Tính toán quy mô sử dụng đất công trình chợ đầu mối nông sản thực phẩm tại Hà Nội

Quy mô sử dụng đất công trình chợ đầu mối nông sản thực phẩm ở nước ta

Việc xác định quy mô sử dụng đất đối với công trình Chợ đầu mối nông sản thực phẩm (CĐM NSTP) hiện nay ở nước ta dựa trên:

Bảng 1: Chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu tính cho 1 điểm kinh doanh (ĐKD)Nguồn: [1]
– Tiêu chuẩn thiết kế hiện hành: Tiêu chuẩn thiết kế hiện hành mới chỉ được xem xét đối với các chợ thông thường, về cơ bản chưa có các số liệu đặc thù cho thể loại CĐM nói chung và CĐM NSTP nói riêng, cụ thể như: Tiêu chuẩn TCVN 9211:2012 chưa đi sâu vào CĐM NSTP, căn cứ tính toán quy mô chợ nói chung theo số lượng điểm kinh doanh (ĐKD) của chợ; giao động từ 12-16m2/ĐKD; Mật độ xây dựng nhỏ hơn 40%. (Bảng 1) [1]

Tuy nhiên, đặc thù hoạt động chức năng của CĐM NSTP chú trọng hoạt động luân chuyển hàng hóa khối lượng lớn; do đó các ĐKD hiện nay chỉ có tính chất giới thiệu mẫu hàng, không đáp ứng đúng nhu cầu thực sự của không gian chức năng mua bán. Thực tế qua khảo sát các CĐM hiện nay tại Hà Nội, các ĐKD trong nhà đều bị bỏ trống, không sử dụng.

– Kinh nghiệm quốc tế: Nhìn chung, cách tính diện tích khu đất cho CĐM NSTP tại các nước trên thế giới có sự khác biệt nhất định. Diện tích trung bình ở châu Âu là khoảng 4 tấn/m2 đối với khu đất, và 15 tấn/m2 đối với nhà bán hàng (tính cho lượng hàng hóa lưu thông hàng năm) [7] (Bảng 2).

Hình 1: Biểu đồ tỷ lệ hiệu năng diện tích CĐM NSTP tại châu Âu
Nguồn: World Union of Wholesale Markets [7]
Con số thực tế giao động khá nhiều đối với quy mô dân số của thành phố mà CĐM phục vụ. Nếu đô thị có từ 2-3 triệu dân, trong bảng đã chỉ ra con số 0,43 tấn/ m2 đất và 4,56 tấn/ m2 với nhà bán hàng. Sự khác biệt này chủ yếu có tại các đô thị lớn của châu Âu, CĐM cũng chính là nơi sản xuất chế biến và đóng gói lớn, là trung tâm của vùng sản xuất nông sản.

Biểu đồ hiệu năng diện tích được lập theo số liệu các chợ tại châu Âu (Hình 1) cho thấy, CĐM NSTP phục vụ có hiệu quả cao nhất với vùng dân cư đô thị có dân số 0,6-0,7 triệu dân và 1,0-1,5 triệu dân. Việc tính toán vùng phục vụ và quy mô CĐM NSTP nên cân nhắc tới số liệu này.

Tại Đài Loan năm 1993 có 71 chợ, với tổng diện tích chợ là 697.755 m2, tổng diện tích sàn giao dịch bán hàng là 221.614 m2, tổng lượng hàng hóa giao dịch trong năm là 2.229.778 tấn [5]; số liệu trên tương đương 3,35 tấn/ m2 đất chợ và 10 tấn/ m2 đối với diện tích giao dịch bán hàng.

Bảng 2: Tiêu chuẩn diện tích Nhà bán hàng đối với chợ NSTP tính theo lưu lượng hàng hóa hằng năm Nguồn: [6]
Nếu xét CĐM NSTP của thành phố Hà Nội là dạng chợ thực phẩm tổng hợp của đô thị, sẽ tương ứng diện tích nhà bán hàng tính toán là 10-15 tấn/ m2/năm; diện tích đất tính toán là 3-4 tấn/ m2/năm.

