Tóm tắt
Tỉnh Thái Nguyên là trung tâm công nghiệp lớn của miền Bắc, với sự hiện diện của Samsung Electronics và nhiều doanh nghiệp FDI. Giai đoạn 2015-2025, tỉnh thu hút trên 250.000 lao động, trong đó 65% là lao động ngoại tỉnh. Đô thị hóa nhanh, giá nhà và đất tăng cao, dẫn đến áp lực lớn đối với người thu nhập thấp, công nhân và công chức trẻ trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp. Tuy vậy, tốc độ phát triển nhà ở xã hội NOXH vẫn chưa tương xứng với nhu cầu và tốc độ mở rộng công nghiệp, từ đó NOXH rất cấp bách với quy mô lớn, nhưng hiện tại cung chưa đáp ứng cầu, chủ yếu do hạn chế về quỹ đất, cơ chế và vốn. Với sự hỗ trợ của Chính phủ và định hướng quy hoạch mới, Thái Nguyên có điều kiện để trở thành mô hình NOXH tiêu biểu của miền Bắc, nếu triển khai đồng bộ các giải pháp về quy hoạch, tài chính, thiết kế và quản lý. Bài viết nghiên cứu, phân tích toàn diện thực trạng NOXH tại Thái Nguyên, đánh giá nhu cầu và khả năng tiếp cận của người dân, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp phát triển NOXH theo hướng bền vững, khả thi, phù hợp với điều kiện địa phương. Nghiên cứu đã sử các phương pháp: Phân tích – Tổng hợp tài liệu, Thống kê mô tả, Phỏng vấn – Điều tra xã hội học, Phân tích SWOT, GIS – Phân tích không gian, So sánh – Đối chiếu.
Từ khóa: Nhà ở xã hội, Thái Nguyên, Phát triển, Nhà ở cho công nhân, An sinh xã hội, Bền vững, Thích ứng.
1. Đặt vấn đề
Trong bối cảnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tỉnh Thái Nguyên nổi lên như một trung tâm công nghiệp quan trọng của vùng Trung du và miền núi Bắc Bộ. Việc các doanh nghiệp quy mô lớn đầu tư tại Khu công nghiệp Yên Bình, Sông Công, Điềm Thụy… đã tạo ra sự gia tăng đột biến về nhu cầu lao động. Số lượng lao động nhập cư đến tỉnh tăng trung bình khoảng 12-15% mỗi năm, dẫn đến sức ép rất lớn đối với hệ thống nhà ở. Nhưng nguồn cung nhà ở thương mại lại tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập thực tế của người lao động. Giá nhà trung bình tại TP Thái Nguyên giao động 20-30 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn lao động KCN có thu nhập 7-12 triệu/tháng. Điều này khiến vấn đề tiếp cận nhà ở của công nhân, viên chức trẻ, người thu nhập thấp đô thị trở thành một thách thức lớn. Do đó, NOXH được xem là một giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo an sinh xã hội, góp phần ổn định lực lượng lao động, thúc đẩy phát triển bền vững và thu hút đầu tư. Mặt khác, tốc độ phát triển hạ tầng nhà ở, đặc biệt là NOXH không theo kịp tốc độ phát triển công nghiệp và dân số. Sự thiếu hụt nguồn cung NOXH đã dẫn đến một loạt hệ lụy: Điều kiện sống của công nhân và người thu nhập thấp không đảm bảo; giá nhà tăng nhanh vượt quá khả năng chi trả của công chức, giáo viên, lực lượng trẻ; năng lực cạnh tranh của tỉnh trong thu hút đầu tư bị ảnh hưởng và tình trạng nhà trọ tự phát, kém chất lượng làm tăng nguy cơ mất an toàn. Bên cạnh đó, nghiên cứu còn giúp làm rõ mối liên hệ giữa phát triển nhà ở thích ứng và sự mở rộng không gian đô thị, đáp ứng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2045.
