Với xu hướng đô thị hóa nhanh, dân cư từ các vùng nông thôn di cư tới các đô thị lớn để sinh sống đã làm phá vỡ trật tự cân bằng đô thị hiện hữu, mặc dù đã có quy hoạch định hướng. Quỹ nhà ở cung không đủ cầu, dẫn đến giá nhà ở Việt Nam thuộc hàng cao nhất thế giới (lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với nước chậm phát triển). Giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của người lao động.
Trên thực tế, các thành phố, địa phương đã tổ chức quy hoạch nhiều khu dân cư đô thị mới nhưng với riêng hệ thống nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp lại chưa được phân miền và ấn định trước trong bất kỳ đồ án quy hoạch chung nào. Thông thường, với khu đô thị mới chính quyền địa phương sẽ sử dụng 20% trên tổng quỹ đất dành cho quỹ nhà ở xã hội, nhưng tổ chức các khu tái định cư, nhà ở xã hội này như thế nào hầu như do các nhà đầu tư tự đề xuất.
Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh… chính quyền đã nghiên cứu đưa ra nhiều mô hình khu nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, thực tiễn vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề: Đối tượng được mua căn hộ hạn chế; căn hộ có diện tích quá lớn với khả năng kinh tế; hạ tầng đô thị khu nhà xã hội thường được tiết kiệm tối đa… Những điểm này khiến chất lượng và môi trường sống của người dân không đảm bảo, trong tương lai sẽ có rất nhiều khó khăn để cải tạo phát triển nâng cấp những khu đô thị này.
ĐỀ XUẤT
1. Đa dạng hoá chính sách nhà ở:
– Cần đa dạng những chính sách xã hội khác của Nhà nước liên quan đến nhà ở tại các đô thị như: Nhà cho thuê và nhà để bán có thời hạn sử dụng ngắn, trung hoặc vĩnh viễn; cho phép người dân được sử dụng và sở hữu nhiều hình thức nhà ở thương mại như: Căn hộ độc thân, nhà ở cho chuyên gia tạm trú, nhà ở cho thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, sinh viên…; đa dạng chính sách hỗ trợ người thuê nhà, chính sách hỗ trợ mua nhà, trợ giúp cải tạo và nâng cấp nhà ở, hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng nhà tư để cho thuê.
2. Tạo ra hệ thống nhà ở giá rẻ
Trên thế giới, thể loại “Nhà ở giá rẻ” (affordable housing) rất phổ biến vì tính chất linh hoạt, phù hợp với thị trường bất động sản; đồng thời, khi có sự kết nối chặt chẽ giữa doanh nghiệp đầu tư – hệ thống tài chính và chính sách hỗ trợ của Chính phủ thì nó trở thành một thành phần không thể thiếu của quỹ nhà dành cho người nghèo, người thu nhập thấp.
– “Nhà ở giá rẻ” được hình thành để phục vụ chung cho cả xã hội (ai cũng có thể mua – thuê được) chứ không chỉ dành cho một số nhóm người được ưu đãi nào đó (nhà ở xã hội hiện nay). Trên cơ sở giá thành sản phẩm rẻ, Nhà nước sẽ đưa chính sách ưu đãi hỗ trợ để người dân thuê – mua nhà. Mức độ hỗ trợ phân cấp (phân chia nhà để cho thuê, cho mượn, để bán giá ưu đãi hoặc cho vay trả góp dài hạn…) do cơ quan chức năng thiết lập ra hện thống chính sách nhà ở phù hợp tùy từng đối tượng xã hội.
– Với hệ thống nhà ở rẻ, các hệ thống tài chính như ngân hàng – quỹ đầu tư sẽ dễ dàng trong công tác cho vay vốn nhà đầu tư hoặc người mua nhà. Chính sách cho thuê tài chính cũng phù hợp với thể loại nhà này qua việc: dễ dàng mua, bán, thuê trả góp mà không bị các rào cản về thủ tục xác minh thu nhập thấp,… làm chậm khả năng có nhà của người nghèo.
