Tài sản bị “mắc kẹt” – Tiềm năng của các khu đất trống và dự án bị bỏ hoang

“Gần thứ bạn cần!” đó là một câu thần chú về nơi ở. Có hoặc gần những thứ bạn cần là quy tắc đầu tiên của việc lựa chọn nơi đáng sống. Và là quy tắc thứ hai, thứ ba!

Khả năng tiếp cận các dịch vụ và nơi làm việc trong một khoảng thời gian ngắn là điều quan trọng nhất. Khả năng tiếp cận tốt đến từ việc có nhiều loại dịch vụ đan xen trong khu ở của bạn. Vì vậy, bạn không cần phải đi khắp TP để đến được những nơi có thứ bạn cần.

Đại dịch COVID-19 đã tạo đà cho sự phát triển ý tưởng “Thành phố nhỏ gọn” nhân rộng trên toàn cầu. Một trong những khía cạnh chính của ý tưởng này là tập trung vào khả năng tiếp cận nhu cầu thiết yếu của mọi người và đặt nó lên hàng đầu trong các quyết sách về phát triển TP. Việc bổ sung các nhu cầu thiết yếu đến từng khu vực cộng đồng sinh sống là chìa khóa để các TP chống chọi – phục hồi trong và sau đại dịch COVID-19.

Vậy nhu cầu thiết yếu của từng cộng đồng dân cư là gì? Làm thế nào để bổ sung các nhu cầu thiết yếu vào các khu dân cư hiện hữu, khi mà không thể thêm diện tích vào trong đó? Làm thế nào để có thể tiếp cận với không gian công cộng có nhu cầu thiết yếu đó? Làm thế nào…?

Các nhóm nhà ở với không gian công cộng bên trong, TP Madrid – Tây Ban Nha)

Những bài học kinh nghiệm trên thế giới

Dự án vườn cộng đồng tại số 36 đường Galileistraat (TP The Hague – Hà Lan). Ban đầu nó là một trường học Công giáo, nhưng trong những năm qua ít được sử dụng. Người dân tự thành lập một nhóm sáng kiến tìm kiếm sự ủng hộ của cư dân địa phương, chính quyền TP và chủ sở hữu của khu đất. Sau hơn hai năm, họ đã thành công trong việc huy động được 1,4 triệu euro để mua lại khu đất trống, cải tạo nó và thiết kế một khu vườn cộng đồng. Nhiều hoạt động khác nhau được tổ chức trong vườn, như: Hội thảo, triển lãm, sân chơi trẻ em, hội chợ ẩm thực cho người dân địa phương… Khu vườn được duy trì bởi các tình nguyện viên, cũng là cư dân địa phương, họ thành lập lên các nhóm: “Nhóm Xanh” quản lý và duy trì khu vườn; “Nhóm chìa khóa” đảm bảo rằng khu vườn được mở và đóng cửa đúng giờ; “Nhóm nấu ăn” tổ chức các bữa tiệc tối trong khu phố; “Nhóm công việc kỳ quặc” sửa chữa các vật liệu và thiết bị được sử dụng cho khu vườn; “Nhóm sự kiện” cũng tổ chức một loạt các cuộc họp, hoạt động văn hóa cho người dân. Và khu vườn đã thực sự trở thành một không gian công cộng đáp ứng mọi nhu cầu cơ bản của cộng đồng.

Dự án vườn cộng đồng ở TP The Hague – Hà Lan

Dự án Công viên Tanner Springs (TP Portland, bang Oregon – Mỹ) được kiến thiết trên một khu công nghiệp và bãi tập kết bỏ hoang. Chính quyền và người dân cùng tham gia thiết kế trả lại trạng thái tự nhiên ban đầu của khu vực, bao gồm hệ thống nước mặt, mạch nước ngầm và không gian xanh. Các hội thảo đã được tổ chức để thu hút sự tham gia của người dân, các doanh nghiệp địa phương và chủ sở hữu.

