Sự chuyển mình của nhóm đất nông nghiệp trong quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị, nông thôn (góc nhìn từ thực tế quản lý quy hoạch tại Đà Lạt – Lâm Đồng)

Đối với người nông dân; khởi đầu xem đất nông nghiệp là nguồn sống, với quy mô nhỏ là nơi tạo nguồn thực phẩm cho gia đình; với quy mô lớn hơn là tài nguyên đất cho nghề nông (ít nhất cho một thế hệ của gia đình) – Nhưng cuối cùng, họ xem đất là “của để dành” của đời trước chia cho đời sau, hoặc khi có việc cần kíp, sẽ chuyển hóa thành nguồn lực kinh tế của gia đình một cách hữu hiệu nhất.

Đối với dân đô thị, luôn xem nhu cầu về nhà ở/đất ở là mục tiêu quan trọng, nhằm ổn định cuộc sống lâu dài, thể hiện sự “an cư – lạc nghiệp”. Do vậy, với người trẻ và những người ít có điều kiện về tài chính, thường chọn mua đất nông nghiệp, có khả năng chuyển đổi mục đích sang xây dựng, hay đang có một phần là đất ở đô thị trong đất nông nghiệp; nhằm đáp ứng điều kiện kinh tế trước mắt, nhưng không quên mưu cầu phát sinh lợi nhuận từ giá trị “địa ốc” khi cần chuyển dịch “sang nhượng” sau này.

Đây là những nhu cầu chính đáng và xuất phát điểm từ cuộc sống của người dân (dù đô thị hay nông thôn), nhưng cũng từ đó phát sinh các ý niệm tương đồng hoặc khác biệt giữa các chuyên gia và những nhà quản lý (về quy hoạch đô thị, xây dựng nông thôn mới, quản lý đất đai và phát triển du lịch…). Tôi thử nêu vấn đề: Sự chuyển hóa của nhóm đất nông nghiệp trong các định hướng về quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị và nông thôn được ứng xử như thế nào (từ quy định pháp luật đến thực tiễn cuộc sống)?

Đà Lạt với hình ảnh đặc trưng “Thành phố trong rừng và Rừng trong thành phố” và cây thông được xem là loại “cây xanh đô thị đô thị đặc thù”.

Với kinh nghiệm từ những năm quản lý quy hoạch đô thị tại một vùng đô thị miền núi có nhiều đặc trưng, bản sắc (như thành phố Đà Lạt – tỉnh Lâm Đồng), tôi muốn chia sẻ những trăn trở về quá trình nhận thức, nhìn nhận sự chuyển mình, hoán đổi chức năng từ nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp trong vận hành, quản lý quy hoạch xây dựng, tham mưu, ban hành chính sách, góp phần thúc đẩy lộ trình phát triển đô thị và nông thôn tại tỉnh Lâm Đồng. Phạm vi bài viết đề cập giới hạn trong lĩnh vực đất rừng sản xuất – chuyên trồng thông và đất sản xuất nông nghiệp – chuyên trồng cây, hoa, chăn nuôi gia súc/gia cầm… (thuộc Nhóm đất nông nghiệp); và với các loại đất sử dụng vào mục đích công cộng – được phép đầu tư xây dựng các dự án mang tính chất thương mại, dịch vụ, khu vui chơi – giải trí, khu du lịch – sinh thái và nghỉ dưỡng… (thuộc Nhóm đất phi nông nghiệp).

Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn

1. Quan điểm chung về phát triển đô thị và nông thôn

Về quy hoạch đô thị: Phương châm phát triển luôn đồng nghĩa với việc cân đối hợp lý các quỹ đất. Trong đó, phản ánh kỳ vọng gia tăng quỹ đất phi nông nghiệp làm nguồn lực phát triển kinh tế đô thị, đồng thời phát sinh tăng quỹ đất ở đô thị và hình thành các khu dân cư mới để mong thay đổi diện mạo đô thị, nhằm tạo sức hút và động lực “tăng cơ học” từ số dân nhập cư. Việc tích tụ các quỹ đất nông nghiệp (nói chung) và đất rừng sản xuất (nói riêng) trong lòng đô thị vẫn còn đó nỗi lo mất kiểm soát trong trật tự xây dựng và lấn chiếm đất từ quỹ đất nông – lâm hiện hữu (do Nhà nước không cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và Chính quyền cơ sở không cưỡng được sức ép của thị trường bất động sản luôn manh động)…