2. Tổng quan về thực trạng Nhà ở xã hội tại Thái Nguyên
2.1. Thực trạng quỹ NOXH hiện nay
Theo Quyết định số 444/QĐ-TTg tỉnh Thái Nguyên được giao chỉ tiêu hoàn thành 1.084 căn NOXH trong năm 2025. Mục tiêu dài hạn đến 2030 Thái Nguyên phải hoàn thành 24.800 căn, tỉnh đang triển khai theo lộ trình này. Đến nay, toàn tỉnh đã cơ bản hoàn thành vượt chỉ tiêu, đạt hơn 109%. Hiện có 09 dự án NOXH đang triển khai với khoảng 8.290 căn hộ, trong đó nhiều dự án trọng điểm như: Đại Thắng (phường Vạn Xuân), phường Bách Quang, Khu nhà ở công nhân phường Tích Lương và Điềm Thụy (xã Điềm Thụy). Bên cạnh đó, tỉnh đã xác định 31 vị trí quỹ đất phát triển NOXH với diện tích hơn 113 ha, phù hợp quy hoạch và định hướng phát triển trong thời gian tới. Tuy nhiên nhu cầu NOXH (đặc biệt cho công nhân) vẫn lớn; cần tiếp tục đẩy mạnh quỹ đất, cơ chế hỗ trợ tài chính, cải cách thủ tục và ưu đãi để khuyến khích nhà đầu tư và hoàn thiện hệ thống quản lý, phân phối đúng đối tượng. Hiện có khoảng 20.000 công nhân chưa có chỗ ở ổn định, nhiều người vẫn phải thuê trọ chật chội, thiếu an toàn. Điều này tạo áp lực cấp thiết về quỹ NOXH. Về chất lượng thì một số dự án có thiết kế khá tốt, nhưng tiện ích xã hội còn thiếu; hạ tầng giao thông kết nối chưa đồng bộ và nhiều dự án mới dừng ở chủ trương do vướng thủ tục đất đai.
2.2. Những vấn đề còn tồn tại, hạn chế và thách thức
- Quỹ đất dành cho NOXH chưa đủ và chưa đồng bộ: Nhiều khu vực đô thị, đặc biệt TP Thái Nguyên, Sông Công, Phổ Yên, chưa bố trí đủ 20% quỹ đất NOXH trong các dự án thương mại như quy định; một số khu đất nằm xa trung tâm, thiếu dịch vụ hạ tầng, làm giảm sức hút của dự án. Và thiếu quỹ đất sạch, giá đất tăng khiến doanh nghiệp không mặn mà; thời gian phê duyệt dự án lâu (1-2 năm); hạ tầng xã hội chưa theo kịp; khó khăn trong huy động vốn và chính sách vay ưu đãi khó tiếp cận.
- Quy hoạch chưa gắn với nhu cầu thực tế: Nhu cầu lớn nhất là nhà ở công nhân, nhưng nhiều vị trí NOXH lại xa khu công nghiệp (Sông Công, Yên Bình – Samsung…), gây bất cập giao thông và chi phí đi lại; Chưa hình thành được các khu nhà ở công nhân tập trung quy mô lớn gắn liền với cụm công nghiệp như mô hình Bình Dương, Bắc Ninh.
- Chậm trễ trong giải phóng mặt bằng: Vướng mắc về bồi thường, chi phí GPMB cao khiến tiến độ chuẩn bị đầu tư kéo dài 1-2 năm, làm chậm khởi công và tăng chi phí dự án; một số vị trí dự kiến bố trí NOXH không được người dân đồng thuận hoặc còn tranh chấp.
- Thiếu vốn ưu đãi, doanh nghiệp khó tiếp cận: Các gói tín dụng ưu đãi (120.000 tỷ…) giải ngân chậm; thủ tục phức tạp khiến nhà đầu tư khó tiếp cận; lợi nhuận tối đa 10% khiến doanh nghiệp ít mặn mà, đặc biệt khi giá đất, chi phí xây dựng, lãi vay đều tăng.
- Chính sách hỗ trợ người mua nhà còn hạn chế: Người dân thu nhập thấp khó vay thương mại (yêu cầu chứng minh thu nhập, tài sản thế chấp); lãi suất ưu đãi chưa ổn định, thời gian hỗ trợ ngắn, ngân hàng giải ngân chưa linh hoạt.
- Tiến độ thi công nhiều dự án còn chậm: Một số dự án được phê duyệt nhưng chậm triển khai do thủ tục đầu tư, thẩm định thiết kế, thẩm định PCCC kéo dài; dự án đã khởi công nhưng bị đình trệ vì không bố trí kịp vốn, vướng pháp lý hoặc hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện.
- Thiếu tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật – Xã hội: Nhiều khu NOXH thiếu trường học, nhà trẻ, bãi đỗ xe, cây xanh, nhà sinh hoạt cộng đồng; Một số dự án chỉ tập trung xây nhà, không đầu tư đồng bộ hạ tầng nội khu khiến chất lượng sống không cao.
