Suy nghĩ về nhà ở cao tầng của Hà Nội

Từ những năm 2000 cho đến hiện nay trong các đô thị lớn của nước ta, mà đặc biệt là ở Hà Nội, đã và đang xây dựng nhiều chung cư cao tầng, nhưng vì nhiều lý do khách quan cũng như chủ quan, mà thị trường bất động sản này cũng bộc lộ không ít những bất cập.

Quá trình đô thị hoá và sự phát triển nhanh chóng của tất cả các thành phố trên đất nước ta là động lực thúc đẩy và làm thay đổi chất lượng hình ảnh và không gian kiến trúc đô thị. Nhưng hiện nay, ở bất kỳ nơi đâu, cũng đang tồn tại một nghịch lý: các nhà quản lý đô thị và kinh doanh bất động sản, vì nhiều lý do khác nhau luôn muốn tăng chiều cao của các loại công trình, nhưng về mặt tiện ích trong sử dụng và khai thác thì công trình cao tầng, đặc biệt là nhà ở còn nhiều vấn đề chưa có lời giải! Trong bài báo nhỏ này chúng tôi muốn nói đôi điều suy nghĩ về nhà ở cao tầng (NƠCT) của thủ đô Hà Nội.

Giai đoạn cuối 1950 đến 1990 của TK 20. có thể nói là thời kỳ thiết kế và xây dựng những loại nhà ở điển hình thấp tầng trong các đô thị không chỉ của nước ta mà còn của hầu hết các nước trong thế giới thứ ba. Nhà ở xây dựng trong các thành phố lúc bấy giờ, hầu như hoàn toàn bằng vốn ngân sách và do Nhà nước quản lý, phân phối hoặc cho nhân dân thuê với giá tượng trưng. Nói rằng “hầu như” hoặc “gần như” ở đây có nghĩa là ngoài khối lượng nhà ở mà các cơ quan nhà nước xây dựng, còn một khối lượng nhỏ nhà ở do các hợp tác xã, do tập thể hoặc là của tư nhân tự xây dựng bằng kinh phí riêng, để thoả mãn những nhu cầu cấp bách của mình. Trong một thời gian nhất định, việc thiết kế và xây dựng những loại nhà ở điển hình thấp tầng là hoàn toàn phù hợp với sự phát triển chung về kinh tế – xã hội của đất nước và thoả mãn được nhu cầu nhà ở của nhân dân. Trong thực tế phần lớn các loại nhà ở được xây dựng trong giai đoạn này là nhà hành lang bên hay nhà phân đoạn cao 4-5 tầng. Các “căn hộ” chỉ có 1, 2 hoặc cùng lắm là 3 phòng ở. Do điều kiện ở lúc bấy giờ rất khó khăn, nhiều gia đình phải dùng chung  các khu phụ; không có các không gian riêng cho sinh hoạt đặc thù của các thành viên trong gia đình… Điều này dẫn đến sự suy thoái các chuẩn mực đạo đức truyền thống trong gia đình và làm cho xã hội trì trệ hơn, bởi cá tính – nhân cách, sự tái tạo sức lao động và việc học tập (kể cả văn hoá và nâng cao nghiệp vụ) không có điều kiện để thực hiện và phát triển.

