Tóm tắt
Nhà ở xã hội (NOXH) là một bộ phận của chính sách an sinh xã hội, đồng thời là một thành tố của cấu trúc đô thị. Tuy nhiên, thực tiễn phát triển tại Việt Nam còn bộc lộ khoảng cách giữa mục tiêu tăng nhanh nguồn cung và yêu cầu kiến tạo môi trường sống có chất lượng. Bài viết sử dụng phương pháp tổng quan tài liệu, phân tích chính sách và đối chiếu một số kinh nghiệm quốc tế, nhằm: (i) Làm rõ ranh giới giữa khái niệm pháp lý NOXH, nhóm thụ hưởng “người thu nhập thấp” và khái niệm rộng hơn “nhà ở phù hợp khả năng chi trả”; (ii) Nhận diện các bất cập về vị trí, kết nối đô thị, tổ chức không gian, chất lượng kỹ thuật và quản trị vận hành; (iii) Đề xuất hệ định hướng chuyển từ tư duy cung cấp căn hộ tối thiểu sang kiến tạo “chốn sống” an toàn, bao trùm, thích ứng khí hậu và có chi phí vòng đời hợp lý. Kết quả cho thấy: Chất lượng NOXH không thể chỉ được đánh giá bằng giá bán, diện tích căn hộ hoặc số lượng sản phẩm – Cần xem xét đồng thời khả năng tiếp cận việc làm – dịch vụ, chất lượng không gian chung, tính linh hoạt, hiệu quả năng lượng, quản trị sau đầu tư và khả năng hòa nhập với đô thị. Mặt khác, hung pháp luật mới tạo nền tảng thúc đẩy nguồn cung; vấn đề tiếp theo là chuyển các yêu cầu an sinh thành tiêu chí quy hoạch, kiến trúc và vận hành có thể đo lường.
Từ khóa: Nhà ở xã hội; người thu nhập thấp; nhà ở phù hợp khả năng chi trả; chất lượng môi trường ở; kiến trúc bền vững.
Mở đầu
Tại các đô thị và khu vực tập trung khu công nghiệp, nhu cầu nhà ở của công nhân, người lao động, người thu nhập thấp cùng nhiều nhóm được hưởng chính sách tăng nhanh; trong khi nguồn cung có vị trí thuận lợi, kết nối việc làm và dịch vụ vẫn hạn chế. Vì vậy, việc phát triển NOXH cần được xem đồng thời trên ba bình diện: Chính sách an sinh, sản phẩm nhà ở và môi trường cư trú gắn với cấu trúc đô thị.
Trên thực tế, đối với NOXH, các khung pháp lý, quy định chuyên ngành của pháp luật (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…) về nhà ở vẫn là căn cứ trực tiếp để xác định đối tượng, điều kiện và chính sách hỗ trợ. Trong diễn ngôn chuyên môn, NOXH – Nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở phù hợp khả năng chi trả… thường bị sử dụng thay thế cho nhau. Sự lẫn lộn này dẫn đến hai hệ quả: Thu hẹp NOXH thành nhà giá rẻ dành riêng cho người nghèo; hoặc mở rộng khái niệm đến mọi sản phẩm có giá thấp mà bỏ qua cơ chế hỗ trợ và điều kiện pháp lý. Vì vậy, tác giả đặt câu hỏi cốt lõi: Làm thế nào để tăng nguồn cung nhưng vẫn bảo đảm NOXH là một “chốn sống” có chất lượng, hòa nhập và bền vững – Thay vì chỉ là tập hợp căn hộ đạt mức tối thiểu?
Mục tiêu nghiên cứu là để chuẩn hóa khái niệm; nhận diện các bất cập chủ yếu trong quy hoạch và kiến trúc nhà ở xã hội; phân tích những ràng buộc kinh tế – thể chế; hướng tới đề xuất nhóm giải pháp có thể tích hợp vào quy hoạch, thiết kế, lựa chọn dự án và quản lý vận hành. Phương pháp nghiên cứu gồm tổng quan tài liệu, phân tích hệ thống văn bản pháp luật hiện hành đến tháng 7/2026, phân tích trường hợp và tổng hợp định tính.