- Chủ đầu tư chưa thật sự chú trọng chất lượng công trình. Do lợi nhuận thấp, nhiều chủ đầu tư tối ưu chi phí, dẫn đến: Mật độ xây dựng cao, diện tích căn hộ nhỏ; chất lượng hoàn thiện ở mức trung bình; hệ thống PCCC, thang máy, bãi xe có nơi chưa đạt chuẩn. Ít chủ đầu tư tham gia khiến thị trường thiếu đa dạng sản phẩm, thiếu cạnh tranh về thiết kế và chất lượng.
3. Định hướng và các giải pháp phát triển NOXH tại Thái Nguyên.
3.1. Định hướng chung về phát triển NOXH
Dự báo nhu cầu, quỹ đất nhà ở của các nhóm đối tượng đến năm 2030 – 2045 bao gồm nhà ở tái định cư, NOXH từng giai đoạn, đất nhóm nhà ở mới cần dành giải quyết nhu cầu theo thứ tự ưu tiên: Nhà ở giãn dân, nhà ở tái định cư, NOXH, nhà ở thương mại… Các định hướng chung về phát triển NOXH có thể kể đến:
- Phát triển mới khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở. Giảm tại khu vực trung tâm, tăng tại các khu vực phát triển mới, các đô thị vệ tinh, đô thị sinh thái, đảm bảo mục tiêu thu hút dân cư ra khỏi các khu vực trung tâm, gắn kết với nơi làm việc mới. Phát triển NOXH theo dự án có vị trí, quy mô gắn với khu vực tập trung nhiều đối tượng có nhu cầu; các quỹ đất phát triển NOXH được bố trí trong quy hoạch dự án phát triển đô thị; dự án phát triển nhà ở nhằm đảm bảo công bằng và tăng khả năng tiếp cận hạ tầng đồng bộ và các dịch vụ xã hội thiết yếu. Tạo chỗ ở ổn định, nâng cao đời sống để công nhân an tâm lao động sản xuất, góp phần an sinh xã hội;
- Đa dạng hóa nguồn cung NOXH qua việc bổ sung thêm các hình thức phát triển phù hợp với thực tiễn; các cơ chế ưu đãi về đầu tư, đất đai, tài chính, thuế… đẩy mạnh khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế (xã hội hoá) tham gia phát triển nhà ở để cho thuê; mỗi đối tượng cần có chính sách riêng và cụ thể, đảm bảo đúng mục tiêu, đúng đối tượng và đủ điều kiện cũng như các chính sách ưu đãi phù hợp;
- Đầu tư phát triển quỹ NOXH chi phí thấp và nhà ở cho thuê, xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên; xây dựng quỹ nhà ở chính sách (dành cho các gia đình chính sách, người có công với cách mạng); xây dựng, hoàn thiện các cơ chế, chính sách phát triển NOXH.
Như vậy, với những chính sách mới đã được quy định tại Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 cùng với các đề xuất chính sách mới, sẽ khắc phục được bất cập, tạo thuận lợi, chủ động hơn trong việc quy hoạch và phát triển NOXH… nhằm thực hiện tốt Chương trình và Kế hoạch phát triển nhà ở nói chung cũng như NOXH nói riêng của Thái Nguyên nhấn mạnh ba tiêu chí quan trọng:
- Chất lượng đảm bảo: Các căn hộ phải đáp ứng yêu cầu về kết cấu an toàn, tiện nghi và điều kiện sống tốt;
- Giá thành hợp lý: Phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp, nhưng vẫn đảm bảo chi phí đầu tư hợp lý cho chủ đầu tư;
- Phát triển bền vững: Các dự án phải chú trọng tiết kiệm năng lượng, giảm thiểu tác động môi trường và nâng cao khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.
Hiện nay, có nhiều quan điểm cho rằng phát triển NOXH theo hướng bền vững – Xanh sẽ làm tăng chi phí đầu tư, khiến giá thành vượt ngoài khả năng chi trả của người thu nhập thấp. Tuy nhiên, thực tiễn đã cho thấy: Xanh và bền vững, nếu được thiết kế và áp dụng đúng cách giúp giảm tổng chi phí vòng đời công trình. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, chi phí đầu tư thêm cho các giải pháp xanh trong NOXH thường chỉ tăng 1% – 3% so với thiết kế thông thường, nhưng có thể giảm chi phí vận hành tới 20% – 30% trong suốt vòng đời công trình (World Bank, 2022). Hơn thế nữa, những khu NOXH đạt tiêu chí xanh và bền vững còn đem lại những giá trị vượt lên trên yếu tố kinh tế đơn thuần: Tạo lập cộng đồng sống khỏe mạnh, an toàn; góp phần giảm thiểu phát thải carbon cho quốc gia và thu hút dòng vốn đầu tư xanh đang ngày càng lớn trên thế giới. Vì vậy, xanh và bền vững không phải là gánh nặng, mà chính là con đường để phát triển NOXH tại tỉnh Thái Nguyên với chi phí hợp lý, chất lượng cao và bền vững lâu dài.