– Về diện tích quầy hàng: Phân tích số liệu của một số quốc gia trên thế giới, có thể nhận thấy: Trong Bảng 3, diện tích mỗi gian hàng NSTP ở London trung bình là 80m2 (tỷ lệ công ty/gian hàng là 584/1229, tức 1 công ty thuê trung bình khoảng 2 gian hàng). Trong khi ở Đức, 1 công ty trung bình thuê 163 m2 bán hàng, tức mỗi gian hàng cũng xấp xỉ 80m2.[4,8]

Qua đó có thể nhận xét:

– Cơ sở để tính toán quy mô khu đất và nhà bán hàng theo lưu lượng hàng hóa lưu thông mỗi năm có thể áp dụng:

  • Diện tích đất là ~ 4 tấn/ m2/năm;
  • Đối với diện tích nhà bán hàng là 10-15 tấn/ m2/ năm;

Bảng 3: Diện tích gian hàng tại các CĐM NSTP của London (Anh quốc).
Nguồn: London whosale markets review – 6/2007 [8]
– Về mật độ xây dựng: So sánh với các điều kiện chung của các công trình thương mại công cộng, mật độ xây dựng của CĐM NSTP khi hoàn thành toàn bộ dự án đạt 30% là hợp lý. Tuy nhiên, do có các kịch bản phát triển khác nhau, nên khi bắt đầu xây dựng dự án, cần xác định mật độ xây dựng khoảng 15%-20%, dành quỹ dự trữ cho các phương án sau này.

– Diện tích gian hàng: Tổng hợp và phân tích các số liệu trên, có thể cho thấy diện tích mỗi gian hàng phù hợp với điều kiện bán buôn khối lượng lớn là khoảng 80 m2, với chiều rộng phù hợp là khoảng 5m-7m, sâu 12m-18m.

Quy mô sử dụng đất công trình chợ đầu mối nông sản thực phẩm Hà Nội

Mạng lưới công trình CĐM NSTP Hà Nội

Các căn cứ để định hướng tổ chức mạng lưới CĐM NSTP Hà Nội là:

– Theo quy hoạch Hà Nội mở rộng đến 2030, định hướng đến 2050: Mạng lưới CĐM nông sản tổng hợp cấp vùng gắn với các vùng nông nghiệp trồng lúa, rau, hoa, quả sản lượng cao tại 05 khu vực: Phía Bắc (Mê Linh – 30 ha), phía Nam (Phú Xuyên – 30 ha), phía Tây (Quốc Oai – 20 ha), phía Đông (Long Biên, Gia Lâm – 30 ha), phía Tây Bắc (Sơn Tây – 30 ha). (Σ = 140 ha và tương đối đồng đều) (Hình 2) [2].
Đồng thời hình thành mạng lưới trung tâm bán buôn và mua sắm cấp vùng (~20 ha / trung tâm) gắn với khu vực đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và các đầu mối giao thông liên vùng tại Sóc Sơn, Phú Xuyên, Hòa Lạc, Chúc Sơn, Gia Lâm.

Hình 2: Quy hoạch hệ thống DVTM – QH Vùng Hà Nội mở rộng 2011 [2]
– Theo quy hoạch Hạ tầng thương mại của Bộ Công thương (2007), công trình chợ nhóm 1 thuộc “hạ tầng thương mại chủ yếu” gồm 2 loại là: 1) Chợ loại I (bán buôn, bán lẻ tổng hợp); 2) Chợ đầu mối rau quả nông sản. Trong đó, quy hoạch chợ loại I và Chợ đầu mối căn cứ vào mật độ dân số khu vực phục vụ của chợ phải đạt 600người/km2, khoảng cách giữa 2 công trình chợ đạt 30 – 50km. Như vậy, đối chiếu theo danh sách CĐM của Bộ Công thương, thì Hà Nội có 16 chợ bán buôn bán lẻ (Chợ Loại I) và 6 chợ rau quả nông sản (CĐM rau quả nông sản) (Bảng 4)

Bảng 4: Danh sách CĐM nông sản của Hà Nội QH đến năm 2020
Nguồn: Bộ Công thương

Ngoài ra, theo Quy hoạch phát triển thương mại Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035 đã được Bộ Công Thương phê duyệt tại Quyết định số 450/QĐ-BCT ngày 29/01/2016, trên địa bàn thành phố Hà Nội có thêm quy hoạch xây dựng mới 01 chợ đầu mối tại huyện Đan Phượng, chưa xác định được vị trí, quy mô;

– Theo quyết định số 5058/QĐ – UBND (2012) của UBND thành phố Hà Nội về phê duyệt quy hoạch mạng lưới bán buôn bán lẻ trên địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030, thì sẽ có 04 CĐM NSTP tổng hợp cấp vùng quy mô diện tích 50 – 100 ha ở 04 khu vực: Phía Bắc (Mê linh), phía Nam (Thường Tín – Phú Xuyên), phía Tây (Hòa Lạc, Thạch Thất) phía Đông (Gia Lâm).

Nhận xét về mạng lưới CĐM NSTP tại Hà Nội, có thể nhận thấy: Quy hoạch Hà Nội mở rộng (2011) ra đời sau quy hoạch hạ tầng thương mại (2007), nhưng chưa có sự thống nhất về: Số lượng, vị trí và quy mô CĐM trong mạng lưới: 140ha/5 CĐM so với 154ha/6CĐM; có sự tập trung quy mô của 2 CĐM NSTP ở Gia Lâm & Mê Linh (72 ha/chợ), trong khi các CĐM còn lại đều chỉ 2-3 ha/chợ. (Bảng 4). Nếu so sánh với chương trình của UBND thành phố Hà Nội thì sự khác biệt lại càng lớn, với 4 CĐM NSTP quy mô từ 50-100ha mỗi chợ.
Tính toán quy mô sử dụng đất đối với chợ đầu mối nông sản thực phẩm Hà Nội

– Đối với mạng lưới CĐM NSTP Hà Nội: Do Hà Nội không phải là vùng sản xuất nông nghiệp trọng điểm, chủ yếu là vùng tiêu thụ, nên việc xuất hiện CĐM NSTP ở quy mô cấp Vùng thực tế nhằm phục vụ việc tập hợp hàng hóa để cung ứng cho các CĐM tuyến dưới của toàn miền Bắc hoặc xuất khẩu. Khoảng cách 50km hoạt động của CĐM NSTP cấp Vùng phù hợp với khảo sát của các CĐM cấp Vùng xuất hiện tại các tỉnh/ vùng/ miền sản xuất nông nghiệp trọng điểm lân cận với Hà Nội.

Ở CĐM NSTP cấp dưới, sau khi nhận hàng hóa từ CĐM NSTP cấp vùng, sẽ phân phối tới vùng thị trường tiêu thụ. CĐM NSTP phục vụ có hiệu quả cao nhất với vùng dân cư đô thị có dân số 0,6-0,7 triệu và 1,0-1,5 triệu người. Với điều kiện giao thông phức tạp cũng như năng lực thương mại còn nhỏ lẻ của Hà Nội, không nên tập trung hàng hóa quá nhiều vào một CĐM lớn, sẽ rất khó khăn cho việc phân phối.

– Về tổng diện tích đất CĐM NSTP đáp ứng nhu cầu tiêu thu của Hà Nội, cần áp dụng: Cách tính quy mô khu đất theo lưu lượng hàng hóa lưu thông là 4 tấn/m2 đất/năm. Đồng thời xét lượng NSTP tiêu thụ bình quân là 200 kg/người/năm. Dân số tiêu thụ của Hà Nội là: 9 triệu (bao gồm toàn bộ dân số lưu trú dài hạn và ngắn hạn – theo số liệu tạm trú của Công an Hà Nội (2017). Như vậy tổng lượng NSTP cần cung cấp là 9tr x200kg = 1.800.000 tấn;