Đến đầu những năm 90 của TK 20 (khi ở nước ta bắt đầu áp dụng cơ chế của nền kinh tế nhiều thành phần) thì tình hình đã khác xa nhiều so với ngày xưa. Việc chuyển đổi sang cơ chế thị trường dẫn đến sự phân tầng xã hội. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc xây dựng nhà ở, xuất hiện khả năng đầu tư xây dựng nhà ở của nhiều thành phần trong xã hội một cách hợp lý và mềm dẻo hơn so với đầu tư từ nguồn vốn ngân sách. Nghĩa là việc đầu tư này có khả năng đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của phần lớn các đối tượng có điều kiện kinh tế. Còn tầng lớp dân nghèo đô thị và những gia đình thuộc diện chính sách cũng đã được nhà nước quan tâm hổ trợ, nhưng kinh phí của nhà nước không phải là vô hạn. Để giải quyết được nhiệm vụ khó khăn này cần phải huy động được mọi nguồn lực trong xã hội. Trong những năm khó khăn đó, việc xây dựng nhà ở theo kiểu hợp tác xã (các cơ quan, tập thể, cá nhân…chung nhau mua đất hay nhà, rồi tư lo lấy “chỗ ở” cho mình hoặc để kinh doanh) là một phương thức tốt để cải thiện điều kiện ở của dân cư đô thị. Đây là một kiểu tương thân tương ái giúp đỡ lẫn nhau cần được khuyến khích và khuếch trương để có thể cải thiện nhanh điều kiện ở của nhân dân trong các đô thị, mà đặc biệt là ở Hà Nội, nơi tập trung rất nhiều thành phần cư dân, khi khả năng tài chính của người dân trong xã hội chưa được dồi dào lắm. Trong giai đoạn này, do “dư âm” của nền kinh tế bao cấp với nhiều bất cập và khó khăn, thúc đẩy người dân đô thị không mặn mà với loại nhà chỉ để ở và đi tìm loại nhà sinh lợi (nhà mặt đường hoặc nhà có không gian để có thể cho thuê được,…). Chính vì lý do này mà người ta xây dựng nhà ở khắp nơi với mọi loại hình kiến trúc bất chấp các quy định về quy hoạch đô thị. Còn việc quản lý “thị trường” này gần như thả lỏng nên hình ảnh đô thị không khác mấy tấm áo của kẻ khất thực!

Từ những năm 2000 cho đến hiện nay trong các đô thị lớn của nước ta, mà đặc biệt là ở Hà Nội, đã và đang xây dựng nhiều chung cư cao tầng, nhưng vì nhiều lý do khách quan cũng như chủ quan, mà thị trường bất động sản này cũng bộc lộ không ít những bất cập. Trong những lý do cơ bản có thể kể ra đây là:

– Chính sách đất đai và nhà ở đô thị cũng như luật bất động sản của nước ta còn nhiều bất cập, hầu như thả lỏng cho chợ đen hoành hành. Phải nói rằng thị trường này hết sức lộn xộn ai muốn làm gì thì tuỳ thích. Chính vì vậy đã sản sinh ra một tầng lớp kinh doanh bất động sản theo kiểu “lướt sóng” gây nên trình trạng hỗn độn và giả tạo trong trong thị trường nhà ở;

– Thiết kế các loại chung cư không tính đến các nhu cầu thực tế khi sống trên các tầng cao cách xa các công trình công cộng, cách xa thiên nhên (thiếu các không gian dành cho giao lưu, vui chơi – giải trí, thiếu các thành phần cơ bản của thiên nhiên,…);

– Thiết kế các loại căn hộ không tính đến các nhu cầu hiện đại (thiếu các không gian dành cho học tập, vui chơi – giải trí,  kho tàng,…Khi tính diện tích các phòng ở không để ý đến sự bổ sung theo thời gian các thiết bị điện tử, đồ nội thất,…).

Đặc trưng chất lượng nhà ở cần được xem xét một cách toàn diện môi trường ở về các mặt quy hoạch, kiến trúc, xã hội, sinh thái, nghệ thuật và các yếu tố khác nữa. Điều đáng tiếc là những khu chung cư đã và đang được xây dựng trong các đô thị của nước ta, trong đó có Thủ đô Hà Nội, chưa có được cách nhìn nhận này. Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, những khu chung cư loại này phá vỡ cấu trúc môi trường ở. Chúng chỉ là “nơi để ở” không hơn không kém: thiếu tiện nghi, các đều kiện sinh thái và các yếu tố khác như nghệ thuật cũng như xã hội,…cũng ít được quan tâm đến! Có lẽ nhu cầu nhà ở quá lớn, vì vậy mà ưu tiên hàng đầu là số lượng nên chúng ta chưa quan tâm nhiều lắm đến chất lượng chăng?