3.2. Định hướng và các giải pháp phát triển NOXH tại Thái Nguyên.
Khi mục tiêu đạt mức phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050 đang đến gần. Từ việc áp dụng các giải pháp thay thế bền vững cho bê tông, đến việc áp dụng vật liệu đúc sẵn và tái tạo, ngày càng có nhiều cải tiến bền vững được áp dụng vào vòng đời của công trình. Sự nóng lên toàn cầu đã lần đầu tiên vượt ngưỡng 1,5 độ C trong vòng một năm. Hơn nữa, thế giới đã và đang cảm nhận được những tác động của biến đổi khí hậu. Các hiện tượng thời tiết cực đoan ngày càng phổ biến (nắng nóng, lũ lụt, cháy rừng, động đất…), đặc biệt là tình trạng lũ lụt và gây tử vong nhiều hơn, do đó rất cần đến các giải pháp NOXH thích ứng với biến đổi khí hậu.
3.2.1.Định hướng về quy hoạch không gian đô thị
- Tập trung quanh các KCN: Yên Bình, Sông Công, Điềm Thụy, Quang Minh;
- Phát triển các cụm NOXH gần tuyến giao thông chính: QL3, cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên;
- Khuyến khích các khu NOXH liền kề đô thị hiện hữu để khai thác hạ tầng có sẵn;
- Thành phố Thái Nguyên: Các phường Tân Lập, Thịnh Đán, Đồng Bẩm phù hợp cho dự án NOXH tầng cao;
- Quỹ đất ở Phổ Yên – Sông Công – Đồng Bẩm còn rộng, thuận lợi cho phát triển NOXH quy mô lớn. Sông Công có quỹ đất lớn phù hợp với phát triển mô hình khu đô thị tích hợp nhà ở công nhân có trường học, y tế, thương mại, dịch vụ.
3.2.2. Định hướng về kiến trúc – Hạ tầng – Tài chính
Với các giải pháp ưu tiên công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thích ứng, thích dụng và kinh tế, phù hợp với thể loại NOXH. Theo đó, các mục tiêu cụ thể là:
- Mở các cuộc thi tìm kiếm ý tưởng thiết kế, đề xuất mẫu thiết kế điển hình: Làm cơ sở nghiên cứu, hình thành các thiết kế điển hình với đơn vị thành phần là các căn hộ ở, có khả năng linh hoạt trong sắp xếp tổ hợp thành đơn nguyên, nhóm, cụm và khu nhà ở, khu đô thị;
- Khuyến khích đề xuất các phương án thiết kế đáp ứng linh hoạt yêu cầu về công năng, bản sắc, hiện đại, tiện nghi, hình thái kiến trúc phù hợp với bản sắc văn hóa địa phương, thích ứng với điều kiện khí hậu, thổ nhưỡng, đồng thời có khả năng đáp ứng với biến đổi khí hậu và phòng chống thiên tai…;
- Thúc đẩy công nghiệp hóa xây dựng: Với sự tham gia, phối hợp của các bên, KTS, đơn vị tư vấn, chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, nhà thầu thi công, nhà sản xuất vật liệu, nghiên cứu công nghệ… trong việc đề xuất các ý tưởng, giải pháp thiết kế mẫu NOXH từ thiết kế dạng căn hộ ở đến trang thiết bị nội thất… Hướng tới thúc đẩy công nghiệp hóa, xây dựng hàng loạt theo module, thi công nhanh, giảm giá thành;
- Công trình cao từ 09-15 tầng, ứng dụng công nghệ lắp ghép, để giảm hệ số sử dụng đất, phù hợp trong điều kiện đất đai đô thị ngày một khan hiếm và không để lãng phí tài nguyên;
- Không gian xanh lớn hơn hoặc bằng 25% diện tích. Tiện ích đầy đủ: trường mầm non, khu thể thao nhỏ, siêu thị mini, phòng y tế và bãi xe. Khối đế bao gồm các tiện ích phục vụ sinh hoạt hàng ngày như siêu thị, cửa hàng, phòng tập gym, bể bơi;
- Khuyến khích doanh nghiệp tham gia theo mô hình PPP hoặc “nhà ở cho thuê”. Nhà ở liền kề diện tích 45-60m2 cho thuê dài hạn.
