“Chương trình phát triển một triệu căn nhà ở xã hội tại Việt Nam” đặt mục tiêu giải quyết nhu cầu cấp thiết về chỗ ở cho người thu nhập thấp, đồng thời thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. Tuy nhiên, để đạt được các yêu cầu về chất lượng, chi phí và tính bền vững, việc hoàn thiện và bổ sung Hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia cho nhà ở xã hội là rất cần thiết. Bài báo này phân tích thực trạng, nêu bật các tồn tại trong hệ thống hiện hành và đề xuất một số định hướng chính để xây dựng khung tiêu chuẩn, quy chuẩn đồng bộ, phù hợp với mục tiêu phát triển bền vững.
1. Đặt vấn đề
Việt Nam hiện đang đối mặt với áp lực lớn về nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Chương trình phát triển một triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) giai đoạn 2021–2030 là giải pháp chiến lược nhằm tháo gỡ nút thắt này. Chương trình nhấn mạnh ba tiêu chí quan trọng:
- Chất lượng đảm bảo: Các căn hộ phải đáp ứng yêu cầu về kết cấu an toàn, tiện nghi tối thiểu và điều kiện sống tốt.
- Giá thành hợp lý: Phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp, nhưng vẫn đảm bảo chi phí đầu tư hợp lý cho chủ đầu tư.
- Phát triển bền vững: Các dự án phải chú trọng tiết kiệm năng lượng, giảm thiểu tác động môi trường và nâng cao khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.
Xanh và bền vững không mâu thuẫn với giá thành thấp
Một định kiến phổ biến hiện nay cho rằng phát triển NOXH theo hướng bền vững – xanh sẽ làm tăng chi phí đầu tư, khiến giá thành vượt ngoài khả năng chi trả của người thu nhập thấp. Tuy nhiên, thực tiễn đã cho thấy: Xanh và bền vững, nếu được thiết kế và áp dụng đúng cách, không những không làm đội chi phí mà còn giúp giảm tổng chi phí vòng đời công trình. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, chi phí đầu tư thêm cho các giải pháp xanh trong NOXH thường chỉ tăng 1% – 3% so với thiết kế thông thường, nhưng có thể giảm chi phí vận hành tới 20% – 30% trong suốt vòng đời công trình (World Bank, 2022).
Hơn thế nữa, những khu NOXH đạt tiêu chí xanh và bền vững còn đem lại những giá trị vượt lên trên yếu tố kinh tế đơn thuần:
- Tạo lập cộng đồng sống khỏe mạnh, an toàn;
- Góp phần giảm thiểu phát thải carbon cho quốc gia;
- Thu hút dòng vốn đầu tư xanh đang ngày càng lớn trên thế giới.
Vì vậy, xanh và bền vững không phải là gánh nặng, mà chính là con đường duy nhất để phát triển NOXH với chi phí hợp lý, chất lượng cao và bền vững lâu dài.
2. Thực trạng hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện nay
Hiện nay, hệ thống văn bản pháp lý và tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan đến NOXH và xanh – giảm phát thải tại Việt Nam được tổng hợp lại trong bảng sau:
Có thể thấy một số văn bản như TCVN 10349:2014, QCVN 01:2021/BXD có thể áp dụng cho cả NOXH và công trình xanh, nhưng phần lớn chưa có mối quan hệ mang tính đồng bộ và hỗ trợ. Việc này có thể khiến Chương trình một triệu căn NOXH giai đoạn 2021–2030 có nguy cơ rơi vào vòng luẩn quẩn: Nhà ở kém chất lượng, không phù hợp với điều kiện sống hiện đại, thiếu tính bền vững về môi trường và gia tăng chi phí vận hành sau này. Do đó, việc hoàn thiện và bổ sung hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn cho NOXH trở thành một yêu cầu cấp bách và cần được ưu tiên trong quá trình triển khai chương trình.