Cũng cần được nhận biết rằng, chất lượng của môi trường ở phụ thuộc khá nhiều vào mức độ duy trì, bảo dưỡng định kỳ công trình và các trang thiết bị kỹ thuật phục vụ cho nhà ở và sân vườn chung quanh chúng. Về lĩnh vực này, như mọi người đã và đang chứng kiến còn một loạt các vấn đề chưa được giải quyết: sử dụng và khai thác những không gian công cộng chung quanh nhà hoặc trong nhà (nếu có); những vấn đề vệ sinh môi trường và cảnh quan trong các không gian công cộng trong và ngoài nhà; mức độ trang thiết bị phục vụ cho các nhà ở và các không gian trống chung quanh chúng vừa yếu kém vừa không đồng bộ trong khi đó nhu cầu của người dân lại ngày càng cao…

Thông qua câu nói: “Các công trình cao tầng là biểu tượng của một đô thị văn minh,…” người ta hiểu đó như là chiến lược phát triển tất yếu và rất khoa học? Nhưng thực tế thì không phải như vậy!

Vấn đề chiều cao của các loại chung cư đã được các nhà chuyên môn trên khắp thế giới bàn luận nhiều, đặc biệt là trong các tạp chí chuyên ngành về kiến trúc và xây dựng. Người ta đã đề cập đến nhiều vấn đề khi xây dựng nhà ở cao tầng như: thẩm mỹ – hình tượng kiến trúc, sinh thái – vệ sinh môi trường, kinh tế – kỹ thuật, công nghệ thi công,…và đặc biệt là những vấn đề khai thác và sử dụng chúng. Bắt đầu từ thập niên 70 của TK 20 cho đến nay, đã có không ít những hội thảo quốc tế cũng như quốc gia về xây dựng NƠCT. Có nhiều ý kiến cho rằng khi thành phố phát triển thì nhất thiết phải xây dựng NƠCT, nhưng cũng có không ít các ý kiến phản bác! Những ý kiến phản bác này cho rằng không nhất thiết phải xây dựng nhà ở cao tầng mà phải tìm các giải pháp để nâng cao mật độ cư trú của các loại nhà ở với chiều cao từ 5 đến 15 tầng sao cho tương đương với mật độ cư trú của các loại nhà cao tầng hơn [3]. Lý do mà những ý kiến phản bác này đưa ra chủ yếu là: điều kiện sống xa thiên nhiên, mức độ bệnh tật do các luồng không khí bị nhiễm bẩn đối lưu từ các căn hộ ở phía dưới lên các căn ở phía trên, điều kiện vui chơi của trẻ em, người già và người khuyết tật,…Đặc biệt chưa tính hết những khó khăn trong quá trình di chuyển và cứu hộ trong các toà nhà cao tầng, những vấn đề về thẩm mỹ và tỷ lệ – tỷ xích của công trình,…

Bắt đầu từ những năm 70 của TK 20, ở các nước phát triển việc xây NƠCT không còn là “mốt” nữa, mà chính là để khắc phục các nhược điểm của những ý kiến phản bác như vừa nêu trên đây, nhưng chủ yếu việc thiết kế và xây dựng NƠCT là thoả mãn nhu cầu ở của đại quần chúng nhân dân. (H1)

Đồng thời chính khái niệm cao tầng đôi khi cũng còn khá trừu tượng so với thực tế cuộc sống ở một số quốc gia trên thế giới, tức là những khu nhà cao tầng không phải mang tính đại chúng. Ví dụ như Mỹ là quê hương của các loại NƠCT, nhưng trên đất nước này có đến 70% số lượng nhà ở là loại biệt thự 1-2 tầng [1]. Ngược lại, trong các đô thị của một số nước đang phát triển người ta xây dựng NƠCT đơn giản chỉ vì hình ảnh của những toà nhà là biểu tượng của đô thị hoá,…