Về xây dựng và phát triển “nông thôn mới”, khi đạt ngưỡng công nhận 19 tiêu chí xây dựng “nông thôn mới”, sớm nhìn thấy viễn cảnh phố thị khang trang, xóm làng ngăn nắp, môi trường sạch đẹp tại vùng nông thôn,…; lập tức giá cả đất đai chuyển động, “tiếng lành đồn xa” dẫn đường cho các nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản đến khảo sát thực địa, thăm dò chủ trương, xin đầu tư hoặc tài trợ kinh phí lập đồ án quy hoạch… Từ đó, các nhà hoạch định chiến lược nghĩ đến câu chuyện: Phát triển “du lịch canh nông”, tiến đến “đô thị hóa nông thôn”, xây dựng lộ trình “nâng xã lên phường và chuyển huyện thành quận”… Cũng có nghĩa là: Quỹ đất nông – lâm bước vào cuộc rượt đuổi “chuyển mục đích sử dụng đất” sang đất xây dựng, hay đất phi nông nghiệp (nói chung) và cụm từ “đất thổ cư” (trước hoặc sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất) trở nên có giá trị đắc địa, hấp dẫn giới săn lùng mua bán địa ốc và các nhà đầu tư dự án bất động sản…

2. Thay đổi khái niệm về đất rừng và tài nguyên rừng trong đô thị

Trước đây, những nhà quản lý lâm nghiệp và đất đai xem cây thông là tài nguyên rừng và phạm vi đất có thông đều được xem là đất rừng. Nhận định ấy hoàn toàn phù hợp các quy định lúc bấy giờ. Vì vậy, trong các đồ án quy hoạch chung đều ghi chức năng phân khu là “đất rừng” và không phân biệt 3 loại rừng (gồm: Rừng đặc dụng, rừng phòng hộ – cảnh quan và rừng sản xuất). Việc cụ thể hóa từ định hướng quy hoạch chung xây dựng đối với các khu vực được xác định là đất rừng, sẽ do ngành chức năng tiếp tục triển khai lập các đồ án “Quy hoạch lâm nghiệp” (theo quy định chuyên ngành).

Do không phân biệt tính chất 3 loại rừng, nên các khu đất được quy hoạch chung dành cho đất rừng đều thuộc các dự án quản lý, bảo vệ và trồng rừng từ các nguồn vốn cấp của Trung ương và địa phương (theo phân cấp). Với nguồn vốn hạn hẹp từ ngân sách, nhiều khu vực quy hoạch đất rừng không kịp phủ xanh cây rừng (chủ yếu là trồng thông) để gia tăng tỷ lệ độ che phủ rừng như kế hoạch; trong đó có một phần nguyên nhân do không thu hút được nguồn vốn “xã hội hóa” từ các nhà đầu tư, tham gia các loại hình đầu tư xây dựng với chức năng khác trên đất rừng.

Thông đóng vai trò chủ lực, hòa cùng các loại cây, hoa đặc hữu khác, kiến tạo nên “không gian cảnh quan xanh” khác biệt của Đà Lạt
khu vực chức năng có công trình xây dựng bố trí hoàn toàn trên đất rừng, hòa cùng công viên, cảnh quan rừng

Tuy nhiên, theo góc độ chuyên ngành “Quy hoạch đô thị”, Đà Lạt vốn là một đô thị đặc thù, được sinh ra từ những đồ án quy hoạch mang tính lịch sử, với hình ảnh đặc trưng “Thành phố trong rừng và Rừng trong thành phố”. Dĩ nhiên, Đà Lạt sẽ mang trong lòng đô thị những mảng đất rừng thông tự nhiên (hoặc được trồng mới), do giải pháp quy hoạch chung xác định. Những cây thông được tồn tại và phát triển theo thời gian, trên những thửa đất mang nhiều tên gọi khác nhau (theo đồ án quy hoạch xây dựng), như: “Đất cây xanh đô thị”, “đất hành lang hạ tầng – giao thông”, “đất công trình công cộng”, kể cả trong khuôn viên “đất ở” từ các biệt thự xây dựng từ thời Pháp thuộc…