– Tạo hướng đi mới, giải thoát cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng hoặc đầu tư bất động sản hiện đóng băng và bế tắc bằng cách: xây bán trực tiếp cho dân, hoặc bán cho Nhà nước, thông qua hệ thống cho thuê tài chính qua ngân hàng bán trả góp và cho thuê, cung cấp nhà ở cho các quỹ đầu tư xây dựng…
– Với hệ thống này, các doanh nghiệp đầu tư có thể phân khúc thị trường để chọn lựa hình thức kinh doanh theo các định hướng do Nhà nước đặt ra. Bù lại, Nhà nước sẽ có chính sách bù lỗ cho họ bằng các ưu đãi trong đấu giá khu đất thương mại, thuế doanh thu…. để doanh nghiệp phát triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập cao và trung bình, triển khai dự án tại các thành phố lớn – nơi mà nhu cầu về nhà đang ở mức cao, dựa vào các chương trình bất động sản lớn, các khu đô thị mới, nơi có thể bán các khu đất thương mại cũng như các công trình có lợi nhuận cao…
– Hệ thống đô thị “Nhà ở giá rẻ” với giá thành xây dựng rẻ do các chính sách ưu đãi, sử dụng công nghệ nhằm tiết kiệm tối đa. Nhà nước cử các cơ quan chức năng giám sát và kiểm tra từ chất lượng thiết kế, thi công tới tiến độ bàn giao, các sản phẩm khi bàn giao phải đạt tiêu chuẩn như phòng mẫu, Căn cứ vào đó để sử phạt phân minh, công khai các doanh nghiệp sai phạm.
Đô thị cấu trúc hạt nhân (Đặng Thái Hoàng – Lịch sử nghệ thuật quy hoạch đô thị)
3. Mô hình đề xuất:
Diện tích
– Các hộ dân đô thị hiện nay chỉ có 1-2 con, như vậy cả gia đình (và thế hệ ông bà) duy trì nhiều nhất khoảng 5-6 người. Do vậy, nhu cầu thực tế là căn hộ diện tích nhỏ và trung bình.
Cơ cấu quy hoạch.
Cơ cấu quy hoạch cho khu nhà ở giá rẻ cần có đầy đủ cơ cấu chức năng cho một đô thị mới hoàn chỉnh, dù chỉ là đơn vị, nhóm ở cũng cần được phối kết chặt chẽ với quy hoạch chung đô thị lớn. Để bảo vệ môi trường đô thị, cần chú ý tới những yếu tố tạo nên cơ sở đô thị, các mối liên hệ về giao thông vận tải và đặc điểm khí hậu địa phương. Cần chú ý về các nhóm người khác nhau để phân vùng sống phù hợp:
– Nhóm thu nhập ngang nhau (đồng đều giá)
– Nhóm ngành nghề tương đồng (cán bộ, công chức, tri thức, công nhân, bộ đội, …)
– Nhóm có quan điểm sống và sở thích tương tự phù hợp (TDTT, văn hóa, nghệ thuật, tâm linh hoặc vùng miền)
Nhóm thuộc các đối tượng phức tạp
– Mục tiêu tạo ra các khu đô thị mới có hệ thống nhà ở giá rẻ với đầy đủ cơ sở hạ tầng tốt.
– Hiện nay, quy hoạch của chúng ta tương đối linh hoạt theo đia hình của đất đai. Tuy nhiên điều này cũng dẫn đến hệ lụy kèm theo là quản lý trật tự đô thị kém hơn các đô thị hình thành dưới dạng hình học – kỷ hà. Để lấy lại trật tự đô thị cũng như tiết kiệm việc xây dựng hệ thống hạ tầng, mô hình đô thị cấu trúc hạt nhân cho các khu ở có thể phù hợp ở Việt Nam.
+ Phải tổ chức sao cho gắn bó quy hoạch đô thị hiện đại với kỹ thuật cao.
+ Sử dụng hệ thống cây xanh kiểu Á Đông tại các nhân của đơn vị ở – phát huy truyền thống văn hóa Á Đông – đưa nông thôn kết hợp đô thị
+ Không để các khu ở tách khỏi cuộc sống đô thị lớn, xa trung tâm thành phố và gần như bị cô lập. Các sân TDTT và cảnh quan xanh tập trung tại nhân của nhóm ở.
