Những điều bất hợp lý về quy định nhà cao tầng phải có 3 tầng hầm

Quy định nhà cao tầng phải có 3 tầng đang là tâm điểm quan tâm của dư luận tuần qua. Nếu quy định này được cụ thế hóa thành hiện thực, nhiều phát sinh được coi là “biến động” kéo theo. Trong cơn biến động đó, doanh nghiệp sẽ loay hoay, thị trường nhà ở cũng ảnh hưởng phần nào.

Cơ chế xin cho đang “băm nát” quy hoạch của KĐT Linh Đàm
Cơ chế xin cho đang “băm nát” quy hoạch của KĐT Linh Đàm

Dư luận không đồng tình!

Báo Xây dựng điện tử ngày 19/5/2016 đã đăng bài “Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội: Quan liêu hay cố tình không hiểu Luật?” phản ánh về quy định của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội đối với các đồ án, dự án mới nộp, đã nộp hoặc đang thực hiện xây dựng yêu cầu chủ đầu tư phải thay đổi, bố trí tối thiểu 3 tầng hầm làm chỗ để xe và bố trí nhà vệ sinh công cộng. Với vị thế là tờ báo đầu ngành liên quan đến các vấn đề về xây dựng, kiến trúc, quy hoạch, phát triển nhà ở, chúng tôi đã tiếp cận và thông tin nhanh nhất các vấn đề chuyên sâu về ngành xây dựng. Sau khi bài báo được xuất bản, chúng tôi đã nhận được nhiều phản hồi từ dư luận, trong đó có các doanh nghiệp, các chuyên gia và các nhà quản lý.

Với góc độ doanh nghiệp, đa số các ý kiến đã không đồng tình với quy định hiện nay của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội. Ông Vũ Thường Hữu, Giám đốc Cty TNHH dịch vụ và thương mại Thế Hệ Mới cho rằng: Cái bất hợp lý đầu tiên là Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội đã đánh đồng tất cả các đồ án, dự án đang trình hay đã xong hoặc đang thực hiện về thủ tục quy hoạch, kiến trúc thuộc thẩm quyền Sở thẩm định. Theo đó, các đồ án, dự án phải thay đổi lại hồ sơ theo hướng bổ sung tối thiểu 3 tầng hầm làm chỗ để xe và bố trí nhà vệ sinh công cộng.

Quy định này đã dẫn tới những phát sinh như sau: Thứ nhất quy định đã làm cho tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý đối với các dự án bị “ngáng lại” và các tổ chức, doanh nghiệp phải bỏ công sức, tiền của, thời gian để chỉnh sửa hồ sơ. Thứ hai, phải thay đổi về vốn đầu tư, đây là vấn đề nan giải bởi: Nếu doanh nghiệp có tiềm lực thì không vấn đề, nhưng với nhiều doanh nghiệp thì việc để thi công thêm mỗi tầng hầm đòi hỏi thêm một số tiền rất lớn.

Ngoài ra còn phải kể đến việc thay đổi, chỉnh sửa các hợp đồng đã ký kết, những khối lượng công việc có liên quan đối với những nhà thầu thứ cấp. Đối với các dự án nhà chung cư, chắc chắn dự án sẽ đội thêm vốn, điều này sẽ tác động trực tiếp lên giá nhà và khách hàng mua nhà. Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng trực tiếp lên thị trường BĐS, trong khi hiện nay các doanh nghiệp đang phải vật lộn để thoát khỏi những khó khăn từ việc “đóng băng” của thị trường BĐS thời gian qua.

Trả lời phỏng vấn trên Báo Tri Thức Trẻ, Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: Hiện nay có 3 tiêu chí cần quan tâm khi áp dụng quy định dự án cao tầng phải xây 3 tầng hầm. Thứ nhất là vị trí Hà Nội có khu trung tâm, ngoại thành vùng ven, cũng có khu vực nông thôn. Khu vực trung tâm với áp lực hạ tầng lớn thì dự án cao tầng phải có 3 tầng hầm là điều hợp lý. Tuy nhiên, một dự án chung cư nằm tận Sóc Sơn thì việc xây dựng 3 tầng hầm thực sự là lãng phí không cần thiết.

UBND thành phố Hà Nội yêu cầu Sở Quy hoạch kiến trúc trủ trì, đề xuất các biện pháp, chính sách để cụ thể hóa nội dung chỉ đạo của Thành ủy trong tháng 5/2016.
UBND thành phố Hà Nội yêu cầu Sở Quy hoạch kiến trúc trủ trì, đề xuất các biện pháp, chính sách để cụ thể hóa nội dung chỉ đạo của Thành ủy trong tháng 5/2016.