Dự án chuyển đổi khu đất hoang thành công viên công cộng ở TP Portland – Mỹ)

Jardins partagés (Khu vườn cộng đồng ở Paris – Pháp) là hình thức chia sẻ không gian xanh. Jardins partagés được cư dân tự phát triển khai trên những mảnh đất trống, xen kẹt hoặc xuống cấp, hoặc tạm thời bị bỏ trống trong khoảng thời gian chờ đợi kế hoạch khai thác sử dụng của TP. Các mảnh đất của Jardins partagés có thể là riêng lẻ (vườn của hộ gia đình tham gia vào mạng lưới), tập thể hoặc chính quyền, nơi mọi người đều có thể tiếp cận. “Hiệp ước Bàn tay Xanh” (Green Hand Pact), được ký kết bởi các cộng đồng tạo ra các “Jardins partagés”, đưa ra các kế hoạch: Tổ chức sự kiện công cộng, quản lý và truyền thông…

Ngoài việc cung cấp không gian xanh dễ tiếp cận ở các khu vực trong TP và cải thiện chất lượng môi trường, Jardins partagés còn cung cấp các không gian văn hóa sáng tạo, tích hợp các chương trình hòa nhập xã hội, hướng nghiệp và cung cấp việc làm… cho dân cư lân cận. Jardins partagés có khả năng kết nối với đông đảo các cá nhân khác nhau, các thế hệ khác nhau, nền tảng xã hội khác nhau, nền văn hóa và nguồn gốc khác nhau. Năm 2020 đã có hơn 70 Jardins partagés đã được tạo ra trong vòng 10 năm, đóng góp cho mô hình “TP 15 phút” ở Paris (Pháp).

Dự án thiết lập mạng lưới Jardins partagés ở Paris – Pháp

Tái sử dụng công trình công cộng (TP Los Angeles, bang California – Mỹ). Năm 2020 tại Los Angeles, một dự án tái sử dụng trung tâm mua sắm Westside Pavilion trước đây thành không gian kinh tế sáng tạo đã được thực hiện. Nơi đây đã cung cấp không gian công cộng, thương mại dịch vụ, giao lưu văn hóa và tạo nguồn công việc thu nhập cho dân cư địa phương.

Dự án tái sử dụng trung tâm mua sắm cũ thành không gian kinh tế sáng tạo ở TP LosAngeles – Mỹ

Không gian công cộng – sáng tạo ở Việt Nam

Trước đại dịch Covid-19, đã có rất nhiều nỗ lực từ phía Chính phủ và các nhóm hoạt động xã hội trong việc đi tìm và khai thác các không gian công cộng cho các TP lớn. Không gian văn hóa sáng tạo (KGVHST) là một trong những mô hình đó. Hiện nay, ở Việt Nam có hơn 200 KGVHST khắp cả nước, tập trung phần lớn là ở Hà Nội và TP HCM. Giữa năm 2020, Cuộc thi thiết kế không gian sáng tạo Hà Nội lấy cảm hứng từ việc chuyển đổi các khu đất của nhà máy – cơ sở sản xuất cũ thành không gian sáng tạo Hà Nội, do TP Hà Nội, Hội KTS Việt Nam bảo trợ, Sở Văn hóa Thể thao Hà Nội phối hợp với Tạp chí Kiến trúc – Hội KTS Việt Nam và các đơn vị đồng hành UNESCO: UBND quận Hoàn Kiếm, Mạng lưới Vì Một Hà Nội Đáng sống tổ chức, đã thu hút được đông đảo người tham gia và đã đạt được nhiều kết quả khả quan.

Trên thực tế, Hà Nội đã hình thành một vài không gian sáng tạo từ trước như: Ơ Kìa Hà Nội (trong khuôn viên trường ĐH Mỹ thuật Công Nghiệp 360 Đê La Thành), Complex-01 (tại Nhà máy In Công đoàn, phố Tây Sơn, Đống Đa), 60S (Thổ Quan, Đống Đa), 282 Design (Bồ Đề, Long Biên),… hay là sân chơi dành cho trẻ em (Nhóm ThinkPlayGround-TPG), Sân chơi công cộng Phúc Tân (Mạng lưới “Vì một Hà Nội đáng sống”),…

Cuộc thi thiết kế không gian sáng tạo Hà Nội

Không gian văn hóa sáng tạo Ơ Kìa Hà Nội (360 Đê La Thành, Đống Đa, Hà Nội), chuyển đổi từ một bãi tập kết rác trong khuôn viên trường ĐH Mỹ thuật Công nghiệp khai thác kết hợp với tính chất mỹ thuật ứng dụng của nhà trường và phong trào sinh viên cùng giảng viên tạo nên không gian công cộng với đa dạng hoạt động văn hóa nghệ thuật phong phú, thu hút được đông đảo người dân khắp TP.