Cơ sở khái niệm và khung pháp lí hiện hành
Phân biệt ba khái niệm thường bị sử dụng lẫn nhau
Sự phân biệt trên đặc biệt quan trọng đối với nghiên cứu kiến trúc. Thiết kế NOXH phải phục vụ cư dân đa dạng về nghề nghiệp, tuổi, cấu trúc hộ và nhu cầu sử dụng; không nên xuất phát từ định kiến rằng toàn bộ cư dân là một nhóm “thu nhập thấp” đồng nhất. Đồng thời, khả năng chi trả cần được tính theo chi phí vòng đời, bao gồm đi lại, năng lượng, nước, bảo trì và phí quản lý, chứ không chỉ giá mua ban đầu.
Khung pháp luật áp dụng
Khung pháp luật cốt lõi hiện gồm Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về phát triển và quản lý NOXH, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 261/2025/NĐ-CP, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP và Nghị định số 136/2026/NĐ-CP. Hoạt động kinh doanh bất động sản được hướng dẫn tại Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, cũng đã được sửa đổi bởi Nghị định số 54/2026/NĐ-CP.
Bên cạnh đó, Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP thiết lập thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển NOXH; Nghị định số 302/2025/NĐ-CP quy định về Quỹ nhà ở quốc gia… Các cơ chế này có ý nghĩa thúc đẩy quỹ đất, thủ tục và nguồn lực, nhưng đồng thời yêu cầu bảo đảm chất lượng quy hoạch, kiến trúc, an toàn và quản lý sử dụng.
Luật Nhà ở quy định nhiều nhóm được hưởng chính sách, trong đó người thu nhập thấp tại khu vực đô thị chỉ là một nhóm. Khi mua hoặc thuê mua, đối tượng phải đáp ứng các điều kiện tương ứng về nhà ở và, đối với các nhóm pháp luật quy định, về thu nhập. Vì vậy, bài viết dùng thuật ngữ “cư dân NOXH” khi nói về cộng đồng người ở nói chung; chỉ dùng “người thu nhập thấp” khi phân tích đúng nhóm thụ hưởng này hoặc vấn đề khả năng chi trả.
Những bất cập trong quy hoạch và kiến trúc NOXH
Vị trí dự án và khả năng hòa nhập đô thị
Một số dự án được bố trí ở khu vực có giá đất thấp nhưng xa nơi làm việc, giao thông công cộng và dịch vụ thiết yếu. Chi phí đầu tư ban đầu có thể giảm, song tổng chi phí sống của hộ gia đình tăng do thời gian và chi phí đi lại. Nếu thiếu trường học, y tế, thương mại và không gian công cộng, khu nhà ở dễ trở thành một khu cư trú đơn chức năng, phụ thuộc vào khu vực trung tâm và khó hình thành đời sống cộng đồng.
Do đó, tiêu chí vị trí cần chuyển từ “quỹ đất có thể bố trí” sang “khả năng tiếp cận cơ hội đô thị”. Khoảng cách đến địa điểm làm việc, thời gian đi lại bằng phương tiện công cộng, khả năng đi bộ đến dịch vụ hằng ngày và mức độ kết nối với khu dân cư hiện hữu phải được xem là chỉ số chất lượng của dự án.
Từ căn hộ tối thiểu đến môi trường ở thiếu hoàn chỉnh
Diện tích căn hộ tối thiểu là một ngưỡng pháp lý, không phải mục tiêu chất lượng. Khi thiết kế chỉ tập trung tối đa hóa số căn, các vấn đề thường xuất hiện gồm mặt bằng cứng nhắc, thiếu chỗ lưu trữ, khó chuyển đổi theo vòng đời hộ gia đình, hành lang dài và kín, thiếu chiếu sáng – thông gió tự nhiên, không gian chung ít hoặc khó quản lý. Căn hộ có thể đáp ứng chỉ tiêu diện tích nhưng toàn khu ở vẫn không đáp ứng đầy đủ nhu cầu học tập, chăm sóc trẻ, giao tiếp, nghỉ ngơi và sinh kế.
