Xây dựng nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay – Những thách thức và một số giải pháp

Để hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách về nhà ở, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn 2030 (theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ). Theo đó, nhà ở được phát triển theo hai phương thức chính: Nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nhà ở thương mại được phát triển để đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng khá giả, có khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường. Khái niệm nhà ở xã hội được hiểu rộng hơn – là phương thức phát triển nhà ở có sự hỗ trợ bằng tiền hoặc thông qua cơ chế, chính sách ưu đãi của Nhà nước để giải quyết chỗ ở cho các đối tượng gặp khó khăn, không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường, gồm 08 nhóm: người có công với cách mạng; người nghèo ở khu vực nông thôn; người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; cán bộ, công chức, viên chức, nhân sĩ, trí thức, văn nghệ sĩ; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân lao động tại các khu công nghiệp; sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và nhóm đối tượng xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già không nơi nương tựa…).
Theo số liệu thống kê, trên cả nước có khoảng 2 triệu cán bộ, công chức, viên chức; khoảng 2 triệu công nhân, lao động tại các khu công nghiệp tập trung; trên 3 triệu học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo. Trong số này, mới có khoảng 30% cán bộ, công chức, viên chức; 20% công nhân, lao động; 20% học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo có chỗ ở ổn định; số còn lại chưa có chỗ ở hoặc đang sống trong điều kiện chật hẹp, tạm bợ. Tại khu vực đô thị, hiện số hộ có diện tích ở bình quân <5 m2 khoảng 325.000 hộ; số hộ có diện tích ở bình quân từ 6-10m2 khoảng 1.176.000 hộ; chưa tính còn nhiều đối tượng, hộ gia đình cần hỗ trợ để giải quyết về chỗ ở khác.    
Có thể thấy, việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội đang đứng trước hai thách thức căn bản. Thứ nhất là số đối tượng có nhu cầu hỗ trợ về nhà ở trên thực tế rất lớn, trong khi khả năng, nguồn lực của Nhà nước còn rất hạn chế. Thứ hai, tại Việt Nam hiện nay, giá nhà ở rất cao so với thu nhập của người dân, đặc biệt là tại khu vực đô thị. Theo khảo sát, chỉ số giá nhà/thu nhập năm của người dân Việt Nam là khoảng 24 đến 27, cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới và khu vực, trong khi ở khu vực Nam Á là 6,25; Đông Á là 4,14; Châu Phi là 2,21; Châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25; Mỹ La tinh và Caribê là 2,38. Trong khi theo tính toán của Liên hợp quốc thì chỉ số giá nhà/thu nhập năm của người dân khoảng từ 3 đến 4 là hợp lý.

Khu Ký túc xá đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh

Do vậy, để tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cần giải quyết cùng lúc hai khó khăn nêu trên. Thứ nhất, do nguồn lực của Nhà nước còn hạn chế nên việc phát triển nhà ở xã hội phải phát huy, huy động tối đa từ nhiều nguồn lực khác nhau. Trong đó, bên cạnh việc bổ sung, tập trung nguồn vốn ngân sách nhà nước còn cần huy động nguồn hỗ trợ từ các Chính phủ, tổ chức nước ngoài; hình thành các tổ chức tài chính dành riêng để phát triển nhà ở xã hội; hoàn thiện hành lang pháp lý để các tổ chức tín dụng thực hiện cho vay đối với dự án và người dân; ban hành cơ chế, chính sách phù hợp để tăng cường trách nhiệm cũng như khuyến khích, ưu đãi hơn nữa các doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể hóa các giải pháp, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ; phối hợp với BIDV ký cam kết trong giai đoạn 2013-2015 mỗi năm dành khoảng 3% tổng số dư nợ để tiếp tục cho vay ưu đãi, tương đương với khoảng 10.000 tỷ đồng dành riêng cho Chương trình phát triển nhà ở xã hội (trong đó cho vay để đầu tư là 35%, người mua vay để mua nhà là 65%); phối hợp với Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu dự thảo Thông tư hướng dẫn các Ngân hàng thương mại Nhà nước thực hiện cho các đối tượng thu nhập thấp vay để thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá dưới 15 triệu/m2; hoàn thành dự thảo Đề án hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở, Nghị định phát triển nhà ở xã hội đang trình Chính phủ xem xét, ban hành.

Khu Nhà ở công nhân nhà máy gạch Tiêu Gia

Thứ hai, để phát triển nhà ở xã hội với giá cả phù hợp với khả năng chi trả của đối tượng thu nhập thấp, ngoài các khoản hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước (như miễn tiền sử dụng đất; miễn giảm thuế…) cần có giải pháp giảm các chi phí đầu tư xây dựng trong giá thành. Việc này không chỉ cần cơ quan quản lý nhà nước mà phụ thuộc không nhỏ vào các tổ chức tư vấn, các nhà thầu, chủ đầu tư trong việc tối ưu hóa thiết kế, áp dụng công nghệ, vật liệu xây dựng phù hợp. Trong đó, công tác thiết kế đóng vai trò đặt nền móng, định hướng cho toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng nên hết sức quan trọng. Mới đây, Bộ Xây dựng phối hợp với Hội Kiến trúc sư Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Cuộc thi kiến trúc nhà ở xã hội – nhà ở chung cư cho người có thu nhập thấp. Qua các đồ án gửi tới dự thi cho thấy với giải pháp thiết kế, áp dụng công nghệ phù hợp có thể giảm giá thành đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khoảng 15 – 20% so với trước đây. Trong quá trình đầu tư xây dựng, ngoài công tác thiết kế còn nhiều công đoạn có thể tối ưu hóa, tiết giảm chi phí nhờ tính toán và áp dụng công nghệ hợp lý. Như vậy, giá thành đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được giảm đáng kể và phù hợp hơn đối với đối tượng thu nhập thấp.
Bằng nhiều giải pháp tích cực từ cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp, chủ đầu tư và đặc biệt với sự đóng góp trí tuệ của các nhà tư vấn, các KTS vấn đề nhà ở xã hội chắc chắn sẽ được giải quyết tốt hơn trong thời gian tới.

Nguyễn Mạnh Hà
Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng