Nhà ở xã hội cho hoạt động tự kinh doanh cần được quan tâm phát triển tại TP.HCM

Đặt vấn đề

Chính sách kinh tế mở cửa, sự phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần tác động trực tiếp đến mọi mặt của đời sống đô thị. Với những đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh (TP HCM) thì việc xây dựng và phát triển nhà ở xã hội (NOXH) là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, ổn định xã hội, có ảnh hưởng tích cực đến phát triển kinh tế – xã hội của thành phố. Thực tế thời gian qua cho thấy còn nhiều bất cập và khó khăn trong việc phát triển NOXH. Nguyên nhân chủ yếu là chưa thu hút được các nhà đầu tư tham gia vào thị trường NOXH, các không gian ở chưa được nghiên cứu khả thi nên chưa phù hợp với nhu cầu sinh hoạt thường ngày và lối sống của người dân thu nhập trung bình và thấp. Vẫn còn nhiều người dân phải tự xoay sở kiếm sống ngay cả khi họ ở nhà, dẫn đến việc hình thành các khu ổ chuột mới trên cao. Ngoài ra, do hầu hết các căn hộ có diện tích khá lớn, theo tiêu chuẩn chung của Nhà nước nên đa số người nghèo không có đủ khả năng tài chính, buộc phải bán xuất tiêu chuẩn mua NOXH, từ đó tạo điều kiện cho việc đầu cơ tăng giá.

Người tự kinh doanh là những người không đi làm cho tổ chức chính quy nào và có thu nhập thấp. Theo quan điểm của tổ chức VeT (một tổ chức phi chính phủ hoạt động tại Việt Nam, chuyên nâng cấp đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp), thì người có thu nhập thấp là trên 500.000đ/tháng và thấp hơn 6.000.000đ/tháng – mức trung bình của TP HCM.

Theo quan điểm của Ngân hàng thế giới (WB), người tự kinh doanh có thu nhập thấp là người phải có chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% còn lại của thu nhập cho các nhu cầu cơ bản khác (nhà ở, y tế, giáo dục…). Đây là những người có thu nhập bình quân đầu người hàng tháng chỉ đủ để trang trải những nhu cầu chi tiêu thiết yếu. Mức sống của họ chỉ trên mức sống bình quân tối thiểu rất ít, mà chính quyền gọi là những người dễ bị tổn thương, thuộc nhóm yếu thế, không có nhiều khả năng sinh kế.

Tại TP HCM, phần lớn những người tự kinh doanh tập trung sinh sống ở các quận ven của thành phố như quận Thủ Đức, quận 9, quận 12 … Nơi ở của người tự kinh doanh là những lều lán dựng tạm bợ, được tạo từ các vật liệu tái chế kém chất lượng sẵn có như: Lá dừa, áo mưa, giấy dầu, thùng giấy, gỗ palet, tôn cũ,… thậm chí là những phế liệu thải ra từ sản phẩm công nghiệp. Nên hình thức kiến trúc nghèo nàn, màu sắc ảm đạm tạo ra từ các vật liệu phế thải và tái chế. Các chức năng sinh hoạt chỉ ở mức tối thiểu. Cơ sở hạ tầng phục vụ cho khu dân cư gần như không có, môi trường chưa được chính quyền quan tâm chăm sóc nên dễ hình thành dịch bệnh. Ngoài ra, chất lượng sống thấp, cộng đồng dân cư phức tạp, không được quản lý tốt kéo theo các tệ nạn xã hội như trộm cắp, ma túy, … diễn ra một cách công khai và khó kiểm soát.