Không gian bán công cộng là mắt xích dễ bị bỏ quên. Sảnh tầng, khoảng đệm, sân chung, phòng sinh hoạt cộng đồng và không gian chơi của trẻ vừa tạo điều kiện gặp gỡ, vừa hỗ trợ giám sát tự nhiên. Cắt giảm các không gian này có thể giảm diện tích xây dựng trong ngắn hạn nhưng làm suy yếu sự gắn kết và an toàn xã hội trong dài hạn.
Chất lượng kỹ thuật và chi phí vòng đời
Áp lực kiểm soát giá có thể dẫn đến lựa chọn vật liệu, cấu tạo và thiết bị chỉ theo chi phí ban đầu. Hệ quả là tăng chi phí vận hành, sửa chữa và thay thế mà cư dân phải gánh chịu. Các vấn đề cần được kiểm soát gồm chống nóng, chống thấm, cách âm, thông gió, chiếu sáng, cấp thoát nước, thu gom rác, an toàn cháy, bãi đỗ xe và khả năng bảo trì. Một giải pháp được coi là “giá thấp” nhưng tiêu thụ nhiều điện hoặc xuống cấp sớm không thực sự phù hợp khả năng chi trả.
Những ràng buộc đối với KTS
Thiết kế NOXH chịu tác động đồng thời của giá đất, chi phí xây dựng, yêu cầu kiểm soát giá, tiến độ, mật độ, tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ chế lựa chọn chủ đầu tư. Pháp luật có các ưu đãi và quy định về xác định giá, lợi nhuận định mức, quỹ đất và thủ tục; tuy nhiên hiệu quả cuối cùng phụ thuộc vào khả năng chuyển các cơ chế này thành quỹ đất tốt, hồ sơ thiết kế có chất lượng và nguồn lực vận hành ổn định.
Đối với KTS, thách thức không phải là “trang trí” một sản phẩm chi phí thấp mà là phân bổ nguồn lực thiết kế vào những yếu tố tạo giá trị lâu dài: Tổ chức khối nhà theo khí hậu, mặt bằng căn hộ hiệu quả, cấu tạo bền, không gian chung dễ quản lý, khả năng thay đổi công năng và kết nối đô thị. Sáng tạo phải được đánh giá bằng hiệu quả sử dụng, chi phí vòng đời và khả năng nhân rộng.
Một rào cản khác là sự thiếu liên tục giữa các giai đoạn. Đơn vị quy hoạch, kiến trúc, thi công và quản lý vận hành có thể theo đuổi các mục tiêu khác nhau. Khi dữ liệu nhu cầu cư dân và phản hồi sau sử dụng không quay trở lại quy trình thiết kế, các sai sót dễ lặp lại ở dự án tiếp theo.
Định hướng chuyển từ “chỗ ở” đến “chốn sống”
Khung tiêu chí đề xuất
Các nhóm giải pháp
● Quy hoạch NOXH như một bộ phận hữu cơ của đô thị, ưu tiên vị trí gần việc làm và các đầu mối giao thông công cộng; tránh hình thành các cụm cư trú đơn chức năng, biệt lập;
● Phát triển đa dạng loại hình và phương thức tiếp cận, gồm bán, thuê mua và cho thuê; thiết kế phù hợp với hộ độc thân, hộ trẻ, gia đình có trẻ em, người cao tuổi và người khuyết tật;
● Áp dụng thiết kế linh hoạt: Nhịp kết cấu hợp lý, vách ngăn có thể thay đổi, không gian đa năng, lưu trữ tích hợp; tránh đánh đồng “diện tích nhỏ” với “chất lượng thấp”;
● Ưu tiên giải pháp thụ động theo vùng khí hậu: Hướng nhà, che nắng, thông gió chéo, cây xanh, mặt nước, mái có khả năng giảm hấp thụ nhiệt; lượng hóa tác động đến hóa đơn năng lượng của cư dân;
● Ứng dụng BIM, cấu kiện tiền chế và tiêu chuẩn hóa có chọn lọc để kiểm soát sai số, tiến độ và chất lượng; không sử dụng công nghiệp hóa như lý do để tạo kiến trúc đơn điệu hoặc bỏ qua bản sắc địa phương;
● Thiết kế không gian công cộng theo mạng lưới từ căn hộ – tầng – khối nhà – khu ở; bảo đảm dễ quan sát, dễ tiếp cận, dễ quản lý và có khả năng tổ chức hoạt động cộng đồng;
● Thực hiện đánh giá sau sử dụng, công bố các chỉ số chất lượng và đưa kết quả vào yêu cầu của dự án tiếp theo; coi quản trị vận hành là một phần của chất lượng kiến trúc.