Một số hạn chế nổi bật trong hệ thống tiêu chuẩn quy chuẩn hiện hành có thể kể đến như:
- Thiếu tiêu chuẩn hóa các mô-đun thiết kế linh hoạt nhằm tối ưu diện tích sử dụng và giảm chi phí xây dựng;
- Hạn chế các chỉ dẫn kỹ thuật về sử dụng vật liệu tái chế, vật liệu xanh;
- Chưa có bộ tiêu chí đánh giá hiệu suất năng lượng tối thiểu bắt buộc đối với NOXH.
Một ví dụ cho thấy rất rõ vấn đề trên là Dự án NOXH Ecohome 3 tại Hà Nội. Đây là trường hợp tiêu biểu phản ánh những nỗ lực tích hợp các giải pháp thiết kế bền vững vào phân khúc nhà ở thu nhập thấp. Tuy nhiên, quá trình triển khai công trình đã cho thấy những hạn chế đáng kể trong hệ thống tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng hiện hành tại Việt Nam, vốn vẫn chủ yếu tập trung vào các yêu cầu kỹ thuật cơ bản mà chưa đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc phát triển bền vững. Các giải pháp thiết kế thụ động như tối ưu hóa thông gió tự nhiên, chiếu sáng tự nhiên, cách nhiệt thụ động hay thu gom và tái sử dụng nước mưa thường không được khuyến khích trong các bộ tiêu chuẩn hiện hành, dẫn đến việc chủ đầu tư phải điều chỉnh thiết kế theo hướng “vượt chuẩn”, kéo theo chi phí gia tăng đáng kể.
Bên cạnh đó, các bất cập trong quy hoạch đô thị càng làm giảm hiệu quả của các giải pháp xanh. Cụ thể, việc bố trí các khu đất NOXH tại những khu vực có điều kiện hạ tầng và vi khí hậu kém thuận lợi, mật độ xây dựng cao, không gian cây xanh và mặt nước hạn chế, cùng với tổ chức không gian kiến trúc thiếu linh hoạt, khiến cho các giải pháp thiết kế thụ động trở nên kém hiệu quả hoặc buộc phải thay thế bằng các hệ thống cơ điện chủ động tốn kém hơn. Việc thiếu đồng bộ giữa quy hoạch phân khu và quy chuẩn kỹ thuật cũng làm hạn chế khả năng tổ chức mặt bằng và định hướng công trình theo trục khí hậu tối ưu. Ngoài ra, các quy định về hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, chiều cao tối đa… chưa được điều chỉnh để khuyến khích công trình xanh khiến nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc cân bằng giữa hiệu quả đầu tư và tiêu chí bền vững.
Do vậy, mặc dù Ecohome 3 đã đạt chứng nhận công trình sử dụng tài nguyên hiệu quả EDGE, nhưng thành công này chỉ đạt được thông qua nỗ lực vượt trội của chủ đầu tư, trong bối cảnh thiếu vắng các hỗ trợ chính sách và quy định pháp lý phù hợp. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc điều chỉnh, cập nhật hệ thống tiêu chuẩn và quy hoạch theo hướng tích hợp bền vững, nhằm tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho việc nhân rộng mô hình NOXH xanh với chi phí hợp lý.
3. Mục tiêu và định hướng hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn cho NOXH tại Việt Nam
NOXH có đặc thù về đối tượng phục vụ, giới hạn ngân sách và yêu cầu thiết kế tối giản nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống tối thiểu, do đó cần một hệ thống tiêu chuẩn và quy chuẩn riêng biệt hoặc được điều chỉnh phù hợp. Hệ thống quy chuẩn hiện hành vốn được xây dựng chủ yếu cho các công trình dân dụng thông thường, chưa phản ánh đầy đủ các yêu cầu về mật độ cao, khả năng thích ứng vi khí hậu, và tối ưu hóa chi phí trong thiết kế NOXH. Vì vậy, việc xây dựng một khung pháp lý kỹ thuật phù hợp cho NOXH là cần thiết để đảm bảo tính khả thi, công bằng và bền vững trong phát triển đô thị:
- Đảm bảo chất lượng công trình: Tiêu chuẩn rõ ràng giúp các chủ đầu tư, đơn vị thiết kế và thi công có cơ sở thống nhất để thực hiện, tránh tình trạng “mạnh ai nấy làm” gây chênh lệch chất lượng;
- Kiểm soát chi phí hợp lý: Các yêu cầu kỹ thuật phù hợp sẽ tránh lãng phí vật liệu, tối ưu chi phí đầu tư ban đầu và chi phí vận hành;
- Hướng tới phát triển bền vững: Bổ sung tiêu chuẩn về thiết kế thụ động, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, tối ưu hóa chiếu sáng và thông gió tự nhiên sẽ giúp các công trình tiết kiệm năng lượng và giảm phát thải khí nhà kính;
- Đảm bảo công bằng xã hội: NOXH cần đạt mức sống cơ bản về diện tích, an toàn, tiện nghi và tiếp cận hạ tầng dịch vụ, phù hợp với mục tiêu an sinh xã hội.