3.2.3. Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng
- Tích hợp quy hoạch NOXH vào điều chỉnh quy hoạch chung. Quy hoạch khai thác các yếu tố mặt nước sẵn có, để tạo ra không gian sống độc đáo, hài hòa, thẩm mỹ, gần gũi thiên nhiên, cải thiện chất lượng không khí, thúc đẩy các hoạt động cộng đồng và cải thiện sức khỏe tinh thần. Xâm phạm ít nhất đến môi trường tự nhiên, theo hướng sinh thái đảm bảo khu vực hành lang cư trú, nuôi dưỡng sự đa dạng sinh học;
- Quan tâm thích đáng đến tác động của con người lên các hệ sinh thái tự nhiên, trong đó hai vấn đề nổi bật nhất là sự suy giảm đa dạng sinh học và sự thu hẹp các dòng chảy cũng như diện tích ao hồ, suối tự nhiên trong đô thị;
- Với đặc điểm khí hậu của Thái Nguyên, cạnh dài của các khối nhà được tính toán, bố cục nhằm hạn chế tối đa bức xạ mặt trời vào trong công trình. Đây cũng là giải pháp phù hợp, tiết kiệm và có tính bền vững cho thể loại công trình NOXH. Các căn hộ được thiết kế tránh hướng nhìn trực diện, đảm bảo không gian riêng tư, cũng như tạo nên những góc nhìn thoáng, đa dạng;
- Xác định rõ quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại. Dành quỹ đất độc lập cho NOXH gần KCN. Điều chỉnh lại các ưu tiên sử dụng đất để tạo ra các cộng đồng hỗn hợp nhỏ gọn, đa dạng, xanh, an toàn, dễ chịu, gần các nút giao thông và phương tiện vận tải khác; Điều chỉnh lại giao thông để ưu tiên cho đi bộ, xe đạp, xe điện, phương tiện công cộng;
- Giải pháp về quy hoạch thoát nước mặt cần phải nghiên cứu và định hướng phù hợp với điều kiện địa hình, địa chất thủy văn, địa chất đất đai của khu vực, đặc biệt là trong việc quản lý nước mưa và thực hiện các phương pháp hấp thu, thấm nước…
3.2.4. Giải pháp kiến trúc và công nghệ
- Thiết kế căn hộ linh hoạt: Căn 35m2, căn 50-70m2 và 100m2. Các căn hộ cần dễ dàng để tổ hợp thành căn lớn hơn với nội thất thông minh;
- Bố trí đầy đủ tiện ích: Trường mầm non, sinh hoạt cộng đồng, không gian xanh ≥ 20%;
- Thiết kế phù hợp các Quy chuẩn và tiêu chuẩn hiện hành. Hiện nay, hệ thống văn bản pháp lý và tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan đến NOXH và xanh – Giảm phát thải tại Việt Nam được tổng hợp lại trong bảng sau:
- Nhà ở tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng có thể tái tạo như gió, pin mặt trời…, hạn chế sử dụng tài nguyên không tái tạo được, dùng các giải pháp bảo tồn năng lượng;
- Mô hình mái nhà xanh (sử dụng thảm thực vật che phủ các tòa nhà) làm giảm lượng mưa chảy xuống mặt đường gây ngập lụt, giảm nhiệt độ xung quanh và nắng nóng: Nghiên cứu tại Hàng Châu (Trung Quốc), chỉ ra các mái nhà xanh có thể giảm nhiệt tại khu vực cho người đi bộ khoảng 0,30C đến 0,80C. Việc dùng vật liệu gạch và bê tông xốp có thể giảm nhiệt độ bề mặt vỉa hè 12-200C và nhiệt độ không khí có thể giảm tới 10C;
- Lựa chọn các vật liệu thấm nước, phủ sàn, tường cây xanh, hệ thống hồ cá cảnh và lớp cách âm có khả năng thấm nước để giảm tác động của mưa lên các công trình xây dựng và giảm áp lực lên hệ thống thoát nước. Dự án tránh tối đa việc bê tông hóa mặt phủ, ưu tiên giữ mặt phủ tự nhiên, đối với các tuyến đường giao thông không đòi hỏi phải có kết cấu mặt đường vững chắc như đường dạo, vỉa hè, sân chơi… được ưu tiên sử dụng các loại vật liệu thân thiện với môi trường với tính năng cho phép nước mưa có khả năng thẩm thấu qua;
- Xây dựng các công trình trữ nước mưa tại các khu dân cư, các điểm được xác định là các điểm tập trung để thu gom nước mưa và kiểm soát chất lượng nước tại các bể chứa đầu nguồn này, có thể lọc để khuyến khích sử dụng cho các nhu cầu nước ở các khu công nghiệp, nước rửa đường, tưới cây, vệ sinh…;
- Thúc đẩy tái chế, sáng tạo công nghệ phù hợp và bảo tồn tài nguyên trong khi giảm thiểu ô nhiễm và chất thải nguy hại; tổ chức các chiến dịch và chương trình để khuyến khích cộng đồng tham gia vào việc duy trì và phát triển các không gian xanh và hệ thống thoát nước. Thúc đẩy lối sống đơn giản tự nguyện, thay đổi thói quen tiêu dùng và không khuyến khích tiêu thụ quá mức của cải vật chất.
