Nhà ở xã hội nhìn từ góc độ Kinh tế đô thị

Nhà ở xã hội có tầm quan trọng đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công nghiệp và khu kinh tế. Việt Nam hiện đang có nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội: 7 triệu người thu nhập thấp tại các khu đô thị, 1 triệu công nhân tại các khu công nghiệp, 1,2 triệu sinh viên,.. riêng ở các khu đô thị, nhu cầu nhà ở xã hội lên tới 150 triệu m2 và Hà Nội là 5,5 triệu m2. Chiến lược Nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011 đã xác định rõ 8 nhóm đối tượng Chính sách gặp khó khăn về nhà ở, không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường sẽ được tập trung, ưu tiên giải quyết chỗ ở, kèm theo đó các cơ chế hỗ trợ đầu tư như vốn, thuế, đất, tín dụng,.. nhằm thu hút nhiều doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Nếu tính toán theo mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người đã nêu thì chỉ tiêu phát triển nhà ở đô thị của Hà Nội đến năm 2020 cần phát triển thêm khoảng 60 triệu m2 nhà ở, bao gồm cả nhà ở do dân tự xây, trong khi diện tích nhà ở trong các dự án đã giao chủ đầu tư là hơn 82 triệu m2, tương đương khoảng 520.695 căn hộ. Trong khi đó, hiện khu vực đô thị của Hà Nội có khoảng 733.000 hộ.

Nhà ở xã hội tại Ngô Thị Nhậm, quận Hà Đông

Việc đầu tư nhà ở xã hội của các thành phần kinh tế hiện nay xuất hiện nhiều vấn đề như: Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn manh mún, lẻ tẻ, chưa có quy hoạch hiệu quả, các doanh nghiệp chưa mặn mà, người dân còn e dè, tiến độ giải ngân các gói hỗ trợ chậm, chưa đúng mục tiêu, chất lượng nhà ở xã hội còn phải kiểm chứng,.. Mô hình nhà ở xã hội cần phải được đánh giá một cách khách quan, nghiên cứu cụ thể hơn, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng, cung bất động sản tại các đô thị đang dư thừa, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội thiếu và kinh tế xã hội còn nhiều khó khăn, biến động phức tạp. Nhà ở xã hội phải được xem xét như là một nguồn cung bất động sản, có đối tượng khách hàng cụ thể, chính sách về giá, phương thức tiếp cận hạn chế…

Với việc Nhà nước hỗ trợ thì Nhà ở xã hội là một động lực thúc đẩy sự ấm lên của thị trường bất động sản, giải quyết nhu cầu chỗ ở cho một số đối tượng khó khăn… nhưng đồng thời cũng làm giảm nhu cầu của thị trường bất động sản, tác động tới việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới. Như vậy, việc đầu tư Nhà ở xã hội phải do các chủ đầu tư đã được giao đất chủ động chuyển đổi, kết hợp hiệu quả với sự hỗ trợ của Nhà nước.

Phát triển nhà ở xã hội đô thị không chỉ giải quyết vấn đề chỗ ở mà còn phải giải quyết vấn đề việc làm, cuộc sống và tương lai của các cư dân. Quy hoạch nhà ở xã hội nên gắn kết với các dịch vụ đô thị đã có sẵn hoặc phải giải quyết nhu cầu tối thiểu của người dân như chợ, đường, trường, trạm. Điều này có thể mâu thuẫn với việc giảm giá thành xây dựng nhà ở xã hội nhằm cải thiện phương thức tiếp cận nhà ở của người dân và mâu thuẫn với việc hiện thực hóa lợi nhuận của các chủ đầu tư. Cũng chính vì thế nên việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội đã diễn ra chậm, kéo dài… cho dù có sự ủng hộ, trợ giúp của nhà nước trong các mặt về vốn, thuế, tín dụng… Cho nên, quy hoạch nhà ở xã hội phải phù hợp với từng vị trí nhà ở so với trung tâm đô thị; gắn kết với các dịch vụ đô thị phù hợp; đảm bảo cuộc sống hiện tại và tương lai cho người dân; tạo môi trường phát triển kinh tế xã hội đô thị và môi trường sinh thái đô thị.

Cư dân nhà ở xã hội gồm nhiều đối tượng và có khả năng biến động cao (cao hơn các đối tượng còn lại) về mặt kinh tế, văn hóa, xã hội,.. nên các nhu cầu mới cũng xuất hiện, biến động nhanh hơn các khu đô thị khác. Trong khi đó, các công trình nhà ở là những công trình có tuổi thọ cao, lâu dài và rất khó khăn trong việc cải tạo xây mới, vì vậy việc đảm bảo chất lượng công trình, trình độ quản lý, cơ chế khai thác nhằm đáp ứng các nhu cầu phát sinh của cư dân nhà ở xã hội trong tương lai là rất quan trọng, cũng như rất khó khăn và tốn kém… Do tiêu chuẩn chất lượng xây dựng, tiện nghi nhà ở xã hội Việt Nam còn thấp – giá thấp tương ứng với tiện nghi thấp, chất lượng thấp ở hiện tại nhưng chi phí bảo trì, cải tạo sửa chữa lớn trong tương lai. Trong khi Nhà ở xã hội của các nước phát triển đảm bảo tiện nghi mà vẫn tiết kiệm chi phí xây dựng điều này là do họ áp dụng công nghệ xây dựng hiện đại và có chi phí bảo trì thấp. Như vậy, chất lượng xây dựng và thể chế quản lý khai thác là yếu tố quyết định sự phát triển bền vững của Nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội sẽ tiệm cận Nhà ở thương mại.

Nhà ở xã hội là một vấn đề lớn, quan trọng của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Cần được nhìn nhận dưới góc độ kinh tế đô thị: Là một bộ phận của thị trường bất động sản, là một động lực phát triển thị trường bất động sản. Nhà ở xã hội không chỉ giải quyết vấn đề chỗ ở mà còn phải phát triển môi trường kinh tế xã hội đô thị cho cư dân sinh sống trong các khu Nhà ở xã hội, đảm bảo hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp; Đồng thời chất lượng xây dựng và thể chế quản lý khai thác là yếu tố quyết định sự phát triển bền vững của đô thị: Nhà ở xã hội sẽ tiệm cận Nhà ở thương mại… giúp cho việc lựa chọn vị trí đầu tư, mô hình đầu tư, thu hút đầu tư và hiện thực hóa các mục tiêu phát triển hiệu quả Nhà ở xã hội ở Việt Nam.

Tài liệu tham khảo:
– Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng phê duyệt năm 2011.
– Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006. Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
– 50 Mẫu nhà ở xã hội- Nhà Xuất bản Xây dựng, 2014- thuộc đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ “ “Nghiên cứu các giải pháp công nghệ nhằm tạo lập mô hình phát triển nhà ở xã hội” – Trường đại học Xây dựng Hà Nội.
– Hình ảnh tại website: nhaoxahoivietnam.vn

ThS. KTS Lê Xuân Trường