Do đó, nhu cầu chính đáng có được một căn nhà giá thành thấp, có khả năng giúp người dân nghèo tự kinh doanh kiếm sống để đảm bảo sinh hoạt hàng ngày là một việc đáng được chính quyền thành phố để tâm xem xét và triển khai tại TP HCM. Trên cơ sở đó, nhóm nghiên cứu chúng tôi tìm hiểu và xác định các đặc điểm và thành phần tổ chức không gian cho hoạt động tự kinh doanh trong nhà ở xã hội. Từ đó, đề xuất các giải pháp tổ chức không gian cho hoạt động tự kinh doanh trong NOXH tại TP HCM.

Thực trạng nhà ở xã hội hiện nay

NOXH bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc,… NOXH là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Tại Việt Nam, theo Khoản 7 Điều 54 của Luật Nhà ở 2014. NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. Đây là loại nhà xây dựng không hướng đến mục đích kinh doanh mà hướng đến mục tiêu “xã hội”. Đó là những loại nhà dành cho những người không có khả năng mua nhà và không có nhu cầu sử dụng cầu kỳ, do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng có thu nhập trung bình thấp, theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở 2014. Được thuê hoặc thuê mua với giá ưu đãi mua theo quy định của Nhà Nước, nhằm góp phần ổn định và cân bằng xã hội. Khái niệm NOXH có phạm vi hẹp hơn khái niệm nhà ở giá rẻ vì tính đặc thù về đối tượng và chính sách áp dụng (Hình 1).

Ở hầu hết các nơi, NOXH chủ yếu là các khu nhà ở những địa điểm không hấp dẫn và trở thành nơi tập trung nghèo đói, khiến chính sách NOXH gây tranh cãi. Trong khi một số người coi các chính sách cung cấp nhà ở giá rẻ rất cần thiết cho nhiều dân cư khác nhau, thì những người khác lại xem chúng như làm xấu đi điều kiện sống của chính những người thiệt thòi này. Các điều kiện xã hội và cơ sở vật chất tồi tệ của nhiều dự án đã tạo ra một hình ảnh tiêu cực về NOXH, là nơi cung cấp các dịch vụ xã hội tối thiểu trong điều kiện tối thiểu. Tuy nhiên về lâu dài, lợi ích của NOXH là cung cấp nơi cư trú an toàn cho các nhóm dễ bị tổn thương về kinh tế (Hình 2&3).

Thị trường NOXH tồn tại tình trạng đầu cơ, đưa giá bất động sản lên cao so với giá trị thực tế, và vượt quá mức chịu đựng của nền kinh tế cũng như mức thu nhập chính đáng của người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là những người tự kinh doanh có thu nhập thấp. Một chính sách tốt nhưng cách làm chưa phù hợp như các dự án NOXH trước kia chỉ mang tính giải pháp tức thời. Đó chính là nguyên nhân hình thành những công trình NOXH chất lượng thấp. Tình trạng phổ biến của các dự án NOXH là: 1) Chưa sử dụng đã xuống cấp; 2) Không gian ở chưa được nghiên cứu đúng mức và chưa phù hợp với lối sống, nhu cầu sinh hoạt thường ngày của nhóm người dân lao động; 3) Vị trí khu ở mới thường ở xa nơi cũ, khó duy trì hoạt động làm kinh tế; 4) Diện tích căn hộ lớn do làm theo mẫu thiết kế chung, nên đa số người nghèo không có đủ khả năng tài chính, buộc phải bán xuất tiêu chuẩn mua NOXH của mình. Từ đó, tạo điều kiện cho việc đầu cơ tăng giá nhà bất hợp lý.

Tóm lại, tình trạng trên của NOXH xuất phát từ 4 khó khăn chủ yếu là các địa phương chưa ưu tiên dành quỹ đất xây dựng cho dự án NOXH, Hệ số sử dụng đất cao, Nguồn kinh phí xây dựng giới hạn, và Tiêu chuẩn quy phạm kỹ thuật chưa được hoàn thiện.