Từ thực tiễn phát sinh và qua những ý kiến chuyên gia, giới chức tỉnh Lâm Đồng cũng dần nhận ra giá trị và thống nhất trong các văn bản, chủ trương, phê duyệt quy hoạch: Xem cây thông là loại cây-xanh-đô-thị-đặc-thù của Đà Lạt. Từ đó, việc quản lý cây thông trong đô thị sẽ tùy thuộc vào chức năng, nhiệm vụ của đơn vị được giao (Ban quản lý rừng, Công ty Công trình đô thị, Ban quản lý khu du lịch/khu công nghiệp…) và mục đích sử dụng đất có thông sẽ được xem xét chuyển hóa căn cứ theo quy hoạch xây dựng được duyệt. Quá trình quản lý cho thấy: Cây thông đã được quản lý trong phạm vi đất ở có sân vườn của người dân, tại các khu đất có biệt thự Pháp được Nhà nước cho thuê, và các loại đất công sản khác trong và ngoài đô thị. Các chủ đầu tư/doanh nghiệp tư nhân cũng dành một phần kinh phí nhất định cho việc chăm sóc và trồng thông, tại các khoảnh đất cây xanh – cảnh quan được quy hoạch trong khuôn viên đất dự án…

Đến nay, có thể khẳng định: Trải qua gần 130 năm hình thành và phát triển TP Đà Lạt (1893 – 2022), cây thông đóng vai trò chủ lực, hòa cùng các loại cây xanh đặc hữu khác, kiến tạo nên không gian cảnh quan xanh khác biệt của Đà Lạt so với nhiều đô thị, nông thôn khác trong cả nước.

3. Thu hút đầu tư dự án du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng trên đất rừng

Từ năm 2003, đối với đất rừng sản xuất, Nhà nước quy định chỉ tiêu tác động xây dựng trên đất rừng, gồm 2 loại: Đất xây dựng kiến trúc cơ sở hạ tầng có tỷ lệ nhỏ hơn 5% và đất xây dựng công trình không có mái che có tỷ lệ nhỏ hơn 15%, được tính trên diện tích đất rừng được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án (theo Thông tư số 99, năm 2003 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn về Quy chế quản lý đất rừng). Việc thu hút đầu tư dự án trên đất rừng sản xuất có nhiều thuận lợi, do nhà đầu tư được phép thuê đất rừng để lập dự án, được lập thủ tục chặt hạ cây rừng để xin phép xây dựng… (căn cứ theo Giấy chứng nhận đầu tư, thiết kế quy hoạch xây dựng dự án được duyệt và hồ sơ giao đất – chuyển mục đích sử dụng đất).

Bản vẽ 1: Bản đồ các khoảnh và điểm đất trống
Bản vẽ 2: Sơ đồ Quy hoạch kiến trúc cảnh quan

Căn cứ Luật Đất đai (số 45/QH13, năm 2013), đất đai đã được phân loại thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, Nhóm đất phi nông nghiệp và Nhóm đất chưa sử dụng. Đến năm 2016, thực hiện Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ về “Phát triển rừng Tây Nguyên bền vững” và từ năm 2017 đến nay, vấn đề quản lý Nhóm đất nông nghiệp (nói chung) và đất rừng sản xuất (nói riêng) đã có những quy định rõ ràng, chặt chẽ. Cụ thể, theo Luật Lâm nghiệp (số 16/QH14, năm 2017) đối với đất rừng sản xuất đã được Nhà nước cho phép các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất, trả tiền thuê rừng một lần hoặc hàng năm để đầu tư, xây dựng các công trình phục vụ du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí… Tại Lâm Đồng, việc chuyển hóa đất rừng sang đất phi nông nghiệp để có thể triển khai xây dựng các công trình và hạ tầng giao thông, người sử dụng đất – tức chủ đầu tư, phải thực hiện quy trình 4 bước:

(1) Lập và trình duyệt hồ sơ “Kiểm kê hiện trạng tài nguyên rừng” tỷ lệ 1/5.000, nhằm xác định hiện trạng tuyến đường mòn lâm nghiệp, các thửa đất trống trảng cỏ (ký hiệu “DT1”) và các thửa đất nông nghiệp do dân đang sản xuất trên đất rừng (ký hiệu “DNN”); đặc biệt, là hệ thống vị trí các điểm/khoảnh đất trống có diện tích < 3.000m2, do không đủ tiêu chí tách lô trạng thái, để bổ sung vào diện tích đất trống hiện có trên đất rừng (xem bản vẽ 1).

