Giải pháp cho cải tạo chung cư cũ Hà Nội

Theo mục tiêu đặt ra, đến năm 2015, Hà Nội phải hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ (CCC). Tuy nhiên cho đến thời điểm này, mới chỉ có một số dự án được khởi công xây dựng. Nguyên nhân gây khó khăn cho các dự án rất nhiều, nhưng quan trọng là cần  những giải pháp hữu hiệu để đẩy nhanh tiến độ các dự án.

Thực trạng và những khó khăn
Theo Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện nay các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà CCC được xây dựng từ trước năm 1991 với trên 100.000 hộ dân đang sinh sống. Theo khảo sát thực tế tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nơi tập trung nhiều CCC nhất trên toàn quốc, Hà Nội hiện còn khoảng 23 khu CCC từ 4-5 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 và đang là nơi sinh sống của trên 30.000 hộ dân. Cùng đó, Hà Nội còn có khoảng 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng khác cũng đang xuống cấp nghiêm trọng. Những khu chung cư này chủ yếu do Nhà nước đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách, phần còn lại do nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế – xã hội khác xây dựng.
Trong những năm gần đây, công tác cải tạo CCC đã được chú trọng, tuy nhiên bước chuyển động vẫn rất chậm. Một số dự án được coi là tiến triển nhất trong các dự án cải tạo CCC của TP Hà Nội đó là dự án xây dựng Nhà B4, B14 Kim Liên; Nhà I1,I2,I3 Thái Hà; B6 Giảng Võ. Còn lại hàng chục các dự án khác theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, gần như vẫn dẫm chân tại chỗ, trong đó có rất nhiều dự án lớn như cải tạo khu Văn Chương, khu Ngọc Khánh, Giảng Võ, Thanh Xuân, Khương Thượng… Cụ thể hơn, dự án cải tạo khu Nguyễn Công Trứ triển khai đã được hơn 7 năm, cho tới cuối  năm 2009 vừa rồi mới đưa được gần 30 hộ dân của nhà đến nơi tạm cư. Nhiều dự án qua thời gian dài triển khai vẫn trong quá trình khảo sát, điều tra xã hội, lập quy hoạch… Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên đó là khi triển khai các dự án này, doanh nghiệp (DN) gặp rất nhiều khó khăn, thách thức, những giải pháp đã được đưa ra chưa đủ để thu hút, hấp dẫn các doanh nghiệp tham gia.

 Trước hết, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) đối với các dự án này cực kỳ nan giải. Do tính chất phức tạp của dân cư sống trong khu vực, tỷ lệ cơi nới, lấn chiếm tại các khu chung cư rất cao, việc bảo đảm quyền lợi cho hàng nghìn hộ dân trong một dự án luôn là thách thức lớn nhất đối với các DN. Nếu không có sự ủng hộ tích cực từ phía các cấp chính quyền, của người dân, nhiều DN sẽ phải nản lòng khi tham gia các dự án. Cụ thể như tại dự án cải tạo B4, B14 Kim Liên, sau 4 năm triển khai với sự nỗ lực của chủ đầu tư là PVC-Incomex (đơn vị thành viên của PVC), trong khi khu nhà B14 đã được khởi công xây dựng và được hoàn thành để đón người dân về ở, thì khu nhà B4 lại bị chậm tiến độ do các hộ dân ở tầng 1 lấn chiếm đất lưu không, chưa chịu bàn giao mặt bằng để triển khai thực hiện dự án. Điều này không những làm tăng chi phí, chậm tiến độ dự án mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của số đông các hộ dân đã chấp thuận di dời.
Vấn đề nan giải nữa đối với DN khi tham gia các dự án cải tạo CCC đó là phải giải bài toán giữa thực hiện đúng chỉ tiêu quy hoạch, mật độ xây dựng với việc cân đối về hiệu quả kinh tế, lợi ích DN. Thực tế hầu hết các dự án đều khó khăn do vướng bài toán này. Tại các khu này, tình trạng cơi nới lấn chiếm nhiều năm qua không thể kiểm soát được, mật độ xây dựng lên tới 70-80%, dân cư tăng nhiều lần so với ban đầu. Khi xây dựng lại, nếu tuân thủ chỉ tiêu quy hoạch được duyệt thì chủ đầu tư không đủ diện tích để cân đối tái định cư và hiệu quả thu hồi vốn cho dự án. Trong khi đó quy hoạch cũng như chủ trương của Thành phố là phải giảm tải ở các khu vực trung tâm. Bài toán này cần sớm có lời giải, như vậy mới có thể đẩy nhanh các dự án cải tạo chung cư cũ.

