2.
Số căn hộ trong một đơn nguyên khoảng 60 – 100 hộ/ đơn nguyên, mỗi tầng trong một đơn nguyên không quá 6 căn hộ.
Như vậy, chung cư cho người thu nhập thấp trong một đơn vị ở kiến nghị chia theo tỷ lệ như sau: Chung cư dưới 6 tầng chiếm tỷ lệ khoảng 40%; chung cư 9 -11 tầng chiếm tỷ lệ 45%; chung cư trên 11 tầng chiếm tỷ lệ 15%.
– Hình thức hóa, đa dạng hóa các loại nhà ở phù hợp với từng đối tượng, từng địa phương.
– Tiếp cận đến các loại hình và cấu trúc tòa nhà: Ý niệm “Tầng thấp – mật độ cao” cho sự phát triển đô thị bền vững.
– Sự phát triển của một cấu trúc đô thị linh hoạt, cơ cấu sử dụng đất kinh tế linh hoạt phù hợp cho từng địa phương.
– Tương thích với di động
– Sự tối ưu hóa của kỹ thuật cơ sở hạ tầng
– Xã hội hóa trộn lẫn các đơn vị ở láng giềng, chú trọng các không gian cộng đồng cho các khu nhà, đơn vị ở.
– Giảm thiểu xây dựng, điều hành và chi phí bảo trì.
– Tiếp ứng các loại nhà ở phù hợp với điều kiện khí hậu.
– Sự linh hoạt tối đa cho nhu cầu sử dụng thay đổi
– Tương ứng với các hình thức truyền thống chính thống của sống và làm việc
– Quản lý thị trường nhà ở trong sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế và điều kiện kinh tế hiện tại của thành phố Hồ Chí Minh.
ThS.KTS Quách Thế Vinh
Nguồn: TCKT 10/2013