(2) Lập và trình duyệt hồ sơ “Quy hoạch xây dựng dự án” tỷ lệ 1/2.000 – còn gọi là “Quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng”, nhằm xác định vị trí, diện tích các công trình xây dựng và hệ thống hạ tầng – giao thông, được bố trí hoàn toàn trên đất trống không có thông, với tỷ lệ tác động xây dựng phù hợp chủ trương đầu tư và quy định về quản lý đất rừng, tài nguyên rừng… Thông thường, các chỉ tiêu chủ yếu đối với dự án du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng trên đất rừng được phê duyệt, gồm:

  • Diện tích đất xây dựng công trình (có mái che) đạt tỷ lệ mật độ xây dựng thuần khoảng 40% trên từng thửa đất trống, nhưng tổng tỷ lệ tác động gộp chiếm khoảng 5% trên tổng diện tích đất rừng của dự án;
  • Đối với công trình hạ tầng và giao thông phân khu (không có mái che) đạt tỷ lệ mật độ xây dựng gộp khoảng 10-15% trên tổng diện tích đất rừng;
  • Riêng tỷ lệ độ che phủ rừng và cây xanh của khu vực dự án sau quy hoạch, phải lớn hơn hiện trạng tài nguyên rừng hiện có và đạt từ 60% trở lên (xem bản vẽ 2).

(3) Lập hồ sơ “Chuyển mục đích sử dụng đất rừng” tỷ lệ 1/2.000, trên cơ sở quy hoạch xây dựng dự án được phê duyệt; đơn vị chức năng về đất đai xác lập bản vẽ các thửa đất trống trên đất rừng để trình cấp có thẩm quyền quyết định cho thuê đất, với 3 loại giá đất thuê là: a) Thuê đất xây dựng công viên, cảnh quan, mặt nước; b) Thuê đất xây dựng hạ tầng giao thông; c) Thuê đất xây dựng công trình phục vụ mục đích của dự án.

(4) Lập hồ sơ “Thiết kế và xin cấp phép xây dựng” công trình kiến trúc và hạ tầng giao thông, trên cơ sở hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 từng khu vực, bố trí công trình phù hợp các thửa đất trống trên đất rừng được Nhà nước cho thuê và được chuyển mục đích sử dụng đất rừng sang đất phi nông nghiệp để xây dựng dự án.

Với các quy định của Luật Đất đai và Luật Lâm nghiệp, quá trình quản lý đất rừng và tài nguyên rừng trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng đã được kiểm soát từ các ngành chức năng chủ yếu (gồm: Kế hoạch và Đầu tư, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng,…) khi thu hút đầu tư dự án trên đất rừng. Việc chuyển hóa đất rừng sang đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải cam kết không xâm hại đến tài nguyên rừng thông hiện có; đồng thời gia tăng mật độ đất cây xanh, cảnh quan và độ che phủ rừng tại khu vực dự án. Các nhà đầu tư cũng đồng thuận khi nhận thấy giá trị tăng thêm từ cảnh quan, môi trường rừng đã góp phần làm tăng giá trị sinh lợi từ hiệu quả sử dụng đất và kinh doanh dịch vụ, du lịch; nên sẳn sàng hợp tác đầu tư, quản lý, trồng rừng mới tại các thửa đất được quy hoạch xây dựng xác định là đất cây xanh – cảnh quan rừng của dự án…

4. Phát triển du lịch nông thôn và cách ứng xử với đất sản xuất nông nghiệp

Trong gần 15 năm thực hiện chủ trương xây dựng nông thôn mới (từ 2008-2022), hầu hết các xã và nhiều huyện trong cả nước đã được công nhận đạt ngưỡng tiêu chí “Nông thôn mới” cho thấy diện mạo nông thôn đang thay đổi nhanh, tạo nên một sức sống mới cho quá trình phát triển địa phương. Nhiều mô hình sản xuất mới gắn với làng nghề truyền thống, kết hợp công nghệ tiên tiến, phương thức quản trị doanh nghiệp khoa học, văn minh… Đặc biệt, một số doanh nghiệp tiềm năng đã tổ chức các mô hình phức hợp – đa chức năng, kết hợp sản xuất gắn với du lịch, dịch vụ, tham quan, vui chơi giải trí…; vừa quảng bá, tiếp thị, kéo dài chuỗi cung ứng, trở thành những “điểm đến” hấp dẫn du khách, mang tính khác biệt; góp phần kéo giãn du khách về hướng cách xa trung tâm đô thị và kích hoạt kinh tế nông thôn tiếp cận với nhịp sống của TP.