Ơ Kìa Hà Nội – Không gian sáng tạo trong khuôn viên của trường Đại học Mỹ thuật Công Nghiệp

282 Design (156 Phú Viên,Bồ Đề, Long Biên, Hà Nội), được hình thành trên mảnh đất của nhà máy mũ cối đã được di dời, để hoang từ nhiều năm trước. Một nhóm KTS đã thuê với thời hạn 20 năm để biến nơi đây thành trung tâm sáng tạo cho những người yêu các sản phẩm làm từ gỗ, và những không gian để hoạt động nghệ thuật mang tính gần gũi. Tất cả vật liệu được sử dụng tại 282 Design đều được tận dụng từ những công trình cũ.

282 Workshop được hình thành trên mảnh đất của nhà máy cũ đã được di dời

Không gian công cộng Phúc Tân và Public Art Phúc Tân (phường Phúc Tân, Hoàn Kiếm, Hà Nội), được biến đổi thành khu vui chơi từ khu vực vốn là bãi rác và bờ vở lấn chiếm. Từ một nơi không ai muốn đến và không thể nghĩ sẽ thành nơi gặp gỡ nhau vì ô nhiễm và không an toàn, thì giờ đây những người dân tổ 16 phường Phúc Tân còn chung tay làm thêm hàng rào an toàn và đẹp cho sân chơi, làm thêm cổng chào và biến khu này thành một không gian sống an toàn, với kết nối mở cho tất cả mọi người. Khu Public Art Phúc Tân lại là một dạng thức phối hợp khác khi chính quyền mời nghệ sĩ sáng tác và đặt tác phẩm tại khu vực bức tường rào. Dự án nghệ thuật này có dư âm tốt, một số tác phẩm có tính ứng dụng cao như tranh tường cũng tạo ra sinh khí cho khu dân cư.

Dự án chuyển đổi bãi rác thành sân chơi công cộng ở bãi Phúc Tân và Public Art Phúc Tân – Hà Nội

Sân chơi dành cho trẻ em – Thinkplay-Ground (TPG), xuất hiện khắp nơi trên địa bàn Hà Nội. Ở đâu có khoảng trống, xen kẹt, ở đó có sân chơi trẻ em, được thiết kế từ việc sử dụng những vật liệu tái chế và thân thiện môi trường. Cách thức thực hiện luôn là kết hợp chặt chẽ với chính quyền, lắng nghe cộng đồng và cùng thực hiện với cộng đồng.

Sân chơi dành cho trẻ em của nhóm TPG

Tiềm năng từ những “tài sản bị mắc kẹt”

Từ kinh nghiệm trên thế giới và trong nước, chúng ta có thể nhận thấy sự mềm dẻo, linh hoạt trong việc khai thác và sử dụng các nhà máy cũ, các khu đất trống, các công trình công cộng kém hiệu quả, thậm chí là các dự án bị bỏ hoang, có thể đem đến nguồn lợi lớn thế nào cho cư dân, cộng đồng, chính quyền. Nhìn lại Việt Nam, chúng ta rất dễ nhận thấy, chúng ta có nhiều – nếu không muốn nói là rất nhiều các ví dụ tương đồng. Đó chính là những “Tài sản bị mắc kẹt” của các đô thị ở Việt Nam.