+ Các trung tâm sinh hoạt cộng đồng, trung tâm xúc tiến việc làm, các hệ thống an ninh hành pháp cần thiết.
+ Áp dụng kĩ thuật thông thoáng tầng trệt – để gara xe máy ở tầng 2
Một ví dụ từ Trung Quốc, hầu như người lớn tuổi về hưu hay ở nhà đều sinh hoạt cả ngày ngoài trời ở công viên, phòng cộng đồng khu ở mà ít khi ở trong nhà. Dân cư tôn trọng và đóng góp công sức để cụm nhà ở luôn xanh, đẹp, văn minh với các ý thức tự giác bảo vệ cảnh quan, môi trường chung.
Hạ tầng kỹ thuật đô thị
Trong tương lai, các khu nhà giá rẻ có thể được nâng cấp cải tạo, cho phép nhiều người cư trú hơn, hoặc phá các nhà cũ xây nhà mới do đó hệ thống hạ tầng cần đặc biệt chú ý về khả năng nâng cấp và tăng công suất sử dụng (tránh trường hợp quá tải như các khu tập thể cũ của Hà Nội).
– Với dân cư thu nhập thấp thì rèn luyện TDTT là phương tiện tốt nhất để duy trì thể lực, cũng như thư giãn sau những giờ lao động vất vả. Đề xuất nâng cao tỷ lệ % các khu TDTT, bể bơi, đường chạy bộ… tạo vườn và công viên nhỏ giữa các khu nhà ở, các sân khấu văn hóa nghệ thuật ngoài trời.
– Giảm tỷ lệ đất cho đường giao thông xuống thấp nhất có thể.
– Tập trung đất dịch vụ công cộng vào các vị trí hạt nhân, tránh tình trạng rối loạn chức năng ở và mất trật tự an sinh xã hội.
– Tăng tỷ lệ đất cho trường học với bán kính 500m, tính toán kỹ công suất trên quy mô số dân cư dự kiến.
Đưa gẩ xe máy lên tầng lửng (công ty CDC thiết kế 2012)
Tổ chức công năng kiến trúc
Kiến nghị bỏ thể loại dịch vụ thương mại ở tầng 1 các tòa nhà chung cư, tập trung tại các khu vực quy định dịch vụ công cộng theo quy hoạch đã nghiên cứu.
Để trống tầng trệt (trừ các diện tích công cộng quy định như sảnh ra vào, phòng kỹ thuật, phòng họp cộng đồng, dịch vụ y tế bắt buộc…) để là nơi giao thông giữa các tòa nhà. Đảm bảo thông thoáng không gian tránh tệ nạn xã hội (quán xá, ăn nhậu…), đồng thời góp phần ổn định tốt trong công tác phòng cháy chữa cháy.
Đề xuất không xây tầng hầm mà bố trí tầng lửng (trên trệt) để xe máy. Khi thiếu chỗ có thể dùng một phần tầng trệt.
Cơ cấu căn hộ:
– Căn hộ được thiết kế phải linh hoạt và mềm dẻo, chủ nhân có thể cải tạo căn hộ bằng vách ngăn nhẹ, cải tạo nội thất theo tiến trình sử dụng mà không làm ảnh hưởng kết cấu, mặt đứng và hệ thống kỹ thuật tòa nhà.
Chung cư 30 tầng – 2 tầng hầm
Kết luận:
Tổ chức hệ thống nhà ở giá rẻ đô thị là hết sức cần thiết trong giai đoạn này, nó mang lại nhiều lợi ích chính trị xã hội. Qua đó, Nhà nước hoàn toàn chủ động kiểm soát và điều tiết công tác xây dựng quản lý và khai thác quỹ nhà ở theo kế hoạch, bình ổn giá nhà ở cho người thu nhập, người nghèo trên cả nước. Huy động được nhiều nguồn vốn để đầu tư cũng như đẩy mạnh nền công nghệ khoa học kỹ thuật trong ngành xây dựng nước nhà. Với cách phân chia công bằng như vậy sẽ không tồn tại sự cách biệt quá xa giàu nghèo tại các đô thị, các tầng lớp xã hội dễ dàng hòa đồng, chung tay xây dựng đất nước phát triển bền vững.
ThS.KTS Hồ Chí Quang
TCKT 10-2013