Phát triển du lịch nông thôn ngày càng đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của du khách, đáp ứng xu hướng du lịch thế giới hiện nay là “Du lịch xanh – Du lịch sinh thái – Du lịch canh nông”. Do vậy, hoạt động du lịch không thể thiếu các công trình xây dựng và việc xin chuyển đổi mục đích đất xây dựng theo quy hoạch dự án, để đảm bảo thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng… là lẽ đương nhiên và phù hợp quy định. Tuy nhiên, cơ chế quản lý đối với đất sản xuất nông nghiệp chỉ ưu tiên dành cho các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp “thuần nông” (trồng trọt, chăn nuôi), chưa tương thích với các loại công trình mang chức năng kinh doanh – dịch vụ khác (không phải làm nông nghiệp chính thống), nên việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang xây dựng thật sự không dễ dàng, mỗi nơi ứng xử khác nhau. Đồng thời, việc quản lý xây dựng trên địa bàn nông thôn thuộc thẩm quyền cấp huyện/xã, nên một khi đất nông nghiệp không được phép chuyển mục đích, thì việc xây dựng gần như là “trái phép” và công trình xây dựng được “tồn tại” trong các khu du lịch canh nông là sự bất cập giữa quy định pháp luật và “lợi ích cục bộ” của từng địa phương khi buông lỏng quản lý (dù chủ ý hay vô tình).

Một góc nhìn khác đối với các cơ sở kinh doanh dịch vụ – du lịch: Hoạt động du lịch chịu sự chi phối của nhu cầu khách hàng và thị trường sản phẩm cạnh tranh. Do vậy, quy luật phát triển gần như bắt buộc các công trình xây dựng phải thích nghi với giải pháp linh hoạt trong quy hoạch xây dựng, cần có sự uyển chuyển, thay đổi đa dạng, theo thời gian, nhu cầu trước mắt và lâu dài (về: Thẩm mỹ, công năng, kiến trúc, quy mô, vị trí…). Đối với các khu du lịch vùng nông thôn rất cần có cơ chế chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang xây dựng và cấp phép xây dựng cũng phải linh hoạt, phù hợp quy định pháp luật về đất đai, xây dựng… nhưng không “dị ứng” với quy luật thị trường, theo phương châm “Quản lý để phát triển và phát triển cần được kiểm soát”.

Tại Lâm Đồng, với kỳ vọng vào sự phát triển các vùng nông thôn, khai thác tiềm năng du lịch từ đặc trưng của các vùng miền, kéo giãn sự tập trung du khách ra các vùng ngoại ô… Nhà nước cho phép hình thành mô hình xây dựng “Làng đô thị xanh” đầu tiên của cả nước và hiện nay chính quyền TP Đà Lạt đang triển khai – tại thôn Đa Lộc, xã Xuân Trường. Điểm nổi bật theo đề án này là tỉnh Lâm Đồng (đã được Bộ Xây dựng chấp thuận) ban hành quy định về tiêu chí tỷ lệ cơ cấu sử dụng đất trong giải pháp quy hoạch xây dựng đối với quỹ đất nông nghiệp là: Bố trí phần đất chuyên sản xuất nông nghiệp đạt 70%, đất xậy dựng công trình công cộng và đất ở (dành cho gia chủ và khách lưu trú) đạt 30%; trong đó tỷ lệ mật độ xây dựng công trình nhỏ hơn 40% và đất cây xanh, cảnh quan lớn hơn 50% đối với phần đất được chuyển mục đích sang đất xây dựng…

Bản vẽ 3: Giải pháp quy hoạch xây dựng mô hình khu du lịch canh nông gắn với đề xuất cơ chế
“Chuyển mục đích sử dụng đất xây dựng có thời hạn” và “Cấp giấy phép xây dựng có điều kiện”
Tình trạng bạt đồi rừng, hiến đất làm đường, gộp thửa đất nông nghiệp, phân lô bán nền trái phép và hình ảnh khu nhà ở mới của huyện đảo Phú Quốc – tỉnh Kiên Giang mang phong cách châu Âu theo cách áp đặt

Từ tiêu chí nêu trên, trong quá trình quản lý, nghiên cứu, tôi đề xuất hình thức “Chuyển mục đích sử dụng đất có thời hạn” và “cấp giấy phép xây dựng có điều kiện” (xem như cấp phép tạm) dựa trên cơ sở quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị (xem Bản vẽ 3). Cơ chế này không áp dụng cho trường hợp chủ đầu tư thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất dài hạn (50 năm) để thực hiện hoàn chỉnh quy hoạch xây dựng dự án được duyệt một cách ổn định và không thay đổi. Theo phương pháp luận cơ bản sau:

  1. Đồ án Quy hoạch xây dựng và Quy hoạch đô thị được phép điều chỉnh cục bộ hoặc từng phần (5 năm/1 lần), nên nhu cầu điều chỉnh quy hoạch là cần thiết nhưng không được thay đổi mục tiêu dự án khi chưa có chủ trương của cấp có thẩm quyền;
  2. Người sử dụng đất tại các khu du lịch canh nông được đăng ký kế hoạch sử dụng đất (theo quy hoạch dự án được duyệt) từng năm hoặc định kỳ 5 năm, phù hợp với thời hạn thu tiền thuê đất để thực hiện dự án;
  3. Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng có thời hạn (từ 1 đến 5 năm) theo đề nghị của người sử dụng đất. Hết thời hạn cho phép sử dụng đất chuyển mục đích có thời hạn, nếu không được cấp có thẩm quyền cho phép gia hạn, phải hoàn nguyên trả lại chức năng sử dụng đất trước đó tại thửa đất hết hạn chuyển đổi;
  4. Được cấp phép xây dựng có điều kiện (Chủ đầu tư cam kết tháo dỡ khi hết thời hạn sử dụng đất được chuyển mục đích để xây dựng); quy mô công trình xây dựng phải phù hợp các chỉ tiêu về tác động và quản lý về quy hoạch, kiến trúc của dự án;
  5. Nhà đầu tư có nhu cầu chuyển dịch vị trí công trình sang vị trí khác hoặc thực hiện công trình tạm tại vị trí ngoài quy hoạch xây dựng dài hạn được duyệt, phải làm thủ tục này từ đầu. Lưu ý, việc xây dựng công trình tạm (theo đề xuất này) không làm tăng chỉ tiêu xây dựng của dự án, buộc nhà đầu tư phải cắt giảm quy mô xây dựng đối với các công trình chưa xây dựng theo quy hoạch dự án.

Thay lời kết

Bên cạnh những thành tựu nổi bật trong quá trình quản lý quy hoạch và phát triển đô thị, nông thôn, cũng bộc lộ một số hạn chế về mục tiêu và định hướng phát triển du lịch nông thôn, xây dựng thị trường bất động sản…

Qua thực tế khảo sát, trải nghiệm từ một số địa phương (trong và ngoài tỉnh Lâm Đồng), tôi ghi nhận như sau:

  1. Việc triển khai các quy hoạch phân khu xây dựng và quy họach chi tiết dự án (từ chủ trương thu hút đầu tư, cho phép tài trợ kinh phí lập đồ án quy hoạch xây dựng…) diễn ra khác xa về chức năng phân khu so với định hướng quy hoạch chung ban đầu được duyệt – nhất là đối với đồ án Quy hoạch xây dựng vùng huyện và quy hoạch xã theo tiêu chí nông thôn mới;
  2. Một số mô hình du lịch, khu dân cư tự phát, rất đa dạng; nhưng việc chuyển hóa quỹ đất nông nghiệp và đất rừng sản xuất sang nhóm đất phi nông nghiệp, để xây dựng cơ sở hoạt động kinh doanh “du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp” và đất ở “khu đô thị mới” trong các đồ án được phép triển khai tại khu vực nông thôn, đã tạo nên “cơn sốt ảo” về dự báo quy mô du khách và số dân tăng cơ học nhập cư;
  3. Nhu cầu chuyển đổi nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp ngày càng tăng, với diện tích lớn, mức độ lan rộng nhanh, tạo sức ép cho các nhà quản lý đất đai và xây dựng về giải quyết thủ tục hồ sơ đúng phép và kiểm tra xử lý hành vi sai phép (như: Lấn chiếm đất công, sử dụng đất sai mục đích, chuyển dịch mua bán trái phép, hoán đổi đất làm đường để phân lô bán nền, hình thành các khu dân cư trái phép…);
  4. Nhiều mô hình dự án phát triển khu đô thị mới, bất động sản du lịch, có hình thức kiến trúc đồng loạt, mật độ dày, thiếu cảnh quan – cây xanh, dân cư thưa thớt và thiếu sức sống từ các hoạt động dịch vụ công cộng tương xứng với tầm vóc quy mô xây dựng… Đặc biệt, đáng lo ngại nhất là hình thức kiến trúc áp đặt theo phong cách phương Tây (từ ý muốn của nhà đầu tư) đã tạo nên một “dấu ấn địa điểm mới” khá giống nhau từ một số địa phương, và xóa dần những “ký ức nơi chốn xưa” vốn có mà người dân địa phương từ bao đời nay luôn nhớ về…

ThS.KTS Trần Đức Lộc
Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị tỉnh Lâm Đồng
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 10-2022)