Đối với Hà Nội, việc phát triển nhà ở theo chiều cao trong những năm gần đây cũng không phải là ngẫu nhiên. Đó là một phương thức để bổ sung và giải cứu cho hình ảnh buồn tẻ của các khu dân cư 4-5 tầng được xây dựng trong thời kỳ trước đổi mới, làm đa dạng hoá hình ảnh kiến trúc của các khu dân cư nói riêng và của đô thị nói chung…Đáng tiếc là việc nâng chiều cao của các công trình nhà ở chưa được nghiên cứu thấu đáo, đôi khi, như là hệ quả của trào lưu đô thị hoá, theo kiểu chạy đua và du nhập văn hoá từ nước ngoài,…

Trong bảng 1 giới thiệu một số đánh giá đặc điểm về vệ sinh môi trường và công năng của căn hộ trên các tầng khác nhau của chung cư cao tầng nhằm làm rõ ưu nhược điểm của các căn hộ tương ứng với vị trí mà chúng chiếm trong cấu trúc không gian của toà nhà. Nhờ những đánh giá này mà chúng ta có thể định hướng cho việc thiết kế và xây dựng các loại chung cư cao tầng.

Tất cả những điều đã trình bày trong bảng được đúc kết từ kinh nghiệm xây dựng và khai thác NƠCT ở trong và ngoài nước thông qua các cuộc điều tra xã hội học – kể cả các nhà chuyên môn và người sử dụng do chính tác giả thực hiện. Chính vì thế mà ở một số nước như Anh, Pháp, CHLB Nga, các nước Bắc Âu và châu Mỹ La Tinh…đã và đang có chương trình nghiên cứu khoa học để tìm kiếm những giải pháp hữu hiệu nhằm giải quyết những vấn đề tiện nghi và kiến trúc của NƠCT, đồng thời giải quyết những vấn đề cư trú, mà đặc biệt về mật độ xây dựng, mật độ cư trú trong các toà nhà thấp tầng và trong các toà nhà có số tầng trung bình [1, 2, 3, 4]. Như vậy là tính hợp lý trong xây dựng những toà nhà cao tầng chỉ có thể đạt được bằng cách suy tính đến mọi khả năng có thể trong đánh giá các phương án thiết kế.

Không thể phủ nhận rằng: nhà ở cao tầng có ý nghĩa nhất định về hình ảnh và hình tượng của đô thị. Trong vấn đề này lại xuất hiện một yếu tố rất quan trọng về mặt sử dụng mà cũng đáng cần được bàn đến, đó là điều kiện sống trên các tầng cao và sự cảm nhận các khối kiến trúc khổng lồ không mấy thân thiện với con người. Liệu con người có chấp nhận sống giữa những “hình tượng hùng tráng” của thời đại công nghiệp hoá hay họ thích sống trong sự yên bình thân thiện của các không gian quen thuộc? Đó là một câu hỏi lớn mà cho đến bây giờ vẫn chưa có lời giải đáp một cách thích đáng. Sự mâu thuẫn giữa “cái cũ – phương thức sống, điều kiện sống trong nhà ở thấp tầng” và “cái mới – phương thức sống, điều kiện sống nhà ở cao tầng” này rất khó dung hoà nếu các chuyên gia trong lĩnh vực này vẫn đi theo lối mòn của quá khứ, tức là xây dựng các nhà ở cao tầng theo cách mà từ trước đến nay, người ta, vẫn làm – thiết kế nhà ở cao tầng theo kiểu nhân cơ học, tức là thiết kế một mặt bằng tầng điển hình rồi nhân với số tầng cần có. Điều đó tạo nên những không gian và hình ảnh kiến trúc ảm đạm và không có hồn. Đó thực sự là một thảm hoạ về mặt phát triển trí tuệ và tinh thần lành mạnh của các thế hệ trẻ trong tương lai! Trong một bài báo: “Một số vấn đề kiến trúc & tiện nghi trong nhà ở cao tầng” đăng trên tạp chí: Kiến trúc số 3-2002, trang 34-37, tác giả đã đề xuất một số giải pháp để khắc phục những bất cập cơ bản trong thiết kế và xây dựng nhà ở cao tầng [2]. Nhưng nói chung là bản thân “nhà ở cao tầng” là một thực thể của quy hoạch đô thị và nhiệm vụ của các nhà chuyên môn là phải tìm ra được các giải pháp có thể chấp nhận được để phương thức sống và điều kiện sống gần giống nhau trên các độ cao khác nhau!

