TP HCM có lẽ là nơi có số lượng công trình chuyển đổi công năng từ nhà ở sang thành công trình thương mại – dịch vụ nhiều nhất cả nước. Trước năm 2005, việc chuyển đổi này chủ yếu ở các quận trung tâm (quận 1, 3, 5) sau năm 2010 thì bắt đầu lan toả dần ra các quận kế cận trung tâm như quận 4, Bình Thạnh, 10, 11, 6, Phú Nhuận và Tân Bình.
Như đã biết, ở 14 quận nội thành của TP.HCM, loại nhà ống chiếm tỷ lệ cao nhất, hơn 90% . Đây là loại nhà hẹp chiều ngang (thường 3,2 m đến 3,8 m), chiều dài phổ biến là 14-16 m, và bị bịt một đầu giống như cái ống nên được gọi là nhà ống (tunnel house) hay nhà phố thương mại (shop house). Nhà ở dân dụng thường được chuyển đổi công năng sang các dạng sau: nhà hàng ăn uống, cửa hàng bán các loại sản phẩm tiêu dùng, cửa hàng tạp hoá, khách sạn, nhà nghỉ, nhà trẻ, trường mẫu giáo, trung tâm ngoại ngữ, phòng khám, nhà cho thuê, và các loại dịch vụ khách,…
Năm 2013, KS. Đào Thị Hồng Hoa, Viện NC phát triển TP.HCM thực hiện công trình “Nghiên cứu các giải pháp nâng cao hiệu quả việc quản lý chuyển đổi chức năng công trình trên địa bàn TP. HCM”. Tác giả đã tiến hành khảo sát 93 trung tâm ngoại ngữ tư nhân, 301 trường mâm non tư thục, 34 phòng khám, 112 cơ sở dịch vụ, kết quả cho thấy ở khu vực quận 1 và 3 có hơn 90% trong số đang là nhà hàng, khách sạn, cơ sở dịch vụ được chuyển đổi từ nhà ở đơn lập và biệt thự. Có những tuyến đường gần như 100% đã chuyển đổi công năng như nhà ở khu phố Tây (Phạm Ngũ Lão – Bùi Viện), Tú Xương, Mạc Đĩnh Chi, Lê Quí Đôn, Võ Văn Tần. Những công trình chuyển đổi này đều nảy sinh một loạt những vấn đề, bao gồm:
– Làm ảnh hưởng đến giao thông cục bộ, lấn chiếm vỉa hè. Các trường học, mẫu giáo, nhà hàng, khách sạn thường được đặt ở nơi có vị trí dễ gây kẹt xe như ngã tư, mặt tiền trục đường lớn, đông người đến sử dụng, nhất là vào giờ cao điểm. Những nơi này không có chỗ giữ xe riêng, phải đặt trên vỉa hè;
– Tuỳ theo mỗi loại công trình mà gây ra các tác động tiêu cực đến môi trường, như: Rác thải, tiếng ồn, khói bụi (các quán ăn xả nước thải ra vỉa hè, quán karaoke gây tiếng ồn, quán sửa xe gây ra khói bụi, quán làm sơn xịt gây ra mùi hôi);
– Đối với cháy, nổ thì hầu như công trình nào cũng có những khiếm khuyết nếu so với qui chuẩn của PCCC, nguy cơ cháy nổ và mất an toàn về phòng cháy chữa cháy là hiện thực.
Đối với việc PCCC, các công trình cải tạo này vướng phải các vấn đề khó giải quyết sau đây:
1. Cầu thang thoát hiểm: Như đã nói, hình thái nhà ở tại TP. HCM và nhiều thành phố khác ở Việt Nam là nhà ống, sát vách nhau, kéo dài thành dãy phố (ribbon street), kiểu nhà chung vách như thế không thể làm thêm được thang thoát hiểm ngoài trời ở bất kỳ đâu được, vì vỉa hè rất nhỏ, thường là 3,2 -3,5 m. Quan sát thực tế cho thấy 714 nhà hàng, khách sạn, phòng trọ khu phố Tây (Bùi Viện, Pham Ngũ Lão) chiếm tỷ lệ 100% không có thang thoát hiểm ngoài trời.