Để hiện thực hóa mục tiêu phát triển một triệu căn NOXH bền vững, chất lượng và có giá thành phù hợp, dưới đây là một số định hướng hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn cho NOXH: - Xây dựng bộ tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp cho NOXH bền vững, trong đó quy định chi tiết các yêu cầu về thiết kế kiến trúc, công năng sử dụng, hiệu quả năng lượng, an toàn sức khỏe, và khả năng ứng phó với biến đổi khí hậu;
- Bổ sung các quy chuẩn về sử dụng vật liệu xanh, vật liệu tái chế, khuyến khích áp dụng các sản phẩm đạt chứng nhận môi trường;
- Thiết lập chỉ tiêu về hiệu suất năng lượng tối thiểu, yêu cầu áp dụng các giải pháp thiết kế thụ động nhằm giảm thiểu nhu cầu sử dụng năng lượng nhân tạo;
- Phát triển tiêu chí về khả năng tiếp cận (universal design), đảm bảo nhà ở phù hợp với người khuyết tật, người cao tuổi, và trẻ nhỏ;
- Tăng cường lồng ghép các tiêu chí chi phí vòng đời (life-cycle cost) để tối ưu hóa chi phí đầu tư, vận hành và bảo trì công trình.
Những tiêu chuẩn – quy chuẩn được hoàn thiện, đồng bộ, thực tiễn sẽ là đòn bẩy quan trọng để chương trình một triệu căn NOXH không chỉ đạt về số lượng, mà còn thành công về chất lượng và ý nghĩa phát triển bền vững quốc gia.
Kết luận
Phát triển NOXH bền vững, chất lượng cao với giá thành hợp lý không chỉ là yêu cầu cấp bách của hiện tại, mà còn là lời cam kết về tương lai phát triển bao trùm và xanh của Việt Nam.
Việc hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật không đơn thuần là một bài toán kỹ thuật, mà còn là sự lựa chọn chiến lược: Lựa chọn giữa những giải pháp ngắn hạn với những giá trị dài hạn bền vững cho cộng đồng.
Những phân tích và đề xuất trong bài viết khẳng định rằng: Xanh và bền vững không làm tăng chi phí, mà chính là cách thức tối ưu chi phí suốt vòng đời công trình và nâng tầm giá trị sống cho cư dân.
Bền vững và xanh trong NOXH không chỉ là yếu tố kỹ thuật, mà còn là yếu tố xã hội và chiến lược, nhằm tạo dựng những cộng đồng sống khỏe mạnh, hài hòa với môi trường tự nhiên, đóng góp tích cực vào sự phát triển thịnh vượng lâu dài của đất nước.
PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên
Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh Việt Nam
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 06-2025)
Tài liệu tham khảo
1. Bộ Xây dựng (2021): Báo cáo tổng kết chương trình phát triển NOXH đến năm 2020;
2. QCVN 09:2023/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình xây dựng sử dụng năng lượng hiệu quả;
3. World Bank, (2020): Vietnam Affordable Housing: A Review of Housing Policies and Demand-Side Interventions;
4. UN-Habitat, (2018): Affordable housing in developing cities: Challenges and policy responses. Nairobi: United Nations Human Settlements Programme;
5. International Finance Corporation (IFC). (2021). EDGE Buildings: Measuring impact of green affordable housing in Asia. Washington, D.C.: World Bank Group.