Thứ hai là quy mô công trình, thế nào được gọi là nhà cao tầng. Hiện nay nhà có 7 tầng trở lên đã được gọi là nhà cao tầng rồi. Chúng ta không thể bắt doanh nghiệp xây 1 khu nhà 7 tầng nổi mà có tới tận 3 tầng hầm. Đây thực sự là điều vô lý và không khả thi. Ngoài ra quy mô dự án cũng là một điều đáng để bàn, một dự án có đến 7-8 tòa nhà cao tầng, có tòa nhà nằm ở trục chính, có tòa nằm ở trục phụ. Nếu bắt tòa nào cũng phải xây dựng 3 tầng hầm thì không hợp lý.

KTS.Đỗ Duy Biên một người có thâm niêm lâu năm trong ngành xây dựng cho rằng: Tôi cho rằng, quy định 3 tầng hầm đối với nhà cao tầng là một chủ trương tốt, bởi nó có lợi cho người mua nhà và xã hội. Trong khi đó hiện nay, Hà Nội đang đối mặt với bài toán nan giải về các bãi đỗ xe do nhu cầu phát triển của thành phố. Tuy nhiên với quy định của Sở Quy hoạch kiến trúc, đã bộc lộ những điểm bất hợp lý. Tôi cho rằng Hà Nội không chỉ cứ lao vào khai thác những hiệu quả của tầng hầm tòa nhà mà cần phải mở rộng ra diện tích của những phần nổi, khi mà diện tích tối thiểu dành cho đỗ xe của tòa nhà chưa đáp ứng được, hay những diện tích đất công ích chưa được sử dụng hiệu quả.

Một vấn đề nữa, đó là Hà Nội phải nhìn nhận lại công tác phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch đô thị thời gian qua. Câu chuyện “xin – cho” đã phá vỡ quy hoạch tại nhiều vùng của Thủ đô Hà Nội, nhiều khu đô thị bị phá vỡ quy hoạch, làm gia tăng mật độ dân số, xuống cấp hạ tầng…một cách nghiêm trọng như KĐT Linh Đàm là nguyên nhân dẫn đến những bức xúc trong thiếu hụt bãi đỗ xe thời gian qua.

Chữa cháy…và tiền lệ

Theo nguồn tin của phóng viên, sau khi Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội ban hành Thông báo số 1823/TB-QHKT ngày 14/4/2016 đã “vấp” phải sự phải ứng dữ dội từ giới chuyên môn. Phải chăng để “chữa cháy” cho thuộc cấp của mình, ngày 12/5/2016 UBND thành phố Hà Nội đã ban hành một văn bản hỏa tốc số 2685/UBND-ĐT về việc thực hiện chỉ đạo của Thành ủy Hà Nội tại thông báo số 83-TB/TU ngày 24/3/2016.

Theo đó, công văn này chỉ đạo: Ngày 24/3/2016 Thành ủy Hà Nội đã có Thông báo số 83-TB/TU về việc triển khai một số nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới, trong đó có quy định trong thiết kế và xây dựng phải bố trí thêm diện tích tầng hầm để xe, tối thiểu 3 tầng hầm.

Để triển khai chỉ đạo trên của Thành ủy Hà Nội, từng bước cải thiện, nâng cao điều kiện hạ tầng kỹ thuật, đáp ứng nhu cầu ngày một cao của Thủ đô về chất lượng sống đô thị, giao thông vận tải…UBND thành phố chỉ đạo: Giao Sở Quy hoạch kiến trúc chủ trì, phối hợp với các Sở: Xây dựng, Giao thông vận tải, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp, Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội nghiên cứu, đề xuất các biện pháp, chính sách để cụ thể hóa nội dung chỉ đạo của Thành ủy, báo cáo UBND thành phố trong tháng 5/2016.

Kết quả nghiên cứu, đề xuất phải làm rõ những nội dung chủ yếu như: thẩm quyền, hình thức ban hành chính sách; sự đồng bộ, phù hợp của các biện pháp, chính sách đề xuất với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành; phân loại các nội dung quản lý để có chính sách áp dụng phù hợp (phân loại theo mô hình đầu tư: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, công trình công cộng, công trình hỗn hợp; theo quy mô đầu tư; theo không gian áp dụng: nội thành, ngoại thành…); các điều kiện về kỹ thuật khi xây dựng tầng hầm nhằm đảm bảo khả năng kết nối hệ thống các công trình ngầm; vấn đề chuyển tiếp khi áp dụng chính sách.

Theo Vũ Chiến/ Báo xây dựng