2 Cầu thang bên trong nhà hẹp: Do cải tạo từ nhà cũ, vốn dành cho 4 đến 6 người ở, do lòng nhà nhỏ hẹp, cho nên cầu thang lên xuống chỉ rộng 1,2 m đủ cho hai người lên xuống, thậm chí có những nhà chiều ngang chỉ có 2,2 đến 2,5 m cho nên thang bộ rất nhỏ chỉ 06-0,8 m, không thể hai người lên xuống cùng lúc. Khi chuyển sang thành nhà hàng, quán karaoke, loại cầu thang như thế không thể đáp ứng nhu cầu đi lại cho hàng chục, thậm chí hàng trăm người trong điều kiện bình thường, chưa nói đến khi có sự cố cháy nổ.
3. Cải tạo nội thất: Để thu được lợi nhuận tối đa, chủ nhà hay chủ đầu tư (người thuê) sẽ cải tạo lại nội thất để phù hợp với mục đích kinh doanh, dịch vụ của mình. Những cải tạo này mang lại lợi kinh tế cao, nhưng vô hình chung làm ảnh hưởng tiêu cực đến việc PCCC. Một vài hoạt động thường thấy trong khi cải tạo một hiện trạng đã có, bao gồm:
– Làm thêm hầm chứa xe. Do không gian hẹp, các chủ của cơ sở này làm thêm ít nhất một hầm chứa xe. Điều này tăng diện tích sử dụng, nhưng lại tăng thêm mức độ rủi ro, hàng chục chiếc xe máy, có thể cả xe hơi ở dưới một tầng hầm chỉ có một lối thoát lên xuống, được coi như một quả bom xăng không hẹn giờ. Chỉ cần một chiếc xe cũ có rỉ hơi xăng, một chân chống cọ xuống sàn xi măng toé lửa thì hậu quả là khôn lường;
– Chia nhỏ không gian, tận dụng tối đa để sinh lời. Như đã nói, vì lợi nhuận các chủ đầu tư tận dụng không gian đến mức tối đa, họ làm thêm vách ngăn chia nhỏ không gian ra làm các phòng nhỏ để cho thuê. Với diện tích mặt bằng 30m2, họ có thể chia ra được 3 phòng ngủ, cộng thêm diện tích phụ. Ở khu phố Tây (Bùi Viện-Phạm Ngũ Lão), người ta còn có thể nhét thang máy vào được nhà phố có chiều ngang 5m (điều mà thế giới không ai làm được). Cách nén các tiện ích vào một không gian nhỏ hẹp như thế khiến cho việc xoay xở rất khó, nhất là khi có sự cố, khi mọi người rơi vào hoảng loạn thì rủi ro sẽ lớn lớn. Thêm vào đó, do diện tích quá hạn chế cho nên các qui định bắt buộc trang bị dụng cụ PCCC thông thường nhằm can thiệp ban đầu như hầm nước dự phòng, thùng đựng cát, họng nước, xẻng, xô, thang dây là hầu như không có, hoạ chăng mỗi nơi có 02 bình chữa cháy phun bọt và gas theo yêu cầu tối thiểu một cách đối phó mỗi khi có kiểm tra.
– Gia tăng các vật liệu dễ cháy. Trong số các công trình chuyển đổi công năng, có một số loại công trình sửa dụng các vật liệu dễ cháy, chẳng hạn như quán karaoke, phòng VIP trong quán ăn, quán cà phê nhạc,…Để cách âm, cách nhiệt họ buộc phải sử dụng các loại mouse xốp, giấy dán tường, nhựa dẻo, vải giả da để ốp lên tường, trần nhà. Để tăng thêm sự hấp dẫn họ sử dụng các loại giấy, đèn màu, muose xốp trang trí khắp nơi, tương tự như thế họ sử dụng các loại vật liệu dễ cháy, dễ nổ làm bảng quảng cáo ngay trên cửa ra vào, nguy hiểm nhất là là loại bảng bằng đèn led ngoài trời. Những vật liệu này rất dễ bắt cháy, chỉ cần một tia lửa điện, một tàn thuốc, hay một một đốm nhang thắp ở bàn thờ ông địa là bùng cháy dữ dội. Trong những năm gần đây chuyện các quán Karaoke, quán ăn, quán cà phê bị cháy rất nhiều, thậm chí cháy cả một dãy phố 8 căn trên đường Trần Quốc Thảo, quận 3 vào ngày 30-12- 2014, trong đó có 3 căn nhà là quán karaoke.
– Gia tăng các dụng cụ sinh nhiệt. Một số loại công trình chuyển đổi công năng cũng tạo ra các nguy cơ cháy nổ khác do được trang bị những công cụ sinh nhiệt, trong đó phải kể đến là nhà hàng ăn uống, nhà trẻ, cửa hàng sửa xe, cửa hàng hàn xì,…. Trong không gian chật hẹp, họ phải bố trí nhiều loại bếp ga, bếp điện, bếp tổ ong cỡ lớn nấu cho nhiều người ăn uống, chỉ cần một sự bất cẩn thì lửa sẽ bùng lên, bắt sang dầu mỡ, xăng, hoá chất dự trữ ngay trong bếp, trong kho.