Như vậy, nhiệm vụ đặt ra là cần phải xác định được chiều cao nào là hợp lý và hình thái kiến trúc – hình khối chung và không gian của từng căn hộ trên các độ cao khác nhau của các thể loại nhà ở cao tầng sao cho đáp ứng được đầy đủ hơn như cầu ở của người dân. Trong đó có vấn đề cốt lõi và quan trọng hơn là mối quan hệ hữu cơ giữa những thể loại công trình cao tầng và các căn hộ của chúng với cảnh quan thiên nhiên xung quanh.

Nhưng trong điều kiện của nước ta, đất chật người đông, trong tương lai xa, chung cư cao tầng chắc chắn sẽ là thể loại nhà ở chủ yếu trong các đô thị, đặc biệt là trong đô thị lớn như Hà Nội. Nhiệm vụ của chúng ta là phải thiết kế và xây dựng nhà ở cao tầng như thế nào để đạt được các điều kiện sống ngang bằng nhau trên tất cả các tầng của ngôi nhà? Chúng tôi xin được kiến nghị rằng: phải chia nhà cao tầng theo chiều cao ra làm 3 nhóm tầng (nhóm 1 từ 1-5 tầng, nhóm 2 từ 6-9 tầng, nhóm 3 từ 10 tầng trở lên) nhằm làm rõ điều kiện ở tại những nhóm tầng đó để thiết kế và xây dựng sao cho thoả mãn những nhu cầu sống hàng ngày của nhân dân (hình 2):

* Từ tầng 1-5 độ cao chưa ảnh hưởng đến những hoạt động sống, người ở thường xuyên sử dụng các không gian công cộng (kín hoặc hở) xung quanh hay gần nhà ở. Vì vậy ở tầng 1 để đảm bảo điều kiện tiện nghi sử dụng và để người ở không lấn chiếm không gian công cộng một cách lộn xộn, khi thiết kế cần phải bao cho mỗi gia đình một khoảng sân. Còn từ tầng 2 đến tầng 5 có thể thiết kế và xây dựng những bancon hay lôgia dạng phổ biến như nhà thấp tầng với chiều sâu 1,2-1,5m;

* Từ tầng 6 đến tầng 9, độ cao đã bắt đầu có ảnh hưởng đến người ở: họ ngại ra ngoài nhà hơn, ít có điều kiện sử dụng các không gian công cộng xung quanh nhà ở. Vì vậy trong các căn hộ cần nhiều không gian phụ trợ hơn để phục vụ cho các hoạt động sống hàng ngày như vui chơi – giải trí, làm các làm nghề phụ hay công việc ưa thích, trồng cây – hoa cảnh, nuôi các loại động vật ưa thích,…Trong trường hợp này lôgia sâu (#1,80m) là thích hợp nhất (không nên có bancon, bởi bancon tạo ra cảm giác sợ độ cao nhiều hơn các loại hình không gian hở khác);

