Tiêu chuẩn chất lượng thiết kế chung cư Sydney (Úc) và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Một trong những biểu tượng định nghĩa rõ nhất cho những TP đông dân cư là loại hình căn hộ chung cư. Bạn có thể không tìm thấy nhà hát hoặc sân vận động, nhưng chắc chắn sẽ có thể tìm thấy ít nhất một tòa nhà chung cư ở hầu hết các TP và thị trấn. Những công trình chung cư sớm nhất mà ta biết được có niên đại đến tận thời kỳ đế chế La Mã. Lối sống chung cư tồn tại trong nhiều nền văn hóa mà đôi lúc trông chúng không hề có bất cứ tương đồng nào, chẳng hạn như những ngôi nhà cao tầng bằng gạch bùn ở Yemen, Tulou, đó là những quần thể nhà có dạng nhà vây khá lớn, đôi khi có dạng hình chữ nhật hoặc hình tròn với vách tường nhà làm bằng đất khá dày của người Hakka – Trung Quốc – hay những căn hộ tiêu chuẩn của Teotihuacan cổ đại Mesoamerica.

Dự kiến rằng chung cư sẽ là nơi cư trú cho khoảng 60% dân số vào năm 2030 và trở thành xu hướng xây dựng phổ biến trong thời kỳ đô thị hóa bậc nhất của lịch sử nhân loại. Do đó, việc thiết kế căn hộ phù hợp với nhịp sống đô thị là một trong những cơ hội phát triển và sẽ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của nhiều người. Tùy thuộc vào điều kiện và truyền thống của địa phương, sự phát triển càng trở nên rõ nét hơn khi các quy định trực tiếp tác động đến sự phát triển của loại hình này. Chúng tôi muốn giới thiệu ví dụ về thiết kế các tòa nhà chung cư ở New South Wales (NSW) Úc, để chứng minh rằng khung pháp lý định hình phát triển theo thời gian và ảnh hưởng đến sự phát triển đô thị như thế nào.

Các tòa nhà chung cư trong khu vực đô thị được xây dựng dày đặc có sự lựa chọn rất hạn chế, để cùng tiếp cận năng lượng mặt trời lý tưởng. (Nguồn VTAS Architecture – The Fitzroy Apartments)

Chúng tôi đặc biệt quan tâm đến các công trình chung cư tại NSW bởi hệ thống quy hoạch toàn diện tại đây được xây dựng bao gồm các quy định và quy chuẩn cho loại công trình này, một quốc gia có mật độ tòa nhà chung cư thấp.Trước khi chuyển giao sang thế kỷ mới, hầu hết quy định về hệ thống Quy hoạch của các bang ở Úc sẽ chủ yếu tập trung vào thiết kế khu dân cư ngoại ô, thấp tầng và rất ít các điều khoản, tiêu chuẩn cho cấu trúc căn hộ. NSW là bang đầu tiên của Úc thực hiện Chính sách quy hoạch môi trường – Phát triển chất lượng thiết kế căn hộ chung cư số 65 (SEPP 65) và chính sách thiết kế căn hộ toàn diện (ban hành năm 2002). Từ khi chính sách SEPP 65 và hướng dẫn thiết kế căn hộ liên quan được ban hành thì chất lượng của căn hộ dân cư phức hợp tại NSW đã được cải thiện đáng kể.

Tiếp cận năng lượng mặt trời và ánh sáng, thông gió tự nhiên, chiều cao trần, kích thước căn hộ, ban công riêng, tiếng ồn, ô nhiễm, không gian mở tại khu vực chung, đất tự nhiên và quyền riêng tư thị giác là những đặc điểm tác động lớn đến thiết kế tòa nhà và tương tác ngôn ngữ kiến trúc với bối cảnh xung quanh. Việc phát triển và thực hiện tiêu chuẩn thiết kế với các yếu tố nêu trên không phải là một nhiệm vụ dễ dàng. Mặc dù đây là các yếu tố thiết kế nhằm cải thiện cuộc sống của cư dân nhưng tất cả chúng đều là lực cạnh tranh và phải được cân nhắc qua sự đánh đổi. Đặc điểm và mô hình tăng trưởng của các căn hộ chung cư được nhận biết rất rõ tại khu vực đô thị đông dân cư. Nhiều đặc điểm thiết kế của tòa nhà phụ thuộc vào mạng lưới đô thị lớn hơn, vượt ra ngoài ranh giới địa điểm hiện thời, gặp nhiều khó khăn về thời gian để tích hợp trên phạm vi lớn có đánh giá đến các kiến trúc sao cho vẫn đảm bảo các tiện lợi của các tòa nhà lân cận. Các thành phần tổ chức, cá nhân cụ thể như đơn vị phát triển dự án, cơ quan quy hoạch địa phương thường đặt những mối quan tâm về lợi ích trái ngược nhau nhằm đưa ra kế hoạch xây dựng chung cư phù hợp với môi trường cụ thể và các đặc điểm khu vực.