Về lối sống & đặc điểm tâm lý của người tự kinh doanh: Công việc tự kinh doanh không cần nhiều vốn, phương tiện lao động lại đơn giản, không đòi hỏi kiến thức hay một trình độ nhất định. Vì thế, có rất nhiều người tay nghề, kỹ năng, học vấn và kỷ luật lao động không cao, đã chọn công việc tự kinh doanh thay vì đi làm cho một tổ chức nào đó. Người tự kinh doanh sống theo lối sống người thu nhập thấp, họ chấp nhận bất kể mức thu nhập nào, miễn sao đủ lo trang trải cuộc sống gia đình. Chủ yếu họ là những người phụ nữ thức khuya dậy sớm, tần tảo đi bộ suốt ngày để kiếm được chút tiền nuôi cả bầy con nhỏ, cả gia đình. Họ không chỉ bán hàng, họ còn mang theo mình phẩm giá và sự tận tụy. Với tính cách cần cù, người tự kinh doanh luôn cố gắng làm nhiều giờ hơn để kiếm được nhiều tiền hơn. Họ cho rằng việc nhận biết được khách hàng giúp cho họ được trả nhiều tiền hơn và không bị lừa gạt. Hầu hết người tự kinh doanh cho rằng mình có khả năng nhận biết được tâm lý khách hàng qua khuôn mặt, lời nói, đặc biệt là thái độ của khách. Họ phụ thuộc nhiều vào các mối quan hệ lân cận về kinh tế, tìm kiếm cơ hội việc làm, và những hỗ trợ khi gặp khó khăn, hoạn nạn. Mỗi người một hoàn cảnh, một mảnh đời nên người tự kinh doanh cùng đồng cảm mà kết nối với nhau. Đó không chỉ là sự liên kết nhóm người cùng khổ, chung lợi ích kinh tế mà họ còn tạo thành một mạng lưới xã hội nơi đô thị. Vì vậy, người tự kinh doanh thường xây dựng các mối quan hệ dựa trên lòng tin hơn là quyền lực. Từ đó, suy nghĩ của nhóm người này thường chia thành 3 loại:

Hình 1. Quy chế hình thành NOXH (Nguồn: nhóm tác giả, 2019)
  • Suy nghĩ dự đoán: Tôi sẽ bị coi thường trước mặt mọi người;
  • Suy nghĩ đánh đồng, dán nhãn: Tôi nghe thấy nói NOXH chất lượng thấp, vì vậy tất cả những NOXH đều chất lượng thấp;
  • Suy nghĩ bi quan: Tôi không rành về pháp luật, có lẽ người bán sẽ làm khó hoặc lừa tôi, tôi sẽ mất tiền; NOXH rẻ nhưng nếu tốt cũng không đến tay mình, …

Người tự kinh doanh là những lao động được liệt vào thành phần kinh tế phi chính thức và được cho là không thể nhập cuộc vào thị trường lao động chính thức. Đa phần họ là nhóm lao động tự do và không chịu sự quản lý chính thức nào. Chính vì vậy, cho đến nay, nhà nước và chính quyền thành phố chưa có bất kỳ một chủ trương hay chính sách nào về tài chính, quy hoạch đô thị và quản lý đối với loại hình nhà ở cho nhóm người hoạt động tự kinh doanh này.

Đề xuất giải pháp tổ chức không gian NOXH cho hoạt động tự kinh doanh tại TP.HCM

Từ việc xác định được thói quen sinh hoạt, thực tế lao động của người tự kinh doanh, nhóm tác giả đề xuất một vài giải pháp tổ chức không gian NOXH cho hoạt động tự kinh doanh tại TP HCM. Từng loại không gian chức năng, chuyển hóa giá trị sử dụng dựa trên tuyến hoạt động xuyên suốt của người tự kinh doanh ở mỗi giai đoạn phát triển và chuyển đổi công việc của các thành viên trong gia đình. Đồng thời, đề xuất sự cam kết mang tính thiết chế giữa chính quyền địa phương với người tự kinh doanh trong việc cải tạo, xây dựng và quản lý NOXH của mình.