Dự kiến hàng hóa cung cấp cho Hà Nội được chuyển qua 2 cấp CĐM NSTP, do đó tổng khối lượng hàng hóa lưu thông qua hệ thống mạng lưới là: 1.800.000 x 2 = 3.600.000 tấn;

Tổng diện tích đất CĐM NSTP cần có là: 3.600.000 tấn: 4 tấn/m2 = 900.000 m2 (tức 90ha);

Nếu xét Hà Nội như trung tâm đầu mối cung cấp cho đồng bằng sông Hồng với dân số khoảng 20 triệu người thì tổng diện tích đất sẽ cần là 200 ha (đã tính đến hệ số trùng lặp khi CĐM tuyến trên cấp cho CĐM tuyến dưới).

– Về diện tích khu đất cho CĐM NSTP phù hợp với điều kiện Hà Nội và phục vụ có hiệu quả cao nhất, sẽ tương ứng với khu đất có diện tích: 600.000 dân x 200kg/ng/năm : 4 tấn/m2 = 3ha. 1tr dân x 200kg/ng/năm: 4 tấn/m2 = 5 ha

Như vậy, Hà Nội vẫn nên giữ một mạng lưới hệ thống CĐM NSTP cấp dưới với quy mô từ 3-5 ha, nằm tại các hướng cửa ngõ, là phù hợp với đặc thù riêng của Hà Nội.

Với CĐM NSTP cấp vùng, cần có khảo sát dự báo cụ thể lưu lượng hàng hóa tiềm năng, phục vụ không chỉ nhu cầu tiêu thụ của thành phố Hà Nội, mà còn nhu cầu của liên vùng cũng như xuất khẩu. Từ đó, áp dụng công thức đã nêu trên để tính toán diện tích đất phù hợp.

Kết luận

CĐM NSTP là một thể loại chợ đặc thù trong hệ thống các công trình thương mại, với hoạt động bán buôn là chủ yếu. Đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh đang diễn ra ở Hà Nội và trong khi các chính sách đầu tư CĐM NSTP lại chưa thực sự đồng bộ và thống nhất, nên việc xác định phương pháp tính toán quy mô khu đất xây dựng đối với công trình CĐM NSTP là cần thiết, phục vụ hiệu quả cho công tác quy hoạch, đồng thời là cơ sở cho việc thiết kế công trình, qua đó nêu các kiến nghị bổ sung các tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan. Phương pháp tính toán quy mô sử dụng đất đối với CĐM NSTP Hà Nội là tài liệu tham khảo tốt cho việc xác định mạng lưới và quy mô đất đai của CĐM tại các đô thị khác ở nước ta.

Tài liệu tham khảo
1. Bộ Xây dựmg. Chợ – Tiêu chuẩn thiết kế TCVN 9211-2012. Bộ Xây dựng – 2010
2. Bộ Xây dựng. Báo cáo tổng hợp Quy họach chung xây dựng Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2030 . Bộ Xây dựng – 2010
3. Viện Nghiên cứu Thương mại – Bộ Công thương Quy hoạch tổng thể phát triển mạng lưới chợ toàn quốc đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020 . Viện Nghiên cứu Thương mại – 2007
4. GFI German wholesale markets Association, Gfi Guide wholesale markets in Germany: facts, figures, impressions. GFI German wholesale markets Association – 2009
5. Hsing-yiu Chen, Hong-wen Wann, Shu-hua Huang. Wholesale Markets for Fresh Fruits and Vegetables in Taipei. Technical Report No. 5, the Regional Agribusiness Project – 1994
6. John Tracey-White., Market Infrastructure Planning – A guide for decision maker. FAO, Rome – 1999
7. John Tracey-White. Wholesale Market – Planning and design manual ,FAO, Rome, 2002
8. Mayor of London, London Wholesale Markets Review. Greater London Authority -2007.
9. Mittendorf, H.J. 1976. Planning of urban wholesale markets for perishable food,with particular reference to developing countries. FAO, Rome, AGS, MISC, February 1976.

Trần Nhật Khôi
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 07-2019)