Có thể nói đại dịch Covid-19 là cơ hội để chúng ta nhìn nhận lại tiềm năng của những “tài sản mắc kẹt” này. Cần có những sáng kiến, chính sách, cơ chế hợp tác, cho phép khai thác sử dụng, tránh lãng phí quỹ đất, tăng cường hiệu quả kinh tế cho địa phương và chủ sở hữu, phục vụ các nhu cầu thiết yếu và cung cấp công ăn việc làm cho dân cư khu vực lân cận.
Thủ đô Hà Nội là một trong những “đại công trường” lớn nhất cả nước. Song song với sự phát triển mạnh mẽ về quy hoạch xây dựng là sự xuất hiện của những “Tài sản bị mắc kẹt”. Đặc biệt là Quận Thanh Xuân, nơi tập trung nhiều dự án đang triển khai, nơi đã từng là khu công nghiệp tập trung lớn nhất của Thủ Đô Hà Nội. Có thể tạm phân loại những “Tài sản bị mắc kẹt” đó theo yếu tố sở hữu, thành các nhóm chính như sau:

  • Nhóm 1: Các khu đất trống, xen kẹt, mặt nước bị bỏ hoang…hoặc đã bị lấn chiếm: hầu hết đang là nơi vứt rác thải, tập kết vật liệu xây dựng bừa bãi… hoặc bãi đỗ xe, kho hàng hóa tạm thời.
  • Nhóm 2: Các khu đất công trình công cộng kém hiệu quả: Trụ sở cơ quan, Trạm y tế; Chợ… nhiều công trình trong số đó đang cho thuê làm nơi gửi xe ô tô, kho hàng hóa, quán trà đá giải khát. Mặc dù đã có đầy đủ hạ tầng cơ sở, nhưng sử dụng kém hiệu quả, chức năng sử dụng cứng nhắc, thiếu linh hoạt, không theo kịp sự phát triển của xã hội, không đáp ứng được nhu cầu của người dân lân cận, lãng phí quỹ đất công.
  • Nhóm 3: Khu đất trống chưa sử dụng của các trường đại học cao đẳng: Một số đang để hoang, trở thành nơi vứt rác, cho thuê kho bãi… một số đã cho thuê làm quán cà phê, ăn uống, giải khát.
  • Nhóm 4: Các khu đất của nhà máy – cơ sở sản xuất cũ: Một số đang cho thuê nhà xưởng, kho hàng, bãi đậu xe, sân tennis… một số đã được chuyển đổi thành không gian văn hóa sáng tạo, quán cà phê, quán giải khát…
  • Nhóm 5: Các khu đất dự án đang nằm chờ triển khai: Tính đến giữa năm 2021, trên địa bàn TP Hà Nội có đến 287 dự án đã được giao đất nhưng chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai. Trong đó có tình trạng chủ đầu tư cố ý sử dụng đất sai mục đích hoặc cố tình chây ỳ triển khai dự án… Hàng loạt khu đất “vàng” bỏ hoang phế ngay giữa các khu dân cư. Có dự án trở thành nơi chăn thả trâu, bò, có dự án được tận dụng làm nơi trồng rau, nuôi vịt…
  • Nhóm 6: Các khu đất không gian chung dưới đất, không gian mái của các khu tập thể cũ: Vỉa hè, sân chung, nơi để xe tạm, quán trà đá, bãi phế thải… phần lớn đang bị lấn chiếm, sử dụng sai mục đích.
Sơ đồ vị trí những “Tài sản bị mắc kẹt” trên địa bàn quận Thanh Xuân

“Chìa khóa” mở các “tài sản bị mắc kẹt”

Nhóm nghiên cứu đã thực hiện một cuộc khảo sát nhỏ, phỏng vấn và thu thập các nhu cầu thiết yếu của dân cư tại các địa điểm khác nhau trên địa bàn quận Thanh Xuân. Từ đó đề xuất sơ đồ vị trí, phân loại các nhóm “tài sản bị mắc kẹt”.

Đề xuất các chức năng không gian công cộng cụ thể tùy theo từng địa điểm, theo nhu cầu thiết yếu của từng nhóm dân cư. Dựa trên nguyên tắc “Tất cả phải đều đúng, đều đủ!”