 

Đề xuất những giải pháp
Để đẩy mạnh các dự án cải tạo CCC, thời gian qua Thành phố đã đưa ra giải pháp chọn các chủ đầu tư có năng lực để triển khai các dự án này, cụ thể như đổi các chủ đầu tư chậm triển khai, giao cho các đơn vị khác thực hiện dự án… Tuy nhiên để có thể tạo được sự khả thi của các dự án, Thành phố  cần sớm đưa ra những giải pháp mang tính đột phá. Cụ thể:
– Phải thay đổi quan điểm về tái định cư: Như trên đã nói, nếu DN phải bảo đảm chỉ tiêu quy hoạch, mật độ xây dựng thì dự án không có khả năng cân đối cho người dân được tái định cư tại chỗ và thu hồi vốn cho DN. Nếu TP cho linh động chỉ tiêu quy hoạch nâng lên cao tầng thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chung quanh như đường, điện, cấp thoát nước… lại không thể tải nổi. Kinh nghiệm ở một số nước, họ áp dụng chính sách khuyến khích di dời dân đi khỏi các CCC. Tại nơi ở mới, diện tích sẽ lớn hơn, điều kiện sống được bảo đảm tốt hơn. Khu đất cũ có thể được chuyển mục đích sử dụng, tạo ra những công trình đẹp, mang lại diện mạo mới cho đô thị. Chúng ta nên thực sự quan tâm đến vấn đề này và phải làm sao để thay đổi quan niệm người dân về nơi ở.

 

 

– Linh động chỉ tiêu quy hoạch: Các dự án cải tạo xây dựng lại toàn khu cần tôn trọng các chỉ tiêu định hướng về quy hoạch nhưng xem xét trên cơ sở toàn quận, huyện. Hơn nữa mức độ chiều cao như thế nào phụ thuộc vào việc cải tạo toàn khu. Nếu quy hoạch tốt, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong khu vực thì có thể chấp thuận cho chủ đầu tư linh động trong chỉ tiêu quy hoạch. Để bảo đảm yêu cầu về việc khống chế dân cư, có thể quy định tối đa số m2 sàn xây dựng dành cho nhà ở, các diện tích còn lại dùng cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ.
 – Có cơ chế đặc thù: Mỗi khu chung cư có những đặc thù về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quản lý đất đai, xây dựng khác nhau nên cùng với việc áp dụng cơ chế chính sách khung là QĐ 48, Thành phố cần ban hành những cơ chế, chính sách đặc thù cho từng khu. Ví dụ như nhà CCC nằm ở những khu vực trung tâm, có sức hấp dẫn cao thì doanh nghiệp sẵn sàng xin làm chủ đầu tư. Nhưng có những khu như Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Nghĩa Tân, Thanh Xuân… diện tích cơi nới lẫn chiếm rất lớn, rất khó khăn trong công tác GPMB, hỗ trợ, đền bù. Như vậy cần phải có cơ chế đặc thù cho từng dự án để thu hút nhà đầu tư và bảo đảm lợi ích cho người dân? Thành phố tiếp tục áp dụng chính sách kết hợp thực hiện dự án cải tạo CCC với việc giao dự án khác mang lại lợi nhuận hơn, bảo đảm lợi ích cho chủ đầu tư. Dự án nào không thể thực hiện bằng cơ chế xã hội hoá, Nhà nước cần bỏ vốn để cải tạo, xây dựng lại…
– Sự kiên quyết của chính quyền trong công tác GPMB: Theo Nghị quyết 34 của Chính phủ, QĐ 48/2008 của UBND Thành phố Hà Nội cũng như các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng, với 2/3 số hộ dân đồng thuận là đủ cơ sở để triển khai dự án cải tạo CCC. Hầu hết các dự án cải tạo CCC , GPMB khó khăn đều do sự phản đối của các hộ dân tầng một – những hộ đã được hưởng nhiều lợi nhuận với phần diện tích cơi nới – hoặc những hộ dân lấn chiếm trên đất lưu không. Chính quyền các cấp phải kiên quyết trong công tác GPMB, có giải pháp hành chính cần thiết đối với một số hộ dân cố tình đưa ra những yêu sách không phù hợp với quy định của pháp luật, cản trợ tiến độ của dự án sau khi đã có các giải pháp bồi thường, hỗ trợ hợp tình hợp lý trên cơ sở đồng thuận của đa số hộ dân. Việc làm này sẽ tránh những khiếu kiện bất hợp lý, gây tâm lý e ngại cho các cơ quan quản lý Nhà nước và nhất là các DN khi triển khai dự án.

 

 

Như vậy, để có thể đẩy nhanh tiến độ việc cải tạo, xây dựng lại những khu CCC trên địa bàn Thủ đô, cần phải những giải pháp đột phá, có cơ chế quản lý đặc thù, phù hợp với sự phát triển của TP Hà Nội và bảo vệ một cách đầy đủ, công bằng, minh bạch quyền lợi hợp pháp của các đối tượng chủ thể tham gia dự án.

 

KS Trịnh Xuân Thanh