Hình 4. Người tự kinh doanh tại TP HCM (Nguồn: nhóm tác giả, 2019)

Về hình thái không gian NOXH cho người tự kinh doanh, cần hướng đến những nguyên tắc chung là:

  • Tổ chức hình thái không gian tạo sự thân thiện, hợp tác và gần gũi để dễ chia sẻ và hỗ trợ nhau;
  • Các không gian trong căn hộ NOXH có khả năng chuyển đổi để phù hợp với cuộc sống, công việc không ổn định của người tự kinh doanh;
  • Không gian lao động có thể mở rộng để phù hợp với cách làm việc hợp tác, chia sẻ, làm tăng hiệu quả lao động. Là điều kiện để người tự kinh doanh nhận ra giá trị của mình trong cộng đồng. Từ đó tăng cảm giác hạnh phúc, tạo động lực thúc đẩy làm tăng năng xuất lao động, hiệu quả kinh tế và gắn kết với nơi ở của mình;
  • Không gian chung thân thiện, gần giũi với người tự kinh doanh, khuyến khích người dân tham gia, đóng góp vào các hoạt động chung. Hướng đến các hoạt động gắn bó, đồng cảm giữa cộng đồng.
Hình 5. Nơi ở của những người tự kinh doanh tại TP HCM (Nguồn: nhóm tác giả, 2019)

Về giải pháp mặt bằng NOXH cho hoạt động tự kinh doanh, từ thực tế các hoạt động tự kinh doanh đều có tính lặp lại đơn giản, mỗi hoạt động chỉ xảy ra một khoảng thời gian nhất định trong ngày. Từ đó, mặt bằng không gian nên hạn chế các không gian đóng, có chức năng độc lập. Ngược lại, liên kết các chức năng cùng thuộc tính nhưng có thời gian sử dụng khác nhau thành một không gian tập trung và linh hoạt. Chảng hạn như: Chỗ gia công, buôn bán, tiếp khách, sinh hoạt chung; Học tập, làm việc, thờ cúng; Đọc sách và ngủ; Ăn và bếp nấu, chuẩn bị hàng nấu bán, …

Cụ thể, nhóm tác giả đề xuất:

a) Không gian cứng (Hình 6&7)

Không gian phục vụ chức năng chính, cố định, ít thay đổi theo thời gian. Phục vụ các nhu cầu cơ bản ở thể lý cho các thành viên trong gia đình, thường kết hợp với phần cứng của công trình. Có 2 loại không gian cứng: 1) Không gian cứng mang tính đóng (khu vệ sinh); 2) Không gian cứng mang tính mở (Bếp, sàn nước, …)

Hình 6&7. Không gian cứng trong nhà ở cho Người tự kinh doanh (Tác giả, 2019)

b) Không gian tự kinh doanh (Hình 8&9)

Đây là không gian tiếp xúc đầu tiên khi bước vào căn hộ, là nơi giao tiếp, trao đổi, mua bán với người bên ngoài. Nơi gia công chuẩn bị trước hoặc diễn ra các hoạt động tự kinh doanh.

Đối với NOXH dành cho người tự kinh doanh thì không gian “Tự kinh doanh” chính là linh hồn của căn hộ. Tùy vào công việc của các thành viên trong gia đình, mà đây sẽ là nơi gia công, bán hàng, để dụng cụ lao động, hoặc kết nối với không gian cứng bếp nấu để chuẩn bị hàng ăn. Những người lao động tự kinh doanh cần nơi để dụng cụ, vật liệu, đồ nghề. Người bán đồ ăn cần sơ chế, nấu nướng từng nồi nhỏ trước khi đổ vào nồi lớn mang đi bán, …Nơi các hoạt động tự kinh doanh diễn ra hoặc chuẩn bị diễn ra. Và sau giờ làm việc thì đây là không gian sinh hoạt chung giúp gắn kết, nâng cao vai trò gia đình.