- Đưa các giải pháp dựa trên thiên nhiên vào kế hoạch phát triển bền vững và khí hậu tại địa phương, những giải pháp này thậm chí còn hiệu quả hơn khi kết hợp với cam kết chấm dứt nạn phá rừng và chuyển đổi môi trường sống.
3.2.5. Giải pháp quản lý
- Cơ chế “Luồng xanh”: Ưu tiên rút ngắn tối đa thời gian giải quyết thủ tục hành chính, quy hoạch, cấp phép xây dựng cho các dự án NOXH trọng điểm; thành lập Ban quản lý NOXH chuyên nghiệp;
- Kiến nghị cấp Thẻ xác nhận: Đề xuất cấp Thẻ xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua NOXH cho người dân. Mục đích là để quản lý công khai, ngăn chặn tình trạng một người mua nhiều căn hộ tại các dự án khác nhau, đảm bảo công bằng;
- Chính quyền địa phương phải sử dụng công nghệ thông tin hiện đại, Smart City, mô hình quản lý chuyên nghiệp theo chuẩn Smart Building, để quản lý và vận hành. Điều này giúp tối ưu hóa hiệu suất và giải quyết nhanh chóng các vấn đề, sự tương tác của cộng đồng dân cư trong việc giám sát, đề xuất ý kiến và tham gia quản lý giúp xây dựng một cộng đồng có trách nhiệm. Sự tích hợp và ứng dụng công nghệ vào quản lý giúp tạo nên một hệ thống thông tin tự động, linh hoạt và hiệu quả. Các mô hình này giúp tiết kiệm chi phí vận hành, bảo trì các hệ thống cơ sở hạ tầng, dịch vụ công,…;
- Ứng dụng mô hình BIM đưa ra những mô hình thông tin đầy đủ để hỗ trợ tối đa cho tất cả các công đoạn phát triển một dự án xây dựng. BIM sẽ giúp chủ đầu tư NOXH tiết kiệm chi phí và thời gian. Qua đây, chủ đầu tư có một cái nhìn chính xác hơn khi ước lượng các khoản đầu tư và chi phí, mọi mô hình trên BIM đều có chiều sâu và rất chính xác. Giảm thiểu các khoản phát sinh về chi phí lẫn thời gian làm việc với việc quản lý dữ liệu đồng nhất, tránh mất mát trong quá trình lưu trữ và quản lý tài liệu.
3.2.6. Giải pháp chính sách
- Rút ngắn thủ tục đầu tư từ 24 tháng xuống 9-12 tháng hoặc ngắn hơn nữa. Đơn giản hóa thủ tục đầu tư;
- Bổ sung ưu đãi lãi suất cho doanh nghiệp đầu tư NOXH. Miễn giảm tiền sử dụng đất, ưu tiên chọn chủ đầu tư. Hỗ trợ tín dụng ưu đãi 4.8–5%/năm;
- Bảo đảm công bằng xã hội và tạo ra cơ hội cho phụ nữ và người tàn tật.
3.2.7. Giải pháp tài chính, kinh tế xanh
- Áp dụng PPP trong phát triển nhà ở quy mô 2.000 đến 5.000 căn;
- Huy động doanh nghiệp FDI (Samsung, Dongwha…) tham gia đầu tư hạ tầng. Khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê;
- Kinh tế đô thị xanh: Là một nền kinh tế tập trung sức lao động thay vì tập trung sử dụng nguyên liệu. Năng lượng và nước, nhằm duy trì việc làm thường xuyên và giảm thiểu nguyên liệu sử dụng.