* Từ tầng 10 trở lên người ở rất ít có điều kiện liên hệ với các công trình phúc lợi công cộng ngoài nhà và đặc biệt với thiên nhiên. Vì vậy các căn hộ ở đây cần có đủ diện tích (ở, phụ) cho những sinh hoạt hàng ngày của người ở. Các không gian hở liền kề các căn hộ nên có phòng xanh (có diện tích bằng một phòng ngủ đôi, khoảng chừng #12m2). Ngoài ra rất cần các không gian phù trợ khác nhằm thoả mãn các hoạt động mang tính chất giải trí và thực hiện những sở thích riêng. Ở đây rất cần tăng thêm các không gian sử dụng chung như phòng vui chơi cho trẻ em, không gian giao tiếp xã hội,…ở trên từng tầng hoặc các phòng câu lạc bộ, các phòng đọc,…ở từng nhóm tầng (xem hình 3). Với mục đích tăng thêm chổ vui chơi – giải trí của cư dân ở phần giữa và phần trên cùng của chung cư cao tầng cũng như để tăng cường khả năng sinh thái cho đô thị thì có thể sử dụng triệt để mái nhà làm vườn cảnh và các câu lạc bộ,…

Khi bị “treo” lơ lửng trên các tầng cao, con người ít có điều kiện tiếp cận với những công trình phúc lợi xã hội, với thiên nhiên nên họ rất cần các không gian phụ trợ như: câu lạc bộ, thư viện, cửa hàng, chỗ vui chơi – giải trí, không gian giao tiếp xã hội,…Điều này không chỉ mang lại tiện nghi sống tốt hơn cho các cư dân trong các chung cư cao tầng, đặc biệt là cho những người đã hưu trí, những người khuyết tật và trẻ em. Chúng ta hãy tưởng tượng nếu không có những không gian phụ trợ này thì những cư dân cư trú trên các tầng cao, thì cuộc sống của họ sẽ ra sao khi những người hưu trí ở nhà còn những người trong độ tuổi lao động vắng nhà hay những người khuyết tật và trẻ em thiếu đi chỗ vui chơi – giải trí khi họ ít có điều kiện đi xa ra ngoài để tiếp xúc với các công trình công cộng hay tiếp xúc với các thành phần của thiên nhiên? Trong hình 3 giới thiệu một vài thành phần tiện nghi ngoài căn hộ cần thiết để đảm bảo môi trường sống tốt hơn cho cư dân trong các chung cư cao tầng.

Những Những điều nói trên đây thoạt đầu nghe thì có vẽ phức tạp nhưng thực tế thì lại không mấy khó khăn chỉ cần chúng ta có chủ trương thì chắc chắn các nhà chuyên môn sẽ đủ khả năng để đáp ứng được.

Xuất phát từ các tiêu chí đã suy xét trong bài báo nhỏ này, chúng ta có thể nghĩ đến việc giải quyết kiến trúc nhà ở cao tầng theo hai hướng sau đây:

* Những loại nhà ở cao tầng có thể được phát triển ở các đô thị lớn như Hà Nội nhưng cần phải hoàn thiện hình khối, hình thái cấu trúc không gian và chức năng kiến trúc của chúng như đã nêu trong bài báo nhỏ này, cũng như các giải pháp kỹ thuật: kết cấu, các hệ thống trang thiết bị, các yếu tố sinh thái – vệ sinh môi trường, những vấn đề kinh tế và những vấn đề tiện nghi đô thị xung quanh nhà,…;

* Kết hợp giữa các loại nhà với các chiều cao khác nhau trong một khu đô thị.

Tuỳ theo các điều kiện cụ thể mà có thể lựa chọn cách giải quyết sao cho phù hợp với các đặc thù của từng khu vực trong đô thị Hà Nội. Nhưng trong bất kỳ trường hợp nào thì vấn đề tiện nghi ở tại các tầng cũng cần đặt lên hàng đầu.

PGS.TSKH.KTS Nguyễn Văn Đỉnh