Hình 8&9. Không gian tự kinh doanh trong nhà ở (Tác giả, 2019)

Đây còn là không gian giao tiếp, chia sẻ những vấn đề trong cuộc sống, lo lắng của người tự kinh doanh mình với mọi người xung quanh. Việc chia sẻ giúp họ tăng cường sự đồng cảm, gắn kết mối quan hệ, làm giảm các suy nghĩ tiêu cực và có cái nhìn toàn diện hơn về những gì đang phải đối mặt. Trong nhiều trường hợp, vấn đề của người này lại là cơ hội việc làm của người khác. Từ đó gia tăng những cơ hội phát triển trong công việc, tạo điều kiện nâng cao trình độ chuyên môn. Nhu cầu công việc sẽ điều hướng hành vi cá nhân, định hướng việc hoàn thiện học vấn, kỹ năng công việc của mỗi cá nhân. Quá trình này giúp nâng cao chất lượng cuộc sống và hình thành văn hóa vươn lên trong NOXH của người tự kinh doanh.

c) Không gian nạp dư (Hình 10&11)

Đây là không gian mở nhưng có tính riêng tư, dựa vào kỹ thuật 3 vách để mượn không gian lẫn nhau. Đảm bảo tính cá nhân trong không gian riêng nhưng vẫn tạo độ mở lớn tối đa cho không gian nạp dư và không gian lân cận với nó. Từ đó tăng tối đa hiệu quả sử dụng theo chiều rộng không gian và chiều sâu thời gian.

Hình 10&11. Không gian nạp dư trong nhà ở cho Người tự kinh doanh (Tác giả, 2019)

d) Không gian đa diện (Hình 12&13)

Không gian đa diện có vai trò như một không gian đệm, trung tính, mang tính chuyển hóa từ riêng đến chung. Có khả năng chuyển hóa một phần hoặc toàn phần sang không gian “tự kinh doanh” hoặc không gian “nạp dư” và ngược lại, tùy theo nhu cầu thực tế. Không gian nạp dư và không gian tự kinh doanh có thể mở rộng, chiếm hết không gian đa diện và ngược lại bằng loại vách ngăn đặc thù, có khả năng khai thác không gian ở các cao tầng và các diện khác nhau

Hình 12&13. Không gian đa diện trong nhà ở cho Người tự kinh doanh (Tác giả, 2019)

Sử dụng giải pháp tạo một không gian chức năng bên trong nhiều không gian khác, đáp ứng nhu cầu phát triển mà không phá vỡ khung cấu trúc chính. Đây là khoảng không gian linh hoạt phục vụ các hoạt động bán riêng tư cho các thành viên trong nhà như học tập, làm việc,…

Hình 14&15. Cách ngăn của không gian đa diện trong nhà ở cho Người tự kinh doanh (Tác giả, 2019)

Như vậy, với việc phân loại theo chức năng sử dụng và xác định các vị trí phù hợp của 4 loại không gian (KG cứng, KG tự kinh doanh. KG nạp dư, và KG đa diện), nghiên cứu này đã đề xuất được mô hình tổ chức không gian cho NOXH cho hoạt động tự kinh doanh (Hình 16&17). Trong đó, đặc biệt nhấn mạnh các giải pháp chuyển đổi linh hoạt và thuận tiện các loại không gian nhằm giúp tối ưu hóa kích thước, khối tích không gian bên trong căn hộ, phục vụ cho hoạt động tự kinh doanh của người lao động.

Hình 16&17. Tổng hợp 4 loại không gian trong nhà ở cho Người tự kinh doanh (Tác giả, 2019)

Kết luận

Trên cơ sở tìm hiểu và xác định được thói quen sinh hoạt, nhu cầu lao động của người tự kinh doanh, nhóm tác giả đã đề xuất một số giải pháp tổ chức không gian NOXH cho hoạt động tự kinh doanh tại TP HCM. Từng loại không gian chức năng có khả năng chuyển đổi linh hoạt dựa trên tuyến lao động thủ công của người tự kinh doanh, đồng thời vẫn đảm bảo những hoạt động sinh hoạt gia đình ở mức cơ bản.