4. Kết luận và kiến nghị
4.1. Kết luận
Phát triển NOXH bền vững, chất lượng cao với giá thành hợp lý không chỉ là yêu cầu cấp bách của hiện tại, mà còn là lời cam kết về tương lai phát triển của Việt Nam nói chung và Thái Nguyên nói riêng. Với tốc độ tăng trưởng công nghiệp nhanh, tỉnh cần có chiến lược nhất quán, dài hạn và đồng bộ từ quy hoạch, chủ trương đến thực thi. Nghiên cứu này cho thấy việc phát triển NOXH như các phân tích và đề xuất ở trên là hoàn toàn khả thi nếu tỉnh áp dụng mô hình phù hợp, đặc biệt là mô hình NOXH gắn với KCN và cho thuê, phát triển NOXH bền vững đòi hỏi sự phối hợp giữa Nhà nước – Doanh nghiệp – Cộng đồng. Cần có những nghiên cứu sâu sắc về điều kiện tự nhiên, khí hậu, xã hội của khu vực hay vùng quy hoạch để đưa ra các giải pháp và quyết định phù hợp; có những biện pháp phối hợp liên ngành như tăng cường khả năng tiếp cận thông tin; nâng cao nhận thức cộng đồng, áp dụng công nghệ sạch, sử dụng các vật liệu xây dựng sinh học; sử dụng các nguồn thiên nhiên có thể tái tạo được (mặt trời, gió…), giảm tiêu thụ năng lượng; tránh lãng phí và tái sinh phế thải.
4.2. Kiến nghị
Phát triển NOXH không chỉ là nhiệm vụ riêng của ngành Xây dựng mà còn có ý nghĩa chiến lược đối với an ninh xã hội và sự ổn định lâu dài. Khi người dân không thể tiếp cận chỗ ở phù hợp, họ buộc phải sống ở các khu vực ven đô, thiếu thốn dịch vụ cơ bản, làm gia tăng nguy cơ phát sinh các tệ nạn xã hội và gây bất ổn tiềm tàng. Việc không thể sinh sống nơi mình lao động sẽ tạo ra cảm giác bị loại trừ, làm trầm trọng thêm các mâu thuẫn âm ỉ giữa các nhóm xã hội và có thể dẫn đến xung đột tiềm ẩn trong không gian đô thị. Vì thế, NOXH cần được công nhận là một cấu phần của “hạ tầng xã hội chiến lược”, có vai trò ngang hàng với hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục. Đây là công cụ điều tiết phát triển bền vững, góp phần tránh đầu cơ, ổn định thị trường nhà ở và nuôi dưỡng sự gắn kết xã hội trong quá trình phát triển toàn diện tại tỉnh Thái Nguyên. Từ đó bài nghiên cứu đề xuất những kiến nghị cụ thể:
- Tỉnh Thái Nguyên đề nghị Chính phủ bổ sung vốn cho gói tín dụng và cần lập cơ sở dữ liệu số về nhu cầu NOXH;
- Doanh nghiệp FDI nên được khuyến khích xây ký túc xá chất lượng cao. Phân loại rõ các nhóm đối tượng thụ hưởng: Mỗi nhóm như công nhân, người cao tuổi, người thu nhập thấp, người độc thân, sinh viên hay người khuyết tật… đều có nhu cầu sử dụng không gian và điều kiện sống khác nhau. Việc phân loại này sẽ làm cơ sở để đưa ra các thiết kế tương ứng, phù hợp, linh hoạt và có tính nhân văn cao hơn.
Xác lập các chỉ số sống tối thiểu: Cần quy định rõ các tiêu chí như diện tích sử dụng trên đầu người, khả năng thông gió và chiếu sáng tự nhiên, khoảng cách tiếp cận với các không gian công cộng và các yêu cầu cơ bản về không gian sinh hoạt cộng đồng. Đây là nền tảng để bảo đảm chất lượng sống, đồng thời thúc đẩy sự gắn kết xã hội trong cộng đồng dân cư.
- Khuyến khích áp dụng công nghệ xây dựng xanh: NOXH sử dụng các giải pháp xây dựng tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường và có chi phí vận hành thấp. Các vật liệu cách nhiệt, hệ thống thu nước mưa, pin năng lượng mặt trời, thông gió tự nhiên… nên được tích hợp thành tiêu chuẩn khuyến nghị hoặc bắt buộc tùy theo điều kiện đầu tư.