Kiến nghị
Thứ nhất, cần cụ thể hóa chất lượng NOXH bằng bộ tiêu chí có thể đo lường trong hồ sơ quy hoạch, lựa chọn dự án, thiết kế và nghiệm thu; bổ sung các chỉ số về tiếp cận giao thông – việc làm, chi phí vòng đời, không gian chung và hiệu quả vận hành bên cạnh chỉ tiêu diện tích, mật độ và giá.
Thứ hai, nên tổ chức tuyển chọn phương án kiến trúc đối với dự án có quy mô hoặc vị trí quan trọng, nhưng cuộc thi phải gắn với tổng mức đầu tư, tiêu chí khả thi và cam kết triển khai. Có thể xây dựng thư viện giải pháp mở về căn hộ linh hoạt, cấu tạo bền vững và thiết kế thụ động để địa phương, chủ đầu tư và tư vấn cùng sử dụng.
Thứ ba, cơ chế ưu đãi nên gắn với kết quả đầu ra: Dự án đạt mức cao về công trình xanh, tiết kiệm năng lượng, khả năng tiếp cận và chất lượng không gian cộng đồng có thể được xem xét ưu tiên theo khuôn khổ pháp luật. Đồng thời cần kiểm soát việc sử dụng đúng đối tượng, tính minh bạch của giá và chất lượng quản lý vận hành.
Thứ tư, chiến lược phát triển đô thị vệ tinh chỉ hỗ trợ khả năng chi trả khi có giao thông công cộng tin cậy và dịch vụ đồng bộ. Khoảng cách địa lý không thể được xem là giải pháp nếu thời gian, chi phí đi lại và phát thải của hộ gia đình tăng lên.
Kết luận
NOXH không đồng nghĩa với nhà ở dành riêng cho người thu nhập thấp và càng không đồng nghĩa với căn hộ diện tích nhỏ, chất lượng tối thiểu. Đây là một chế định pháp lý về nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho nhiều nhóm thụ hưởng; còn khả năng chi trả là tiêu chí kinh tế cần được xem xét theo tổng chi phí nhà ở trong vòng đời.
Chuyển từ “chỗ ở” đến “chốn sống” đòi hỏi sự thay đổi về nhận thức chung:Từ căn hộ sang môi trường cư trú; từ chi phí xây dựng ban đầu sang chi phí vòng đời; từ số lượng hoàn thành sang khả năng tiếp cận, chất lượng sử dụng và mức độ hòa nhập đô thị… Khung pháp luật hiện hành đã tạo cơ sở quan trọng để thúc đẩy phát triển NOXH – Nhiệm vụ của quy hoạch và kiến trúc là chuyển cơ sở đó thành không gian sống an toàn, nhân văn, bền vững và có thể duy trì lâu dài.
ThS. KTS. Lê Văn Thiêm*
*Hội Kiến trúc sư Việt Nam
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 07-2026)
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Luật và Văn bản pháp lý: Luật Nhà ở 2023; Luật Kinh doanh bất động sản 2023; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng /2024; Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024; Nghị định số 261/2025/NĐ-CP ngày 10/10/2025; Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026; Nghị định số 136/2026/NĐ-CP ngày 07/4/2026; Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024; Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025; Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025; Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025;
(2] Bristol, K.G (1991): “The Pruitt-Igoe Myth”, Journal of Architectural Education, 44(3), 163-171;
[3] Newman, O (1972): Defensible Space: Crime Prevention through Urban Design, Macmillan;
[14] Housing & Development Board Singapore, Public Housing and HDB Town Planning, tài liệu và thông tin chính thức của HDB;
[15] Jacobs, J. (1961), The Death and Life of Great American Cities, Random House.