Đề xuất 4 loại không gian trong căn hộ NOXH cho người tự kinh doanh là: KG cứng, KG tự kinh doanh. KG nạp dư, và KG đa diện. Việc tổ hợp và chuyển dịch giữa bốn loại không gian trên dựa trên nguyên lý ứng xuất trước không gian, đem lại nhiều ưu điểm như sau:

  • Tổ chức không gian khoa học, phù hợp với yêu cầu lao động của người tự kinh doanh trong điều kiện công việc bấp bênh, không cố định; Các không gian không tách bạch mà hòa với nhau, tạo ra thị cảm rộng rãi, thoáng đãng cho cả hai và làm giảm đi đáng kể diện tích giao thông nội bộ căn hộ;
  • Không gian mở phù hợp với các mục đích sử dụng khác nhau đáp ứng chất lượng cuộc sống của người tự kinh doanh; Phân bố đa dạng các tầng thu nhập để mở rộng mối quan hệ xã hội;
  • Hoạt động tự kinh doanh: Được đảm bảo bằng việc thiết kế theo đặc thù thói quen và hoạt động ngoài giờ hành chính của người tự kinh doanh;
  • Tình trạng đầu cơ nhà sẽ bị dần loại bỏ do cách tổ chức không gian mang tính đặc thù cho nhóm đối tượng tự kinh doanh. Nguồn tiền đầu cơ được dịch chuyển sang phục vụ sản xuất kinh doanh, gia tăng sản lượng, của cải vật chất cho xã hội để phát triển kinh tế. Từ đó, tăng cơ hội tìm kiếm việc làm, giảm tỷ lệ thất nghiệp cho người dân thu nhập trung bình thấp.
  • Giảm ùn tắc giao thông từ chính sách phù hợp về địa điểm, xây NOXH gần khu làm việc của đối tượng. Tăng điều kiện thuận lợi trong đi lại cho người tự kinh doanh, giảm áp lực giao thông chung cho thành phố.

TS.KTS Ngô Lê Minh – Trường Đại học Tôn Đức Thắng,
KTS Nguyễn Thị Phương Uyên – Công ty CP đào tạo lãnh đạo TQM
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 02-2020)

———————————————————————

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. ADB, (2009). Cơ chế hoạt động của đô thị Việt Nam. Hội nghị quy hoạch quốc tế lần thứ 43, Antwerp, Vương quốc Bỉ
2. Agence française du développement, (2010). Phát triển đô thị tại Việt Nam: Sự nỗ lực của các nhà chức trách địa phương. Ban giao thông và phát triển đô thị
3. Ahmed, j. Sager và Lê vũ Cường, (2010). Nhà ở đô thị bền vững cho người thu nhập thấp tại Việt Nam: Bối cảnh và Chính sách.
4. Hoang Van, (2010). Nhà giá thấp chỉ bán cho người thu nhập thấp. Báo Pháp luật
5. Michael waibel, Ronald eckert, Michael bose, Volker martin (2007). Housing for low- income groups in Ho Chi Minh City between re- integration and fragmentation approaches to adequate urban typologies and spatial strategies. Đức
6. Ngô Lê Minh, (2018). Nghiên cứu tổ chức không gian nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh với sự tham gia của cộng đồng. Đề tài Khoa học cấp thành phố. Sở khoa học công nghệ TP HCM
7. Ngô Lê Minh, (2016). Vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam. Tạp chí Kiến trúc – Hội kiến trúc sư Việt Nam
8. Nhà ở xã hội Việt Nam, HTTP://NHAOXAHOIVIETNAM.VN