- Cần quy định khoảng cách tiếp cận tối đa từ NOXH đến các hạ tầng thiết yếu, đảm bảo người dân có thể tiếp cận nhanh chóng và thuận tiện với trục đường chính, trạm xe buýt, nhà ga đường sắt đô thị, trường học, trạm y tế và các dịch vụ cơ bản khác. Khoảng cách tiếp cận nên được lượng hóa bằng số liệu cụ thể: Không quá 500m đến trạm xe buýt, 1km đến trường tiểu học… Tránh tận dụng các khu đất giá rẻ, nằm xa trung tâm, hạ tầng thiếu thốn để phát triển NOXH có thể dẫn đến sự cô lập, gây phân cực xã hội hoặc tạo ra những “vùng nghèo đô thị”, làm giảm chất lượng sống và gia tăng chi phí di chuyển cho người dân. NOXH không nên bị coi là “giải pháp rẻ tiền” mà cần được nhìn nhận như một phần cốt lõi của chính sách phát triển đô thị công bằng, hài hòa và có trách nhiệm xã hội.
THS.KTS Nguyễn Văn Vũ
Công ty CP Kiến trúc Thân thiện
THS.KTS Vũ Thị Thu Hiền
Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Đại học Xây dựng Hà Nội
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 12-2024)
Tài liệu tham khảo
1. Nghị định số 261/2025/NĐ-CP: Quy định mới về nhà ở xã hội: https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/nghi-dinh-so-261-2025-nd-cp-quy-dinh-moi-ve-nha-o-xa-hoi-119251013184517247.htm;
2. Đã đến lúc phục hồi nhà ở xã hội: https://tapchixaydung.vn/de-xuat-mo-hinh-nha-o-xa-hoi-tu-cac-can-ho-mau-20201224000024986.html
3. Thái Nguyên công bố danh sách 60 vị trí quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội: https://danviet.vn/thai-nguyen-cong-bo-danh-sach-60-vi-tri-quy-hoach-xay-dung-nha-o-xa-hoi-d1356620.html
4. Thái Nguyên điều chỉnh, bổ sung nhiều dự án nhà ở xã hội: https://tapchixaydung.vn/thai-nguyen-dieu-chinh-bo-sung-nhieu-du-an-nha-o-xa-hoi-20201224000011945.html
5. Thái Nguyên quy hoạch gần 176ha đất để phát triển nhà ở xã hội: https://www.viup.vn/vn/Tin-tong-hop-n3-Thai-Nguyen-quy-hoach-gan-176ha-dat-de-phat-trien-nha-o-xa-hoi-d27776.html
6. Toàn cảnh phát triển nhà ở xã hội tại Thái Nguyên năm 2025: https://hntgreenhouse.vn/toan-canh-phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-thai-nguyen-nam-2025/
7. Cần sớm ban hành bộ khung tiêu chuẩn toàn diện cho nhà ở xã hội: https://vietnamarchi.vn/can-som-ban-hanh-bo-khung-tieu-chuan-toan-dien-cho-nha-o-xa-hoi–2700.html
8. Cuộc thi Ý tưởng thiết kế mẫu Nhà ở Xã hội – Hướng tới giải pháp bền vững chính thức phát động: https://www.tapchikientruc.com.vn/tin-tuc/cuoc-thi-y-tuong-tk-mau-nha-o-xa-hoi-huong-toi-giai-phap-ben-vung-chinh-thuc-phat-dong.html
9. Đô thị sinh thái và tiềm năng phát triển tại Việt Nam: https://ashui.com/do-thi-sinh-thai-va-tiem-nang-phat-trien-tai-viet-nam/
10. Giá trị nhân văn trong kiến trúc nhà ở xã hội : https://tapchixaydung.vn/gia-tri-nhan-van-trong-kien-truc-nha-o-xa-hoi-20201224000021866.html
11. Rà soát, hoàn thiện và bổ sung tiêu chuẩn, quy chuẩn cho nhà ở xã hội: Chất lượng, bền vững với giá thành phù hợp tại Việt Nam: https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/ra-soat-hoan-thien-va-bo-sung-tieu-chuan-quy-chuan-cho-nha-o-xa-hoi-chat-luong-ben-vung-voi-gia-thanh-phu-hop-tai-viet-nam.html
12. Thực trạng và định hướng phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội: https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/thuc-trang-va-dinh-huong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-ha-noi.html
13. Họp đánh giá công tác phát triển nhà ở xã hội năm 2025, triển khai kế hoạch giai đoạn tiếp theo: https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1184/86790/thai-nguyen-du-kien-hoan-thanh-tren-800-can-nha-o-xa-hoi-trong-nam-2025.aspx?utm_source=chatgpt.com