– Chứa nhiều hàng hoá dễ cháy. Nhiều cửa hàng chứa các loại hàng hoá dễ cháy, mang nguy cơ rủi ro cho cả khu dân cư, chẳng hạn cửa hàng bán xe máy, bán ruột vỏ xe làm bằng cao su, bán hoá chất, bán vải, bán sơn nước,..…Đường Lý Thái Tổ ở TP.HCM là phố chuyên doanh về vỏ ruột xe hơi, xe máy các loại, chính nơi đây đã xảy ra nhiều các vụ cháy, có những vụ cháy (2001) làm chết toàn bộ 7 thành viên trong một gia đình, chỉ vì toàn bộ tầng trệt chứa hàng trăm bộ vỏ ruột xe hơi, xe máy, khi cháy khói cao su đã bịt kín toàn bộ lối thoát ra ngoài.
– Khó thay đổi thiết kế cửa ra vào. Có một chuyện, những người trong nghề thấy bất hợp lý nhưng không khắc phục được – Đó là chuyện các cánh cửa ở khá nhiều các nhà hàng, cửa hàng dịch vụ, thậm chí là ngân hàng ở trên địa bàn khu vực trung tâm được mở vào phía trong, đây là những nhà theo xây theo kiểu cũ. Kiểu cửa này rất nguy hiểm khi có cháy nổ, chỉ cần một người lúng túng ở cửa thì sẽ bị những người sau chèn tới, lúc này tình trạng nghẽn sẽ diễn ra ngay lập tức. Đã có một số trường hợp như thế xảy ra ở TP HCM, tuy nhiên không làm khác được vì vỉa hè qua nhỏ, cho nên không thể mở cánh cửa ra phía ngoài (trường hợp này cũng khá phổ biến ở phố cổ Hà Nội).
Những điều trình bày trên đây cho thấy việc phòng chống cháy nổ ở các khu phố cũ, trên địa bàn TP HCM gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù thành phố đã khuyến cáo bằng văn bản, đưa ra nhiều giải pháp cũng như chế tài, chẳng hạn hợp khối hai nhà phố liền nhau để làm thang thoát hiểm bên ngoài; khi cải tạo phải chừa diện tích làm sân sau, trổ giếng trời làm thang thoát hiểm gắn liền tường; làm nhà kho chứa hàng hóa, vật liệu dễ cháy tách khỏi nơi cư trú; giảm bớt mức độ nén vào một khu vực quá hẹp, những công trình nào có mức độ rủi ro quá cao, nguy hiểm cho cộng đồng sẽ không cấp giấy phép kinh doanh hoặc rút giấy phép kinh doanh… Tuy nhiên, những cố gắng ấy xem như không mang lại kết quả, một phần vì lợi nhuận, phần khác là người thuê mặt bằng có tâm lý “tạm” nên không đầu tư nhiều cho việc PCCC, cần nói thêm người dân Nam Bộ có suy nghĩ sắm dụng cụ PCCC trong nhà sẽ xui, mà chấp nhận kiểu “trời kêu, ai nấy dạ”. Xem ra cuộc chiến với bà hỏa còn gian nan và lâu dài.
TS. Nguyễn Minh Hòa /Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển TP.HCM
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 06-2018)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Tài liệu tham khảo
- Đào Thị Hồng Hoa: Nghiên cứu các giải pháp nâng cao hiệu quả việc quản lý chuyển đổi chức năng công trình trên địa bàn TP. HCM. 2013. Viện NC phát triển TP.HCM. 2013.
- Khưu Minh Cảnh. 2013. Bước đầu ứng dụng GIS phân tích yếu tố giao thông tĩnh trong hoạt động chữa cháy tại thành phố Hồ Chí Minh. 2013
- Lê Tấn Bửu, 2009. Xây dựng cơ sở dữ liệu mạng lưới cấp nước phục vụ công tác chữa cháy trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh. Sở Cảnh Sát Phòng Cháy và Chữa Cháy TP.Hồ Chí Minh. 2009
- Trần Thanh Ý . Phòng cháy và chữa cháy cho nhà và công trình -Yêu cầu thiết kế. Viện Nghiên cứu Kiến trúc-Bộ Xây dựng chủ nhiệm đề tài.