Đối mặt với việc thiết kế đạt chuẩn phức tạp đòi hỏi KTS phải có sự kiên trì vượt qua giai đoạn khó khăn, chán nản, nhằm tìm ra giải pháp tối ưu. Mặt khác, theo các nhà nghiên cứu quốc tế, việc thiết kế căn hộ đạt chuẩn sẽ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống hiện đại cần được khuyến khích thực hiện.

Khi căn hộ không tuân thủ các tiêu chuẩn đề ra thì cư dân sẽ đối mặt với các tác nhân môi trường gây hại cho sức khỏe và sự hạnh phúc của họ. Theo nghiên cứu, những người sống trong khu vực có mật độ xây dựng nhà ở cao được thiết kế theo tiêu chuẩn tốt sẽ khỏe mạnh và hạnh phúc hơn (theo P. Barros, 2019).

Các khía cạnh như không gian chung, sự bảo dưỡng, khu vực kho, bãi đậu xe ô tô hoặc xe đạp cũng như các khu vực, hoạt động cộng đồng và tương tác xã hội sẽ tác động trực tiếp đến việc cải thiện sức khỏe tinh thần của cư dân. (Theo M. Kimura, 2008).

Một ví dụ về tác động quang năng, phần lớn các căn hộ được xây dựng ở Sydney tuân theo SEPP 65. Thủ phủ TP New South Wales, là khu vực ôn đới với thời tiết đẹp quanh năm và có ánh sáng mặt trời sưởi ấm. Lượng mưa cao nhất trong năm tại Sydney rơi vào tháng 3 và 6, mùa hè với độ ẩm trung bình khoảng 65%, nhiệt độ quanh năm khoảng 26oC. Dãy núi Great Dividing Range nằm ở Đông Úc là nguyên nhân tác động sự khác biệt ở New South Wales, cụ thể vùng duyên hải, vùng cao nguyên, vùng núi phía Tây và đồng bằng phía Tây. Chính vì lẽ đó mà Sydney là nơi lý tưởng cho các thiết kế được phát triển. Việc chú trọng đến khả năng tiếp cận năng lượng mặt trời và ánh sáng ban ngày là rất quan trọng. Các phòng khách và ban công trong các khu đô thị phải nhận được ít nhất 2 giờ chiếu sáng trực tiếp cho 70% toàn bộ căn hộ, không nhiều hơn 15% diện tích không nhận được ánh sáng trực tiếp từ 9 giờ sáng đến 3 giờ chiều, dựa theo tiêu chuẩn thiết kế của căn hộ.

Điều này được đặt ra và định hướng nhằm đảm bảo thiết kế căn hộ không bị mất ánh sáng vào giữa mùa đông bởi lý do tiếp cận ánh sáng mặt trời không hiệu quả.

Đây là các tiêu chuẩn rất dễ đạt được đối với các khu vực không bị cản trở. Tuy nhiên, do đặc trưng tuyến đường, hướng nhà, kiểu mẫu mặt đứng tuyến phố hiện trạng, nguồn tiếng ồn và các mối quan tâm về quyền riêng tư thị giác… rất nhiều hạn chế hình thành bởi các khu vực đô thị dày đặc có thể ngăn cản thiết kế đạt được tiêu chuẩn trên. Hơn nữa, ở những nơi không gian nội thất trọng yếu với tầm nhìn chính, việc bố trí những khu vực tiếp cận năng lượng mặt trời vào ngày đông lạnh giá nhất có thể không hợp lý khi đưa các không gian này ra khỏi các khung cảnh có giá trị cao. Đối với cư dân ở các vùng khí hậu nóng hơn như miền Trung và miền Nam, tiêu chuẩn đề cập trên là điều hiển nhiên vì tiếp cận quá nhiều năng lượng mặt trời trong suốt thời gian còn lại của năm.

Yêu cầu tiếp cận năng lượng mặt trời vào giữa mùa đông và che nắng vào mùa hè có thể mâu thuẩn trực tiếp trên cùng một tòa nhà [Nguồn VTAS Architecture – Căn hộ Bundock]
Các tòa nhà chung cư trong khu đô thị dày đặc, cạnh tranh với việc đạt được khả năng tiếp cận năng lượng mặt trời lý tưởng. (Nguồn VTAS Architecture – The Fitzroy Apartments)