  • Nhóm các công trình công cộng hiệu suất thấp: phù hợp để bổ sung với không gian thương mại dịch vụ, văn hóa, giáo dục đa chức năng đáp ứng các nhu cầu thiết yếu của người dân;
  • Nhóm đất trống bỏ hoang: Phù hợp khai thác mạng lưới không gian xanh kết hợp nông nghiệp tại gia, tạo không gian thư giãn, cải thiện môi trường và tăng cường nhu cầu thực phẩm tươi sạch cho người dân;
  • Nhóm đất chưa sử dụng của các trường đại học, cao đẳng: Phù hợp khai thác các không gian văn hóa sáng tạo, kinh tế sáng tạo;
  • Nhóm đất của nhà máy – cơ sở sản xuất cũ: Rất nhiều tiềm năng, thế mạnh, khai thác các không gian đa chức năng;
  • Nhóm đất dự án chờ triển khai: Phù hợp các không gian công cộng đa chức năng ngắn hạn từ 3-5 năm;
  • Nhóm không gian chung và mái của khu tập thể: phù hợp không gian xanh, nông nghiệp trên mái, sân chơi vườn hoa và các dịch vụ cơ bản nhỏ gọn (cắt tóc, đồ ăn nhanh, đồ ăn sáng …) của người dân.

Một số công việc cơ bản cần triển khai:

1. Truyền thông và tăng cường vai trò cộng đồng: Tổ chức các diễn đàn, hội thảo nhằm phổ biến rộng rãi chiến lược khai thác tiềm năng của các “Tài sản bị mắc kẹt”, kích thích sự tham gia của cộng đồng. Quan điểm đặt lợi ích của người dân lên hàng đầu.

2. Thành lập kho dữ liệu điện tử: Xây dựng bộ câu hỏi ngắn gọn, súc tích, để khảo sát ý kiến của chính quyền địa phương, chủ sở hữu và cộng đồng dân cư từng khu vực. Cần thiết phải thành lập kho dữ liệu điện tử, mọi người dân đều có quyền truy cập, cung cấp và cập nhật thông tin:

  • Số lượng của các “tài sản bị mắc kẹt”?
  • Vị trí của các “tài sản bị mắc kẹt”?
  • Tình hình sử dụng của các “tài sản bị mắc kẹt”?
  • Thuộc chủ sở hữu nào?
  • Mong muốn của chủ sở hữu?
  • Mong muốn của người dân trong từng địa bàn cụ thể?…

3. Tăng cường khả năng tiếp cận tốt: Nhiều công trình công cộng bị “ngắt” kết nối với các khu vực lân cận, bởi tường rào nhà dân, tường rào khu chung cư và ngõ cụt. Cần có chính sách, biện pháp đền bù bằng lợi ích để mở thông, kết nối, kích thích nhu cầu đi bộ và đi xe đạp. Cần phải đảm bảo rằng mọi người đều có thể tiếp cận các không gian này thông qua 5 phút đi bộ và đi xe đạp (hay 400-500m) – (Tham khảo bài “Thanh Xuân 5 phút” – gợi ý về mô hình đô thị hậu Covid-19 / đăng trên Nhân Dân đặc biệt)

4. Kích thích phát triển nền kinh tế sáng tạo: Khuyến khích chính quyền, chủ sở hữu tái sử dụng lại các tòa nhà bỏ trống thành tài sản kinh tế hiệu quả có lợi cho cộng đồng. Xây dựng kế hoạch tái sử dụng một cách thích hợp, tạo ra các không gian có lợi ích về môi trường, xã hội và kinh tế, hình thành các cộng đồng sử dụng hỗn hợp tránh lãng phí. Chính quyền, chủ sở hữu và cộng đồng làm việc cùng nhau để lên kịch bản phát triển các ý tưởng sử dụng lại những tài sản mắc kẹt này.

Đây chỉ là một cuộc khảo sát nhỏ, nhưng xuất phát từ việc học hỏi kinh nghiệm các quốc gia trên thế giới và các dự án chuyển đổi tái thiết đã thành công tại Việt Nam. Cần thiết phải có những kế hoạch nhỏ để chính quyền và cộng đồng có thể tiếp cận và công nhận, tạo ra sự lan tỏa và nhân rộng trên toàn quốc. Từ đó củng cố sức mạnh nội tại cho các đô thị từng bước tiến tới phát triển bền vững và sẵn sàng ứng phó trước đại dịch lâu dài như COVID-19.

ThS.KTS Nghiêm Quốc Cường
Giảng viên khoa Quy hoạch Đô thị và Nông thôn Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 11-2021)


Tài liệu tham khảo
Tạp chí chuyên ngành QHXD; 15Minutecity.com; c40 cities climate leadership group,inc; greater.sydney.com; Popupcity.net; Ủban land institure (uli); voiscooters.com