Nói cách khác, trong nhiều tình huống, việc xử lý hệ che nắng tương đối rắc rối và phức tạp được yêu cầu để đảm bảo khả năng tiếp cận năng lượng mặt trời vào mùa đông và sự tuân thủ quy phạm về năng lượng và nhiệt độ được thoải mái vào mùa hè, điều này sẽ làm tăng chi phí và độ phức tạp của cả quá trình thực hiện và vận hành lâu dài với bảo dưỡng định kỳ. Bản thân những xung đột này không hẳn là xấu, nhưng là những yếu tố cạnh tranh đòi hỏi tất cả các bên liên quan phải cân nhắc cẩn thận những đánh đổi ngoài những tiêu chuẩn cho phép. Một nghiên cứu gần đây cho thấy chỉ 71,5% căn hộ đáp ứng số giờ sử dụng năng lượng mặt trời cần thiết và chỉ 29,5% đáp ứng được yêu cầu tối thiểu 15% diện tích không có tiếp cận năng lượng mặt trời, điều này chứng tỏ sức mạnh của các yếu tố cạnh tranh và sự cân bằng.

Sydney khá nắng và ẩm, với độ ẩm trung bình khoảng 57%, tuy nhiên, mức độ ẩm ở phần lớn các TP tại Việt Nam khá cao, độ ẩm trung bình khoảng 78% ở TP HCM và 87% ở Hà Nội. Do đó, việc thông gió tự nhiên là một tiêu chí quan trọng để cung cấp khả năng làm mát, thoáng khí vào mùa hè, giảm độ bốc hơi trong giai đoạn ẩm ướt và đảm bảo rằng không khí trong lành được cung cấp đầy đủ cho các căn hộ mà không cần sử dụng sự trợ giúp của máy móc.

Ít nhất 60% căn hộ với tối thiểu hai hướng tiếp cận, đạt được thông gió chéo tự nhiên (mở ra ít nhất hai hướng tiếp cận không nằm trên cùng một mặt phẳng). Điều này dựa trên nguyên tắc thay đổi áp suất không khí tự nhiên dọc theo các mặt khác nhau của tòa nhà sẽ hướng luồng không khí chuyển động trong căn hộ một cách thụ động. Để đạt được tiêu chuẩn thông gió này, các tòa nhà chung cư dài ở Sydney không phổ biến, vì trên thực tế hầu hết các căn hộ phải là các căn góc, nên chỉ có vài căn trên mỗi tầng đặt được bố trí theo dạng dài này. Điều này hoàn toàn trái ngược với thiết kế chung cư ở Việt Nam, nơi thường thấy những dãy nhà dài chỉ có một mặt thoáng và ít thông gió tự nhiên xuyên suốt. Nhược điểm đầu tiên của chất lượng thiết kế kiểu Việt Nam là phải tăng tiết diện lớp vỏ công trình bên ngoài cho tòa nhà dẫn đến chi phí tổng thể cho mỗi đơn vị căn hộ tăng.

Điều này cũng có nghĩa là việc tiết kiệm năng lượng từ việc thay thế thông gió cơ học bằng thông gió chéo tự nhiên phải được cân bằng để chống lại sự gia tăng hấp thụ nhiệt và thất thoát nhiệt do vỏ công trình lộ thiên nhiều hơn. Đối với một TP công nghiệp hóa như Sydney, chất lượng của không khí bên ngoài chưa được lọc hoặc chưa trộn lẫn vẫn thường tốt hơn không khí qua màng lọc của hệ thống điều hòa không khí. Nhưng người ta luôn có thể liên tưởng đến mức độ ô nhiễm không thể chấp nhận được của các báo cáo chất lượng không khí kém hàng ngày từ Hà Nội và TP HCM, nơi có hệ thống thông gió được lọc và điều hòa bằng cơ học được ưu tiên hơn. Cuối cùng, tương tự như vấn đề tiếp cận năng lượng mặt trời, bổ sung góc nhìn và các diện (mặt đứng) chính là những gì chúng ta không có ở các khu vực đô thị dày đặc, vì các tòa nhà được xây dựng quá gần nhau hoặc thậm chí gắn liền với nhau. Để có được hệ thống thông gió chéo tự nhiên trong các kiểu thiết lập này đòi hỏi các giải pháp rất sáng tạo; đôi khi kết quả rất đáng ngạc nhiên, nhưng hầu hết phải có sự cân bằng của chi phí, mật độ, giá trị hoặc sự kết hợp của các yếu tố này.

Đánh giá phạm vi tiếp cận ít nhất về ánh sáng mặt trời vào giữa mùa đông – Từ đó đưa ra yêu cầu chặt chẽ để đảm bảo được quyền truy cập năng lượng mặt trời lý tưởng (Nguồn: Hướng dẫn thiết kế căn hộ – Sở xây dựng New South Wales)
Các tòa nhà chung cư trong khu đô thị dày đặc có rất ít cơ hội để các căn hộ có hai mặt thoáng đạt được thông gió tự nhiên xuyên suốt. Giải pháp trong tình huống này là để gió tư nhiên xuyên qua từng căn hộ, dẫn đến hình thức tòa nhà hẹp hơn mong muốn. (Nguồn VTAS Architecture – SYNC Apartments)

So với Melbourne, một thủ đô có quy mô tương tự của bang Victoria, nơi tiêu chuẩn thiết kế căn hộ SEPP 65 không quá nghiêm ngặt như NSW, các tòa nhà chung cư ở Sydney có chi phí xây dựng cao hơn giá đất, giá trị xây dựng của căn hộ sẽ đắt hơn do chiếm nhiều đất và mỗi tòa có ít căn hộ hơn. Ví dụ, một tòa nhà căn hộ ở Sydney trung bình có 117 đơn vị, trong khi một tòa nhà ở Melbourne có đến 175 đơn vị. Chia ra, một căn hộ ở Sydney chiếm 20 m2 đất, trong khi một căn hộ ở Melbourne chỉ chiếm 11 m2. Vào năm 2018, chi phí trung bình để xây dựng một căn hộ ở Sydney là 610,000 AUS , trong khi căn hộ tương tự ở Melbourne có giá 505,000 AUS. Sự chênh lệch về các tiêu chí trên đã làm giá bán căn hộ mới tại Sydney có giá 870,315 AUS so với 587,582 AUS cho một căn hộ tương đương ở Melbourne vào năm 2018 (theo Keaton, 2020). Giá thành trái ngược nhau hoàn toàn khiến điều này cần được đánh giá và cân nhắc thận trọng. Tất nhiên, một số khác biệt đó không hoàn toàn do tiêu chuẩn chất lượng thiết kế mà là do sự khác biệt trong hệ thống quản lý quy hoạch của NSW và Victoria, chẳng hạn như hầu hết các căn hộ ở Sydney đều cao từ 6 đến 10 tầng – Trong khi Melbourne sẽ có nhiều hơn 10 đến 18 tầng. Tuy nhiên, có thể nói rằng ảnh hưởng của quy hoạch tác động vào giá thành là không đáng kể.

Sau khi xem xét sơ bộ cách thức tiêu chuẩn thiết kế một căn hộ chất lượng có hiệu quả trong một hệ thống thị trường tương đối lâu đời như Sydney, chúng tôi có thể suy ra một số câu hỏi và cân nhắc đối với sự phát triển của căn hộ ở Việt Nam, nơi mật độ đô thị cao hơn nhiều và do đó, nhiệm vụ thậm chí còn khó khăn hơn. Tại Sydney có thể chấp nhận tăng chi phí nhằm đạt được chất lượng thiết kế như mong muốn, với thiết kế đem lại chất lượng quan trọng cho một lối sống bền vững và lành mạnh, nhưng có thể không hấp dẫn về mặt định lượng khi nhìn vào các “con số”.

Sơ đồ thông gió chéo tự nhiên [Nguồn Hướng dẫn Thiết kế Căn hộ – Bộ Kế hoạch NSW]
Chất lượng thiết kế không nhất thiết phải tốn kém nếu sự cân bằng hợp lý được xem xét ngay từ đầu. Công trình chi phí thấp nhưng vẫn đạt được tất cả các tiêu chuẩn chất lượng thiết kế nhờ sự cân nhắc cho triển khai xây dựng một cách toàn diện. [Nguồn VTAS Architecture – Chung cư Mann]
Mặc dù chi phí xây dựng và phát triển các tòa nhà chung cư ở Sydney rất cao, nhưng sự kỳ vọng vào việc vận hành, bảo trì hiệu quả, quan trọng nhất là sự tận hưởng và sức khỏe của cư dân xứng đáng với giá trị căn hộ được đầu tư.

Tiêu chuẩn thiết kế chung cư tại Việt Nam hiện nay chưa có định hướng rõ ràng và chịu áp lực phải đưa ra một hệ tiêu chuẩn thiết kế chất lượng, do đó một vài mục tiêu chất lượng của nhiều tòa nhà không xác định hoặc không tồn tại cụ thể. Cung và cầu thị trường đóng một vai trò lớn trong thực tế này, và dẫn đến việc khuyến khích tập trung vào khía cạnh số lượng đánh đổi lấy lẽ ra là chất lượng. Với sự tương tác phức tạp và sức ì của thị trường cùng với các quy định, việc thay đổi thực tế này sẽ cần nỗ lực và thời gian. Và gần như chắc chắn thị trường sẽ vạch ra một lộ trình cho việc thiết kế các tòa nhà chung cư sáng tạo hơn vượt qua các lợi ích cạnh tranh, cơ hội, thực trạng kinh tế và áp lực đô thị ngày càng gia tăng.

KTS Toàn Ngô
Giám đốc Sáng tạo – Công ty kiến trúc VTAS / Úc – Việt Nam
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 06-2022)